6.10.2 . Если доход, связанный с имуществом, слишком зависит от данного арендатора, арендаторов одной отрасли, или других условий, которые могут вызывать нестабильность дохода в будущем, оценщик должен указать эти факторы в отчете об оценке. В определенных случаях может быть целесообразна оценка стоимости имущества как незанятого при условиях альтернативного использования.
6.11. Имущество под застройку
6.11.1 . Имущество, которое содержится для реконструкции, или участок для строительства нужно оценивать с учетом существующих и потенциально возможных директив и разрешений на застройку. Любые предположения относительно планирования и других существенных факторов должны быть подтверждены рыночными данными и четко изложены в отчете об оценке.
6.11.2 . Выбор пригодного подхода к оценке имущества под застройку будет зависеть от состояния застройки имущества на дату оценки и может учитывать уровень, в соответствии с которым недвижимость в прошлом продана или сдана в аренду. Этот подход должен быть обсужден и согласован с ссудодателем до проведения оценки. Особое внимание оценщик должен уделить следующему:
6.11.2.1. Сделать обоснованную оценку срока застройки от даты оценки. В этом анализе должно быть освещено влияние дополнительных требований застройки в виде доходов и расходов с применением техники дисконтирования в текущую стоимость там, где это необходимо.
6.11.2.2. Оценить на как можно больший период времени в будущем от даты оценки поведение рынка в течение времени застройки.
6.11.2.3. Рассмотреть и подчеркнуть риски, связанные с застройкой.
6.11.2.4. рассмотреть и отобразить любые известные специфические связки между сторонами, которые принимают участие в застройке.
6.12. Активы, которые истощаются
6.12.1. Специальные проблемы кредитования связаны с оценкой активов, которые истощаются, таких как рудники или карьеры. Внимание заемщика должно быть привлечено к рискам, связанным с этим типом активов, а также к планам, связанным с их добычей или использованием.
6.12.2. Аренда, превышающая текущую рыночную или экономически обоснованную арендную плату, может составлять актив, который истощается, потому что любая стоимость, предопределенная этим фактором, уменьшается мерой выплаты арендной платы и сокращением срока аренды.
6.13. Оценщик
6.13.1. Характер и область применения задания на оценку должны быть понятны оценщику и пользователю оценки. Оценщики должны избавляться от рисков, связанных с оценкой для целей кредитования, когда неверное общение, неверное понимание или ошибка могут привести к дискуссиям или судебным спорам между ссудодателем и оценщиком.
6.13.2. В некоторых юрисдикциях законодательство по финансовым услугам требует специального лицензирования или регистрации, когда консультация связана не только со стоимостью имущества, но и с вопросами обеспечения, такими как собственность, интересы соучредителей, коллективные инвестиционные схемы или синдицированные ссуды. Оценщики могут быть ограничены относительно консультаций, которые они имеют право предоставлять в пределах таких юрисдикций.
6.13.3. Особенно важно при выполнении оценки для целей кредитования, чтобы оценщик был независим от заемщика.
6.13.4. Важно, чтобы оценщик имел соответствующий опыт работы с конкретным типом имущества с учетом места его расположения или в случае отсутствия такого опыта мог получить помощь экспертов.
6.14. Вынужденная продажа или Ограниченный период экспозиции на рынке
6.14.1. Кредитные учреждения иногда будут заказывать проведение оценки на базе стоимости вынужденной продажи или ликвидационной стоимости или налагать ограничение относительно срока, в течение которого будет осуществляться продажа залогового имущества. Поскольку влияние ограничений на цену, которая может быть получена, зависит от конкретных обстоятельств, в которых будет осуществляться продажа, не является реалистичным для оценщика спекулировать с ценой, которая может быть получена без знания причин таких ограничений или обстоятельств, по которым имущество будет предложено к продаже. Должна быть сделана альтернативная оценка, основанная на определенных предположениях, однако оценщик должен обратить внимание заемщика на тот факт, что его суждение верно только на дату оценки, и на него нельзя полагаться в случае будущего дефолта, когда как рыночные условия, так и обстоятельства продажи могут быть другими.
6.15. Нормы резервирования заемщика
6.15.1. Большинство банков и других кредитных учреждений являются обычно объектами регулирования на предмет ограничения общих объемов кредитования пропорционально к их активам, которые известны как нормы резервирования. В международном контексте минимальные нормы резервирования, которые должны устанавливать кредитные учреждения, и порядок их вычисления определяются документом Базель II. В расчетах норм резервирования используется стоимость активов, находящихся в залоге у залогодержателя.
6.15.2. При исключительных обстоятельствах для высокоразвитых и давно основанных рынков документ Базель II требует определения рыночной стоимости и залоговой стоимости залога в виде коммерческой недвижимости. Априорный вес риска 50% устанавливается для ссуды, обеспеченной залогом, которая не может превышать 50% рыночной стоимости или 60% залоговой стоимости.
6.15.3. залоговая стоимость - это метод расчета долгосрочных рисков, потому не является базой оценки. Залоговая стоимость - это методология, которая используется банками в некоторых Европейских странах. Дополнительную информацию о залоговой стоимости можно найти на сайте МКСО.
7. Требования к раскрытию информации
7.1. При составлении отчета о рыночной стоимости, определенной для целей кредитования, оценщик должен раскрыть всю информацию в соответствии с требованиями МСО 3 Отчет об оценке.
7.2. Основа задания на оценку должна быть четко изложена в любом отчете, который будет использован третьими лицами. Все отчеты должны быть предоставлены в виде, который не может рассматриваться заинтересованными лицами как таковой, что вводит в заблуждение.
7.3. Оценщик должен раскрыть нормативную и законодательную базу и любые отклонения от этих стандартов, предопределенные местным законодательством или обычаями.
8. Условия отклонения
8.1. В соответствии с этим Применением допускаются лишь отклонения, сделанные в соответствии с указаниями МСО 3 Отчет об оценке.[1].
Следует отметить, что в МСО четко прописаны основные моменты, на которые нужно обратить внимание оценщику при составлении отчета об оценке для целей кредитования под залог.
Также следует отметить и требования стандартов RICS
Введение
2. Международные стандарты оценки
2.1. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) издает Международные стандарты оценки (МСО), в которых содержатся признанные на международном уровне принципы, процедуры и определения, связанные с оценкой. Эти стандарты приняты RICS.
2.2. Роль стандартoв оценки RICS выражается в создании действенной нормативной базы, действующей в рамках Кодекса поведения и позволяющей пользователям услуг по оценке быть уверенными в том, что оценка, произведенная членом RICS, не просто соответствует международным стандартам, но что на конкретного оценщика или фирму возложена обязанность следовать этим стандартам, а в случае их невыполнения предусмотрены соответствующие санкции. Именно нормативной ролью стандартов RICS объясняется то, что они представлены не так, как МСО, хотя их принципы, задачи и связанные с ними определения тождественны.
2.3. Кроме того, RICS устанавливает определенные требования, которых либо нет в МСО совсем, либо они более подробные или жесткие, чем в соответствующих положениях МСО. Это означает некоторые различия при подробном рассмотрении требований МСО и данных стандартов - прежде всего, в условиях найма и исследованиях, которые проводит оценщик. Однако в силу того, что эти отличия более жесткие, чем требования МСО, RICS считает оценку, проведенную по данным стандартам, автоматически соответствующей МСО.[2]
В стандартах RICS существует следующее Положение о практике:
ПП 4.2. Оценка для целей залога
Оценка для целей залога производится в соответствии с Международным применением оценки 2 МКСО (МПО 2).
Комментарий
1. МПО 2 публикуется МКСО как часть Международных стандартов оценки. В нем содержатся требования к оценке и перечисляются требования к применению в отношении различных типов имущества.
2. В применении сказано, что оценки для кредитования под обеспечение обычно производятся на основе рыночной стоимости, если в законодательстве или нормативных актах не оговорено иное.
3. Специализированное имущество может вообще не иметь рыночной значимости, кроме как являясь частью предприятия, предназначенного на продажу, и связанного с ним, поэтому оно может не подходить для определения его стоимости в качестве обеспечения. В таком случае оценщика могут попросить произвести оценку земли в соответствии с ее нынешним способом применения, но оценщику следует избегать дальнейшего вовлечения.
4. Крупные банки и другие кредиторы следуют правилам, ограничивающим общую сумму выдаваемого кредита как определенную долю их активов. Это понятие известно под термином «коэффициент платежеспособности». В международном контексте Базельский комитет по банковскому надзору принял соглашение – Базель II, в котором указаны минимальные коэффициенты платежеспособности для кредитных учреждений и принципы расчета этих коэффициентов. Их исполнение обеспечивается законодательством стран, а в Европейском Союзе – Директивами ЕС. Оценка активов, которые являются обеспечением, полученным кредитором, используется при расчете коэффициента платежеспособности.