С.Е. Фролов, С.А. Шевко, Ю.П. Ковальський, В. Кулик
(под общей редакцией Я.И. Маркуса)
Оценка объектов залога. Информация
к размышлению…
Киев, 2009
Содержание
От редактора: Современное видение проблем оценки.. 3
1. Некоторые уроки кризиса. 20
2. Нормативное регулирование оценки залогов в Украине. 28
3. ЗАЛОГ, ЕГО ВИДЫ, ФУНКЦИИ, ОФОРМЛЕНИЕ, УЧЕТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ 54
«Старой жизни больше нет. Есть новые цены».
(из прочитанного)
I. Понятие истины и правды на рынке консалтинговых услуг
Один из афоризмов М. Твена звучит так: «Правду надо подавать так, как подают пальто. А не бросать, как мокрое полотенце, в лицо».
Не вступая в полемику с классиком, хочется высказать некие соображения.
Во-первых, афоризму более ста лет. А за этот период мир стал намного прагматичнее, циничнее, жестче. Вежливая подача пальто смахивает на рефлекторный анахронизм.
Во-вторых, слово «правда» хочется заменить на слово «истина», потому что истина одна, а «правд» несколько. У акционеров компании — одна, у инвестора – другая; у топ-менеджеров — третья, у служащих компании – четвертая. На языке оценки это означает «оценка с точки зрения…», а точка зрения меняет вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная). По мнению американского специалиста Роберта Сли, «правда» называется «мир стоимости».
В-третьих. В зависимости от ситуации истину можно подавать как белоснежное велюровое пальто или бросить как скомканное испачканное кухонное полотенце. Форма подачи определяется интересами подачи.
Простой исторический пример. Гениальный Вольфганг Амадей Моцарт умер зимой 1791 года в возрасте 35 лет. Это – истина. Сложнее с правдой. По многовековому мнению общественности, его отравил Сальери. Это – правда №1. В XIX веке считалось, что Моцарт умер от неустановленной болезни. Это – правда №2. По мнению ученых XXI века, Моцарт скончался от стрептококковой инфекции. Это – правда №3. Все они, так или иначе, прикасаются к истине – скоропостижной кончине Моцарта в молодом возрасте.
Взглянем на проблему истины шире.
Мировые глобальные истины, приведшие мир к кризису, ситуационно могут быть выражены следующим образом:
· Мир стал жить не просто в долг, а не по средствам.
· Спекулятивные ценности стали предпочтительней реальных (взял кредит – купил в долг имущество; продал имущество – заработал на разнице процент по кредиту и на росте стоимости; купил акции – поймал момент роста – продал; создал инвестиционную компанию – построил пирамиду – скрылся (или посадили в тюрьму).
· Реальная стоимость активов оказалась намного меньше квазирыночной, спекулятивно раздутой, не соответствующей реальному сектору производства.
· Ипотечная «шара» охватила весь земной шар.
· Финансовая система рухнула, не выдержав бремени «шаровой шары». К мировой катастрофе приложили руку все:
- финансисты;
- брокеры;
- аналитики;
- правительства;
- рейтинговые и консалтинговые агентства;
- население (любители «шары»).
В мировой экономике не было найдено разумного сочетания рыночного и государственного регулирования. Рухнул миф, что рыночный механизм столь совершенен, что автоматически регулирует состояние любых рынков.
Сказанное является правдой, ставшей истиной. Оно было истиной и ранее, но кто бы стал к ней прислушиваться в эпоху «ипотечного бума»?
Оценка – один из древнейших видов деятельности человека, потому что все, начиная от туши мамонта до акций General Motors, имеет определенную ценность. Оценка как услуга может быть добровольной и вынужденной, оплаченной или бесплатной, объективной и субъективной, зависимой и независимой, в т. ч. (подлинно независимой). А еще она может быть иллюстративной (когда решение уже принято) или конструктивной (когда по результатам оценки принимается решение).
Выскажу крамольную мысль – если есть плательщик услуги, то присутствует и его интерес, а если есть интерес, то поневоле возникает зависимость, и тогда слово «независимая» надо писать очень мелким шрифтом, а порой невидимой миру пастой. Оценщик сродни художнику – он может быть оригинальным творцом (независимым) или иллюстратором, поясняющим рисунками определенный текст. Естественно, иллюстрация может быть талантливой, скучной или бездарной. В иллюстрациях к сказке о Красной Шапочке будут обязательно присутствовать волк, Красная Шапочка, бабушка и охотники. Художник зависит от сюжета, независима лишь манера.
Оценщик также зависит от сюжета (объекта оценки). В конце концов, каждый оценщик сам решает, от чего зависеть.
Теоретиками оценки введено понятие «калькулятивная» и «оценочная» экономика. Мне больше нравится определение – «аналитическая» экономика.
«Калькулятивная» экономика присутствует при наличии эффективного рынка. При падающих либо неэффективных рынках действует «аналитическая» экономика. Ее предпосылками являются:
- низкая ликвидность активов, выраженная в месяцах;
- влияние мотивации участников рынка на стоимость имущества;
- изменившаяся ценность денег (точнее, их дефицит).
В современных условиях происходит переход от «калькулятивной экономики» к «аналитической».
Вне зависимости от состояния рынков профессиональная оценка включает три составляющие. Это:
- техника;
- логика;
- здравый смысл.
Техника – это подходы, методы, процедуры, создаваемые десятилетиями. И наличие либо отсутствие кризиса не влияют на средства выражения (у художника – это кисти, краски, полотно).
Логика – важнейший элемент оценки. Порой – совсем отсутствующий, деформированный, корявый, дефектный. При иллюстративном восприятии оценки логика желательна, но не обязательна, ведь результат предрешен. «Калькулятивная оценка» именно из этой серии.
Здравый смысл отвечает за результат, его достоверность. Ведь здравый смысл остается первоосновной человеческой жизни. Здравый смысл можно определить как интуицию истины.
По мнению психолога профессора Леви, здравый смысл – это дар, получаемый нами при рождении. Как умение рисовать, петь, творить. Но его надо развивать и совершенствовать. В силу обстоятельств его можно или потерять, или зарыть в землю.
Несколько лет назад с моим участием оценивалась нефтебаза под Одессой. Рассматривались три сценария:
- Существующее использование базы, с подачей нефти железнодорожным и автотранспортом.
- База при ее покупке российской компанией с подключением трубопроводов к нефтепередающим российским сетям.
- База при ее покупке казахской компанией с возможностью постройки трубопровода, выходящего к морю.
Поскольку менялись способы и объемы транспортирования нефти, результаты оценки отличались в разы.
При определении результатов присутствовало несколько «правд», но не рассматривалась «истина». Ее и не требовалось, но логика присутствовала. Логика сценариев и вычислений дисконтированных доходов с учетом различных затрат, объемов, тарифов. И все же истина косвенно присутствовала в философском восприятии этого понятия. Она состояла в том, что оценка была независимой от заказчика.
Отсюда вывод: оценка независима, если по ее результатам следует принимать решение – покупать (не покупать) или инвестировать (не инвестировать). Словом отвечать на вечный гамлетовский вопрос – быть или не быть?
Если решение заранее принято, то оценка становится в определенной степени зависимой от плательщика оценки. И сомнения в величине оценки трактуются в пользу заказчика.
В банк в качестве залогового обеспечения попадает оценка щебеночного карьера, стоимость которого определена в $5,0 млн. «Не верю», – вслед за Станиславским восклицает здравый смысл. Еще раз процитируем профессора Леви: «Здравый смысл – не роскошь и не средство передвижения по житейским стезям, а дар. Дар, владению коим, как и развитию всех наших задатков, надлежит обучаться». Моцарт в пять лет был лишь маленьким Вольфгангом, и лишь позднее (хотя и достаточно рано) стал гениальным Амадеем Вольфгангом Моцартом, предъявившим миру не задатки дара, а его реализацию.
Если выполняется оценка – иллюстративная, некачественная, недостоверная – то здравый смысл здесь не присутствует в силу ненадобности.
Только не надо, ссылаясь на здравый смысл, еще раз возвращаться к оценке «Криворожстали», «Николаевского глиноземного», ЧСЗ и пр. Ведь при их оценке рассматривались возможные прогнозные сценарии от даты оценки до сегодняшней. Но события (цена на электроэнергию, нефть, газ) развивались совсем по иному сценарию. Не войти бы еще раз в ту же воду, не войти. Нельзя их национализировать, ссылаясь на неправильную оценку.
И что же глобальный кризис ничего не изменил в оценке? Изменил. Как упоминалось ранее, появились два совершенно новых фактора.
Первый – мотивация, второй – цена денег. Они и раньше существовали, но не в столь явном виде.
От легкой доступности кредитов в докризисный период мир перешел к мучительным поискам источников финансирования.
Когда Миттал покупал «Криворожсталь», у него была своя мотивация, выходящая за рамки украинской металлургии. И дефицита денег у него не было. И, как следствие, сегодняшняя стоимость завода им. Ильича, «Запорожстали» и «Азовстали» формируется мотивациями покупателей, а не стоимостью «Криворожстали». Парадокс нынешней ситуации – объект стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель при условии, что он – единственный.
II. Рынок недвижимости как лакмусовая бумажка выздоровления экономики
Средства массовой информации соревнуются в ощущениях – достигнуто дно или продолжается погружение.