4.2. Например, основной принцип многих оценок для финансовой отчетности - это предположение о будущем функционировании предприятия как о действующем. Однако это обычно является неприемлемым для оценок, которые выполняются для целей кредитования. Такое предположение особенно влияет на специализированные активы, когда стоимость и ликвидность определенного залогового имущества, отделенного от бизнеса, частью которого оно является, могут быть сильно ограниченными.
5. Применение
Для проведения оценок, которые отвечают этому Применению и Общепринятым Принципам Оценки (GAVR), обязательным для оценщиков является соблюдение всех разделов Кодекса Поведения МСО относительно этики, компетенции, раскрытия информации и составления отчетов (разделы 4, 5, 6 и 7).
5.1. При проведении оценки имущества для целей кредитования оценщики должны, как правило, определять рыночную стоимость таких активов в соответствии с Международными Стандартами Оценки.
5.2. Когда обстоятельства предусматривают отклонение от базы рыночной стоимости, эти отклонения должны быть четко определены и объяснены в Отчете об Оценке вместе с идентификацией и определением альтернативной базы стоимости, которая используется, а также с объяснениями причин таких отклонений. Если возникает количественная разница между рыночной стоимостью и альтернативным видом стоимости, она должна быть отражена.
5.3. Суждение оценщика должно быть отражено в соответствии с МСО 3 Отчет об оценке.
5.4. В добавление к требованиям МСО 3 отчет об оценке недвижимого имущества для целей кредитования должен содержать, там, где это нужно, комментарии по таким вопросам:
5.4.1. Текущая деятельность и тенденции на соответствующем рынке.
5.4.2. История, текущий спрос и ожидаемый будущий спрос на определенную категорию имущества в данной местности.
5.4.3. Потенциальный и достоверный спрос на альтернативное использование.
5.4.4. Текущая ликвидность имущества и, если заказано, достоверная длительность этой ликвидности.
5.4.5. Любое влияние событий, которые могут быть предусмотрены (на дату оценки), на стоимость залога.
5.4.6. Принятый подход к оценке и объем рыночных свидетельств в поддержку оценки.
5.5. Оценка для целей кредитования может понадобиться в условиях, когда имущество изменяет свое состояние или условия функционирования, например, предусмотрено строительство нового здания или реконструкция здания. Такая оценка обычно должна осуществляться исходя из предпосылки о том, что такие изменения имеют место на дату оценки. Это не является проекцией стоимости на будущую дату, когда эти изменения действительно состоятся. В отчете должно быть четко отражено, что оценка базируется на предположении, что соответствующие изменения на дату оценки уже состоялись. Использование термина «рыночная стоимость» без модификации при таких условиях может ввести в заблуждение. Термин «рыночная стоимость при условии осуществления изменений» является примером приемлемой модификации термина «рыночная стоимость», которая является уместным при таких обстоятельствах.
5.6. Оценка имущества может понадобиться в предположении, что определенный уровень заполнения уже достигнут. Это также должно отображать реалистичные ожидания и надежды участников рынка на дату составления отчета.
5.7. Корпоративные и индивидуальные ссуды банков и других финансовых учреждений часто обеспечиваются залогами в виде специализированных имущественных активов. Оценщикам нужно общее понимание требований таких учреждений и возможно понимание структуры и сроков кредитных соглашений. Обычно заимодатели требуют конфиденциальности относительно условий конкретной ссуды, но это не освобождает оценщика от обязательства иметь общее понимание кредитного процесса.
6. Обсуждение
6.1. В начале выполнения задания оценщику необходимо четко идентифицировать имущество, которое выступает в качестве обеспечения ссуды. Особое внимание следует уделить классификации разных типов имущества в случаях, когда недвижимое имущество комбинировано с движимым имуществом.
6.2. Способ, которым имущество обычно обменивается на рынке, определяет область применения разных подходов к определению рыночной стоимости. Каждый подход является сравнительным, поскольку базируется на рыночной информации. Может потребоваться использование более одного метода.
6.3. Каждый приемлемый метод, если он применен корректно и целесообразно, приводит к похожим результатам. Все оценочные методы должны базироваться на рыночных данных. Затраты на строительство и износ, там где это применяется, должны быть определены на основании анализа рыночных затрат на строительство и рыночного взгляда на накопленный износ. Применение доходного подхода, в частности метода дисконтированных денежных потоков, должно базироваться на рыночно подтвержденных денежных потоках и уровне доходности, полученного по рыночным данным.
6.4. В некоторых случаях заемщик может заказать оценку на базе, отличной от базы рыночная стоимость. МСО 2 содержит описание типов, случаев использования и сообщения альтернативных видов стоимости. Оценщик должен гарантировать, что альтернативный вид не будет ошибочно восприниматься как рыночная стоимость. Хотя альтернативные виды стоимости могут быть приемлемыми для целей кредитования, пользователи таких оценок должны понимать, что такая стоимость может и не быть реализована, если сделанные альтернативные предположения не будут отвечать действительности.
6.5. Инвестиционная недвижимость
6.5.1. Недвижимость, которая приносит доход, обычно оценивается индивидуально. Кредитные учреждения могут пожелать определить стоимость имущества как части имущественного портфолио. В таких случаях разница между стоимостью имущества, при допущении его индивидуальной продажи, и стоимостью имущества как части портфолио должна быть четко объяснена.
6.5.2. Также оценщик должен прокомментировать ожидаемый спрос и ликвидность имущества на протяжении срока кредитования (см. пар. 5.4 выше). Обычно за рамками работы остаются советы относительно возможности нанимателя принять будущие обязательства по аренде, кроме комментариев о текущих рыночных ожиданиях качества нанимателя.
6.6. Имущество, которое занимает владелец
6.6.1 Имущество, которое занимает владелец, обычно должно оцениваться для целей кредитования в предположении о том, что имущество будет передано независимо от того, что его занимает владелец. То есть покупатель получит полные юридические права контроля и владения. Это не устраняет учета владельца как части рынка, но требует, чтобы любое специальное преимущество, связанное с тем, что владелец занимает имущество, которое может быть отображено в оценке бизнеса, было изъято из оценки.
6.7. Аренда между связанными или ообъединенными сторонами
6.7.1 Внимание должно быть привлечено к случаю, когда имущество, которое предлагается как залог, находится в аренде у стороны, связанной с заемщиком. Если оценщик делает вывод о том, что аренда создает более выгодный поток дохода, сравнивая с предоставлением в аренду третьей, не связанной стороне, ссудодатель должен быть предостережен, и может быть приемлемым не принимать во внимание наличие арендных отношений при оценке имущества, которое предлагается в качестве залога.
6.8. Стимулирование продаж
6.8.1 Не является необычным для продавцов имущества, особенно застройщиков, стимулировать продажи. Примерами такого стимулирования являются гарантии размера арендного дохода, компенсаций расходов покупателя на демонтаж креплений или поставки движимого имущества, такого как мебель и оборудование. Рыночная стоимость не учитывает никакого влияния на цену, связанного с особенными условиями или концессией (МСО 1 пар. 3.2.1.). Может быть приемлемым предупредить заимодателя о влиянии любого предложенного стимулирования на имеющуюся достигнутую цену продажи.
6.9. Специализированное имущество
6.9.1 Специализированное имущество может, по определению, иметь ограниченный рынок и существенное значение стоимости только как части бизнеса (см. Основные положения общепринятых принципов оценки, пар. 8.2.). Для целей кредитования такое имущество обычно должно оцениваться на основании предположении о незанятости (см. выше пар. 6.6.1.). В этом случае оценка обычно основывается на наилучшем и наиболее эффективном альтернативном использовании. Это предусматривает рассмотрение рисков и расходов, которые имеют место при условиях достижения такого использования. Ссудодатель может не рассматривать специализированное имущество как приемлемое для обеспечения ссуды.
6.9.2 Оценка специализированного имущества может понадобиться, когда это имущество является частью действующего предприятия. Нужно защитить заимодателя от оценки, которая зависит от долгосрочного прогноза прибыли (или чего-либо подобного) действующего предприятия. Если стоимость в предположении о незанятости потенциально ниже, это должно быть доведено до сведения ссудодателя.
6.10. Коммерческое имущество
6.10.1 . Определенные классы имущества, включая, но не ограничивая, гостиницы и другой бизнес, связанные с торговлей, когда имущество специально создано только для таких целей, обычно оценивается исходя из его способности приносить доход за вычетом Персонального гудвила (см. МПО 12, пар. 3.3.2.). В таких случаях необходимо уберечь заимодателя от значительных расхождений в стоимости, которые могут существовать между действующим предприятием и не действующим предприятием, если бизнес ликвидирован (закрытый), запасы ликвидированы, лицензии и другие нематериальные активы, такие как сертификаты, франшизы или разрешения отсутствуют или подтверждены рискам, существуют другие обстоятельства, которые могут иметь негативное влияние на будущую способность приносить доход или на стоимость.