«Старой жизни больше нет. Есть новые цены» (стр. 2 из 18)

Деформированность созданной системы ценообразования в строительстве сложилась вследствие:

- Коррумпированности разрешительной системы (земля, право застройки).

- Доступа к «легким» деньгам (застройщиками, спекулянтами, покупателями).

- Наличия постоянного спроса на недвижимость как наследия предыдущей административной системы, которая строила не по потребностям, а по нормативам. А что же должно измениться?

Коррумпированность в рамках одной определенной отрасли победить нельзя. Успехи в борьбе должны быть общегосударственными. Скорее мы дождемся конца света, чем общей победы над этим мощным спрутом, взращенным на почве политической вседозволенности. По календарю майя ждать недолго – до августа 2012 года. Евро-2012 проведем и завершим дела мирские. «Все связано со всем», – сказал философ.

Но вернемся к проблеме недвижимости.

Сегодня в Украине около 14 тыс. объектов, незавершенных строительством. Если рассматривать жилье, то 750 объектов имеют готовность выше 70%. Их продажа либо возобновление их строительства и будут являться предвестниками выхода из кризиса. Но этому должно сопутствовать финансовое выздоровление.

Ситуация с «незавершенкой» напоминает 80-е годы, когда шлейфы недостроенных коттеджей опоясывали города. В 90-е годы Комитетом по делам строительства была создана методика, делившая эти объекты на бесперспективные и перспективные.

В бесперспективных объектах стоимость объекта определяется стоимостью земельного участка и затратами на строительство, естественно, с определенным дисконтом.

В условиях кризиса ликвидность такого объекта весьма низкая. Перспективность объекта определяется:

- функциональной направленностью;

- расположением;

- степенью готовности.

При стабильной экономике стоимость такого объекта – это его будущая стоимость минус затраты на достройку.

В нынешней проблемной экономике мотивация и объем инвестиций корректируют и контролируют стоимость. Если такие оценки будут заказаны, это будет намеком на окончание рецессии.

III. Проблемы оценки бизнеса в Украине

1. Напомним некоторые непреложные, но порой игнорируемые истины.

- Уровень стоимости компании определяется как уровнем рентабельности отрасли, так и менеджментом предприятия.

- Все активы компании делятся на операционные и неоперационные. Неоперационные активы оцениваются отдельно.

- Наиболее важными начальными элементами оценки являются:

o постановка задачи;

o классификация имущества.

Вот тут и происходят наибольшие искажения:

- на методологически недостаточное понимание задачи оценки накладываются сложности нынешнего периода экономической нестабильности.

2. Пример из области коммерческой недвижимости.

Оценивается бывшая игрушечная фабрика. При этом (см. рисунок):

- бывший главный корпус – реконструирован в супермаркет (1).

- Бывшая переходная галерея – в офисные помещения (2),

- Бывшая насосная станция – в офисные помещения (3),

- Бывшая столовая – в магазин (реконструкция не завершена) (4),

- Трансформаторная (используется по назначению) (5).

Дополнительно оценивается оборудование (электрооборудование, лифты, автотранспорт).

Если не задумываться над постановкой задачи, то все имущество можно оценить, используя метод аналогов и доходный.

А если задуматься? Если задуматься, то все начинается с классификации.

Недвижимость делится на три группы:

1. Используемая в качестве коммерческой недвижимости (быв. гл. корпус, переходная галерея, насосная) 1, 2, 3 — группа I.

2. Реконструируемая (бывшая столовая) — 4 (II).

3. Специализированная (трансформаторная) — 5 (III).

Оборудование также делится на три группы:

1. Неотделимое от недвижимости (лифты, эскалаторы, эл. щиты и пр.).

2. Движимое имущество (офисная техника и пр.).

3. Эл. оборудование трансформаторной (ячейки, трансформаторы и пр.).

Этапы работы:

1. оценка коммерческой недвижимости (доходный и метод аналогов);

2. оценка неотделимого имущества (оборудования);

3. уменьшение стоимости недвижимости на стоимость неотделимого имущества;

4. оценка реконструируемого здания бывшей столовой методом непрямой капитализации с учетом затрат на реконструкцию;

5. оценка здания трансформаторной (метод затрат – остаточная стоимость замещения);

6. оценка оборудования трансформаторной;

7. суммирование результата, исключая двойной счет (имеется в виду оборудование, неотделимое от недвижимого имущества).

Относительно простой пример, который требует четкой классификации, корректной постановки задачи.

3. Обратимся к оценке бизнеса и корпоративных прав.

В нынешних условиях практически обязательным моментом оценки являются доходный и имущественный подходы.

При оценке возможны три варианта ситуации:

А) функционирующий ЦИК представляет большую рыночную стоимость нежели сумма рыночных стоимостей отдельных активов;

В) стоимость нормально функционирующего ЦИКа (оценка по доходу) меньше стоимости активов (налицо – экономическое обесценение);

С) капитализированная стоимость ЦИКа несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью активов).

Вариант А вообще редко встречается в отечественной экономике. В лучшие времена – это, например, консалтинговая компания; торговый дом, занимающийся дистрибьюторской деятельностью (необоротные активы – офисная техника, мебель и транспорт).

В варианте А основные проблемы связаны с:

· выбором и обоснованием ставки дисконта (капитализации), в т. ч. безрисковой, рисками.

Техника отвечает за корректность модели расчета, здравый смысл – за величину (16-24%).

· Обоснованием модели (прямая или непрямая капитализация).

Вариант B – примером может служить любое рентабельное предприятие.

Вариант C – многочисленные производственные предприятия; в ряде случаев ситуация усугубляется тем, что они – многопрофильные.

Рассмотрим особенности оценки для варианта В – функционирующего комплекса.

Вначале рассмотрим относительно простой пример (гостиничный комплекс).

Представим себе, что в его состав входит:

· Основной корпус (ОК)

· Пристройка в виде ресторана (Р)

· Котельная и трансформаторная (К, Р)

· Забор (З)

· Передаточные устройства

· Несколько тысяч единиц оборудования

· Инвентарь, мебель, постельные принадлежности и пр.

· Нематериальные активы

· Земельный участок (ЗУ), в т. ч. избыточная земля (ИЗ).

Стоимость ЦИКа формируется путем капитализации:

· доходов от сдачи номеров;

· сдачи в аренду помещения ресторана.

При оценке дохода от номерного фонда следует учитывать сезонность, корпоративные скидки, загрузку, структуру номеров (люкс, полулюкс, стандартный номер и пр.).

Чистый операционный доход определяется за вычетом затрат (производственных, постоянных, переменных, административных и пр.).

Более корректным представляется использование непрямой капитализации, позволяющей учесть динамику изменения цен, ремонты, производимые в зданиях, смену инвентаря и пр.

Для бухгалтерского учета определяется стоимость движимого имущества, нематериальных активов (программного обеспечения, торговой марки и др.).

Стоимость коммерческой недвижимости (здание отеля и ресторана) определяется как разница между дисконтированным денежным потоком и:

· стоимостью оборотного капитала;

· стоимостью оборудования и инвентаря;

· стоимостью НМА;

· стоимостью не всего земельного участка, а его избыточной части (если она присутствует).

Из полученного значения вычитается стоимость специализированной недвижимости (котельной, трансформаторной, забора).

Разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости как объекта коммерческой недвижимости и ее стоимостью, рассчитанной как элемент ЦИКа, определяет экономическое обесценение. В МСО эта операция носит название «Оптимизация, проверка на адекватность».

Обратимся к более сложному варианту В как достаточно массовому даже в условиях существования неэффективных рынков.

Проиллюстрируем особенности оценки на конкретном примере.

Представим себе многопрофильное предприятие, основным направлением которого являются грузовые перевозки. При этом реализуются следующие виды деятельности:

· Организация перевозок.

· Транспортно-экспедиционные услуги.

· Техническое обслуживание и ремонт автомобилей.

· Торговля запчастями.

· Страхование грузов.

· Туристическая и гостиничная деятельность.

· Рекламная деятельность.

Негативные тенденции бизнеса привели к тому, что уставный фонд в десятки раз превысил собственный капитал.

Эта ситуация является тревожной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом, если эта ситуация продолжится, то предприятие должно быть ликвидировано.

Долгосрочные обязательства предприятия – это долги резидентов перед нерезидентами Украины за кредиты, направленные на пополнение оборотных средств.

Доходная часть формируется денежными потоками каждого из направлений. В данном случае они не носят характера отдельных юридических лиц, в то же время они могут рассматриваться как отдельные бизнес-единицы, для которых свойственны определенные затраты. Нижней границей диапазона стоимости отдельной бизнес-единицы является капитализированная стоимость реального чистого операционного дохода, верхней границей – стоимость, формирующаяся рентабельностью данного сегмента хозяйственной деятельности (грузоперевозок, отельной деятельности и др.).

К суммарной капитализационной стоимости добавляется стоимость неоперационных активов (например, вакантного земельного участка).

Особо следует остановиться на гостиничном хозяйстве. Гостиничный комплекс представляет собой огражденный земельный участок, удаленный на десяток километров от областного центра и застроенный собственно гостиницей, подсобными спортивными и хозяйственными постройками, снабженный элементами инфраструктуры (подъездными дорогами, дорожками и пр.).