Наблюдательный совет является высшим руководящим органом банка и главным уровнем контроля его работы. Он выражает интересы собственников или акционеров банка, развивая уставные положения, стратегию их достижения, утверждает годовые перспективные планы, представленные правлением общества, производит назначения в высшем руководстве, контролирует наиболее значительные для общества сделки. Как правило, в наблюдательном совете состоят собственники банка (или основной его доли), которые заинтересованы в качественной и бесперебойной работе своего предприятия.
Известно, что в соответствии с Законом об оценке, имущество, передаваемое в залог, оценивать не обязательно. Однако для того, чтобы максимально застраховать себя от возможных рисков, минимизировать их, банк заказывает оценку имущества у оценщика. Более того, при изменении ситуации из благоприятной в неблагоприятную, ответственность за результат оценки будет нести исключительно оценщик и никто иной.
Кроме того, банки определяют список оценщиков, которые, по мнению руководства, наиболее соответствуют требованиям банка и действующего законодательства, с целью обезопасить себя от некачественной оценки. Посему любое влияние сотрудников банка на субъект оценочной деятельности является нелогичными по своей сути.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, можно сделать вывод, что ни один сотрудник банка не может и не должен каким-либо образом влиять на процедуру проведения оценки и на конечный результат оценки в целом. Факт давления на оценщика в любом его виде является показателем непрофессионализма и непрозрачности работника банка. Поэтому любые способы вероятного влияния или давления на оценщика не должны быть приняты им по одной единственной причине: для этого нет никаких оснований.
Урок четвертый. Более половины капитала банковской системы нашей страны имеет иностранное происхождение. Это значит, что у наших отчетов есть шанс попасть для анализа в зарубежье, причем не всегда близкое. Отсюда – требования к нашим оценщикам на международном уровне и необходимость знать международные стандарты (и не только МСО) как минимум в части оценки залога. Ниже в разделе 1 рассмотрены требования МСО 2007 к оценке залогов и их отличие от национальных стандартов и российских методик. Следует отметить (об этом будет сказано в разделе 1) низкий уровень государственного регулирования сегмента оценки залогов. В таких условиях роль саморегулируемых организаций оценщиков резко возрастает – по сути, кроме них регулировать некому. По состоянию на сегодняшний день ни одна из семи саморегулируемых организаций оценщиков не предложила внутренних положений по оценке залогов. АСБОУ (не имеющая статуса СРО) декларирует представление внутреннего «Положения об оценке залогов» в октябре-ноябре этого года.
Урок пятый. Принимаясь за оценку объекта, необходимо ясно и четко представлять себе механизм обращения взыскания на залог. Речь идет не об учете затрат средств и времени на реализацию (это функция банка), речь идет о возможных потерях качеств объекта залога, связанных с неэффективным управлением и небрежным обращением, в т. ч. при смене собственника.
Урок шестой. Идентификация объекта оценки – источник (залог) правильной или неправильной оценки. Зачастую объекту оценки осознанно или нет присваиваются свойства и качества, не связанные с этим объектом как с залогом. Отчуждение залога вне этих качеств генерирует сумму средств ниже декларируемой оценщиком и порождает проблемы или кредитора, или оценщика. Приступая к оценке, оценщик определяет, что является основанием для идентификации состава объекта оценки – инвентарный список бухгалтерского учета или технологическая и физическая автономность и завершенность. Эти формы упорядочения нередко существенно отличаются друг от друга. Одно здание может отражаться в инвентарном списке несколькими инвентарными объектами, в то же время несколько десятков единиц оборудования производственного участка соответствуют одному инвентарному объекту. Необходимо учитывать, что при использовании инвентарного списка упрощается процедура контроля кредитора за состоянием имущества предприятия, тогда как физическая идентификация ведет к понятной структуре стоимости.
В более сложных случаях оценщик должен четко идентифицировать материальный и нематериальный состав объекта оценки.
Урок седьмой. Ликвидность как фактор влияния. Оценивая рыночную стоимость, оценщик должен сначала убедиться в существовании самого рынка. Прежде, чем говорить о наиболее вероятной цене продажи, надо определить вероятность самой продажи. Отсутствие сделок купли-продажи на рынке не только дают повод для сомнений относительно существования «рыночной» стоимости в классическом понимании, но и делают в некоторых случаях крайне рискованным использование такого объекта в качестве залога. Рыночная стоимость предполагает соответствующий маркетинговый анализ и изучение рынка, что в свою очередь влечет определенные временные затраты. Т. е. между появлением объекта на рынке и непосредственно сделкой проходит определенный промежуток времени. В зависимости от спроса на подобные объекты, наличия и количества подобных предложений, а также активности самого рынка, этот период может укладываться в один день, а может быть растянут на многие месяцы. В большинстве случаев значение этого периода может быть весьма существенным для заинтересованных лиц. Возможно ли прогнозирование этого периода?
На наш взгляд, ликвидность отражает способность товара быть проданным на рынке в определенный срок. Ликвидность есть период времени, в течение которого имущество можно обменять на его денежный эквивалент по рыночной стоимости.
Ликвидность имеет две характеристики: качественную и количественную.
Ликвидность качественная, выраженная как высокая средняя или какая-либо иная, имеет право на жизнь как информативная составляющая, но, к сожалению, не имеет практического применения, а потому не является объектом рассмотрения. Такую ликвидность целесообразно, на наш взгляд, указывать в отчете об оценке как фактор, существенный для оцениваемого имущества.
Ликвидность же количественная, выраженная как временной отрезок, может иметь вполне прикладной характер. Пример, наиболее близкий для авторов: ликвидность есть инструмент для перерасчета банком (или по его заказу иным субъектом) рыночной стоимости в сумму выдаваемого под обеспечение этого имущества кредита. Часто ее называют залоговой стоимостью. В этом случае алгоритм пересчета:
ЗС = РС – Соб – Зр, где:
ЗС – залоговая стоимость или сумма выдаваемого кредита;
РС — рыночная стоимость;
Соб — стоимость обслуживания кредита в период реализации (ликвидность);
Зр – затраты, связанные с реализацией залога в соответствии с условиями договора и механизмами реализации, принятыми в финансовом учреждении.
Затраты на реализацию и стоимость обслуживания банк должен сформировать самостоятельно либо заказать соответствующий расчет отдельно от оценки.
В свою очередь,
Соб = Зм * Л, где:
Зм – затраты на обслуживание кредита в месяц;
Л – ликвидность объекта либо групп тождественного имущества, выраженная в месяцах.
По ходу рассуждений необходимо заметить, что ликвидность и рыночная стоимость - независимые друг от друга величины. Иными словами, не всегда можно поднять ликвидность объекта за счет снижения стоимости даже в разы. Обе величины есть величины текущие, т. е. действительны только на дату расчета и последующий за ним стабильный период. Риски, связанные с динамикой ликвидности (как и с динамикой рыночной стоимости), должен анализировать потребитель оценки.
Каждый потребитель и каждый оценщик должен определиться относительно права оценщика на прогноз. Хотя бы потому, что 2008 год ясно показал абсурдность всех предсказаний, несмотря на то, что их делали мирового уровня экономисты, из которых, возможно, получились бы не худшие оценщики. По состоянию на сегодня совершенно бесспорно, что все прогнозы по сути своей носят интуитивный характер. Поэтому, оценщик может основываться лишь на той ситуации, которая существует на рынке. Любые прогнозы оценщика относительно динамики рынка, на наш взгляд, некорректны, за исключением случаев, когда такой анализ является предметом договора с потребителем.
Расчет ликвидности есть субъективное заключение, основанное на анализе текущего состояния рынка. Именно поэтому оценщик не может гарантировать потребителю реализацию имущества в указанный срок в случае каких-либо изменений на рынке. Потребитель вправе согласиться либо возразить по поводу исходных данных, рассуждений и заключений оценщика, отдавая себе отчет о том, что речь идет все же о субъективной величине.
В двух приведенных выше формулах есть две величины, логичные для предоставления потребителю оценки извне. Это рыночная стоимость, достаточно обоснованная как теоретически, так и практически, и ликвидность, не обоснованная никак, поскольку потребность в ней остро возникла лишь в период нынешнего кризиса, который, по сути, и является кризисом ликвидности.
Как рассчитать ликвидность? Ликвидность есть функция, производная от объемов спроса, предложения и активности рынка. Любой из этих факторов может меняться, изменяя ликвидность значительно.
Единого алгоритма расчета и подбора информации нет. Подбор исходной информации по этим параметрам и ее анализ относятся к творчеству оценщика. При этом видится логичным выполнение расчета ликвидности по группам тождественного имущества в периоды относительно стабильного рынка.