13. В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация:
· анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
· ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе;
· существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки;
· степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки).
14. При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т. п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке.
7. Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога
В данном разделе излагаются рекомендации по структуре отчета об оценке для целей залога дополнительно к требованиям, сформулированным в ФСО №3.
Структура отчета об оценке с учетом специфики, обусловленной целями залога, рекомендуется в следующем виде:
Часть 1. Краткое изложение результатов и выводов. Это резолютивная часть отчета об оценке, позволяющая пользователю сразу получить емкую и исчерпывающую информацию о результатах проведенной работы. Здесь кратко приводятся основные характеристики объекта оценки, результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, а также важные выводы и рекомендации, имеющие важное, по мнению Оценщика, значение для заказчика и для банка.
Часть 2. Задание на оценку. Данная часть отчета содержит три раздела.
1) Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Указывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость. Здесь же приводится описание имущественных прав на объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость.
2) Указывается, что результаты оценки предполагается использовать для целей залога. Приводится информация об используемых стандартах оценки и иных документах (в т. ч. настоящих Рекомендациях), оговаривается вид (виды) определяемой стоимости, а также дополнительно определяемые параметры и характеристики. Указывается дата, на которую проводится оценка и срок выполнения работы.
3) Приводятся используемые Оценщиком допущения и ограничивающие условия, которые могут оказать влияние на результат оценки.
Часть 3. Сведения о заказчике оценки и об Оценщике. В дополнение к сведениям, указываемым в соответствии с ФСО №3, приводятся сведения о банке – потенциальном залогодержателе в части его наименования и нахождения территориального подразделения (в случае, если работа ведется с филиалом банка). Если оценка выполняется без участия банка, сведения о банке не указываются.
Часть 4. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Приводятся результаты анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, выявленные основные тенденции, ценовые диапазоны и основные влияющие факторы.
Часть 5. Анализ ликвидности объекта оценки. Раздел, не предусмотренный стандартами, но чрезвычайно важный для банка. В разделе приводится характеристика ликвидности объекта оценки и предполагаемый срок рыночной экспозиции. Указываются источники определения показателей ликвидности.
Часть 6. Анализ наилучшего использования. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно.
Часть 7. Описание процесса оценки. В разделе приводится информация о применяемых методах, а также все расчеты. Информацию об используемых аналогах, проводимых расчетах и корректировках рекомендуется приводить в табличном виде. Изложенная информация должна давать возможность легко проследить логичность и корректность полученного результата. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Часть 8. Определение дополнительных характеристик. Если в соответствии с заданием на оценку Оценщик проводит определение дополнительных характеристик объекта оценки, например, прогноз изменения стоимости во времени или размер издержек, сопряженных с обращением взыскания, исходные данные, логика и результаты расчетов приводятся в данном разделе. Также по согласованию с Банком и Заказчиком может быть проведен расчет ликвидационной стоимости объекта оценки. При этом обязательно указание на применяемую методику и обоснование ее выбора.
Часть 9. Согласование результатов и итоговый вывод о стоимости объекта. Взвешивание результатов, полученных различными подходами, производится только тогда, когда между результатами нет существенного расхождения. При наличии существенного расхождения проводится анализ причин и в качестве окончательного выбирается наиболее достоверный, по мнению Оценщика, результат.
Приложения. В Приложении к отчету в соответствии с требованиями ФСО №3 приводятся копии используемых документов. При использовании в качестве источников информации малотиражных региональных изданий рекомендуется включать в отчет не ссылки, а копии соответствующих страниц. Обязательным является наличие фотографий оцениваемого объекта.
В целях повышения оперативности процесса оценки рекомендуется представлять в банк краткие материалы, позволяющие сотруднику банка понять достоверность результата оценки до получения основного отчета. Такая информация должна включать в себя:
- описание объекта оценки;
- анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки;
- фотографии объекта оценки;
- расчетный материал с выведением итогового результата.[3].
Учитывая мировую практику, по мнению авторов, в Украине также следует разработать Стандарты оценки для целей кредитования, к разработке которых следует привлечь не только специалистов в области оценки, но также и представителей банков и кредитных организаций с целью взаимопонимания между производителями и потребителями оценочных услуг, а также для дальнейшего развития рынка оценочных услуг.
Как уже указывалось в предыдущих разделах, практика привлечения банками независимых оценщиков для оценки залогового имущества на сегодняшний день получила довольно широкое распространение. Нужно сказать, что выбор и формирование структуры залогового обеспечения является приоритетом банка. При этом зачастую решение о залоговом обеспечении формируется из информации, содержащейся в отчетах о независимой оценке предмета залога. Поэтому обеспечение понимания независимыми оценщиками специфики отдельных видов залогового имущества, критериев отбора и формирования структуры залогового обеспечения в зависимости от особенностей кредитной сделки, знания особенностей правоустанавливающих документов являются крайне важными для снижения залоговых рисков банков.
Понятие залога и его значение в кредитной сделке
Возвратность является основным условием банковского кредитования. При этом возникновение инфляционных процессов в экономике страны, колебания валютных котировок могут вызывать изменение первоначальной стоимости предоставленного кредита, а ухудшение финансового состояния заемщика нарушение сроков его возврата.
Поэтому международный опыт деятельности банков выработал механизм организации возврата кредита, включающий:
а) порядок погашения кредита за счет выручки (дохода), установленный в кредитном договоре;
б) использование разнообразных форм обеспечения возвратности.
Таким образом, в банковской практике источники погашения выданных кредитов подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником является выручка (доход) от реализации продукции, оказания услуг.
При рассмотрении возможности заключения кредитной сделки банкиры считают своим «золотым» правилом ориентироваться, прежде всего, на первичный источник. Поэтому в процессе изучения кредитной заявки большое внимание уделяется анализу денежных потоков клиента, перспективам развития отрасли и бизнеса данного клиента, состоянию отношений клиента с поставщиками и покупателями, его деловой репутации и т. д.
При этом необходимо отметить, что часто на практике складывается ситуация, когда возникает риск сбоя планового поступления выручки. Факторы риска могут быть связаны с процессом производства, реализацией продукции, состоянием расчетов с покупателями, изменением конъюнктуры рынка, сезонными колебаниями, общеэкономическими изменениями, человеческим фактором и т. д.
Во всех этих случаях возникает необходимость иметь дополнительные гарантии возврата кредита, что требует изыскания вторичных источников. К их числу относятся: залог имущества и прав, уступка требований и прав, гарантии и поручительства, страхование.