Обеспечение сохранности объекта залога
Залог имущества в отличие от заклада предполагает нахождение у залогодателя и его использование по целевому назначению, а это значит, что залогодержатель не имеет полного контроля над объектом залога и не всегда может обеспечить его сохранность. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате.
Поэтому для обеспечения сохранности предмета залога залогодержателем проводится страхование и мониторинг.
Страхование заложенного имущества осуществляется на его полную стоимость за счет залогодателя или третьего юридического (физического) лица. При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.
Залоговое имущество может быть застраховано по следующим рискам:
- огневые риски: пожар, задымление в результате пожара, выделение сажи и коррозийного газа, ущерб, причиненный при тушении пожара; удар молнии или взрыв шаровой молнии; взрыв газа, используемого в бытовых целях; падение летательных пилотированных объектов, их обломков или груза;
- стихийные явления: буря, ураган, шторм, вихрь, смерч; град, ливень; необычные для данной местности атмосферные осадки; наводнение, паводок; селевые потоки; землетрясение; сдвиг грунта; горные обвалы, сход лавин, камнепад; другие стихийные явления;
- противоправные действия третьих лиц: кража со взломом, грабеж, разбой; умышленное повреждение или уничтожение застрахованного имущества третьими лицами, включая поджог;
- повреждение водой вследствие аварий технических систем: водопроводных, канализационных, отопительных, систем пожаротушения (в том числе вследствие их повреждения в результате низких температур); проникновение воды из соседних помещений;
- наезд на застрахованное имущество наземных транспортных средств и др.
Необходимо отметить, что в законодательстве страхование объекта ипотеки (строений и земельных участков), урожая зерновых культур и сахарной свеклы является обязательным. На практике банки при выдаче кредитов выставляют одним из основных условий страхование предмета залога, что дает возможность снизить риски его утраты и порчи.
Срок страхования устанавливается на период действия кредитного договора плюс 1 месяц.
Мониторинг залога — это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания.
Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.
Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита.
Содержанием мониторинга залогового обеспечения является:
проверка состояния имущества и фактического наличия в месте его хранения (содержания, эксплуатации);
подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога;
контроль текущей рыночной стоимости имущества;
анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога.
Мониторинг является завершающей стадией залогового механизма, который позволяет определить слабые стороны и вовремя на них отреагировать: улучшить структуру залога, принять дополнительные меры по сохранности предмета залога, или при необходимости начать процедуру его реализации для погашения просроченного кредита.
1. Міжнародні стандарти оцінки (Восьме видання, 2008)/ Пер. З англ. С.О. Пузенка. – К.: «Артек», 2008. – 432 с. (МЗО 2, стр.149-159).
2. Стандарты оценки RICS, российское издание, 6-е издание, вступили в силу 1 января 2008 года (Red Book).
3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» (Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008)).
4. Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 368 с.
[1] Существуют разночтения в терминологии перевода МСО украинского издания и российского. Например, термины «залоговая стоимость» (укр.) и «ипотечная стоимость» (рос.) являются тождественными понятиями. Далее по тексту оригинала.