Недвижимость как объект гражданских прав (стр. 18 из 27)

Появление термина «имущественный комплекс» при существовании известного классического понятия «сложная вещь» вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением.

Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств - прочной связи с землей, они в отличие от предприятия являются вещами, хотя и сложными.

129.Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Юрид. лит., 1962. С. 12.

Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова,¹³⁰ посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургических отраслей, энергоснабжения.

Таким образом, недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами предметом договора передачи предприятия (в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

Состав - одно из ключевых понятий в определении сущности имущественного комплекса как объекта сделок. Определение состава, необходимого для установления предмета сделки и цены, - не только и не столько требование ГК РФ, сколько необходимый критерий определения границ имущественного комплекса, отграничения его от иного имущества собственника.

Правоприменители, в первую очередь судебные инстанции, должны разделять совокупный «набор» имущества, в том числе недвижимого, и имущественный комплекс. Показательным в этом отношении является подход Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, не посчитавшего отдельные объекты недвижимости предприятием.¹³¹ Суд исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 656 - 664 ГК РФ аренда предприятия в целом как имущественного комплекса является самостоятельным предметом правового регулирования. Специальные нормы, определяющие особенности аренды предприятий, объединены в отдельный параграф ГК РФ, тем самым подчеркивается специфика данного вида аренды. ГК РФ установлены жесткие требования к форме договора аренды предприятия как имущественного комплекса: составление единого документа в письменной форме, его нотариальное удостоверение и обязательная государственная регистрация договора.

Кроме того, при аренде предприятия в целом арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. При этом арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и т.п.

130. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5). С. 56 - 57.

131.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88.

Абзац 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ, очерчивая возможный состав предприятия как имущественного комплекса, включает в его элементы: а) земельный участок; б) здания, сооружения; в) оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; г) права требования, долги; д) права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Указанная «незакрытая» норма ГК РФ предполагает возможность самого разнообразного присутствия и построения различных, в том числе и прямо не указанных в законе, элементов имущественного комплекса, конкретизация же состава предприятия (количественного и качественного) определяется исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических отношений местом.

Зарубежное законодательство включает в состав предприятия большее число возможных элементов. Во Франции Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. в качестве элементов торгового предприятия предусматривает: а) движимые вещи, входящие в состав основных фондов и оборотных средств; б) клиентуру; в) право аренды; г) право на вывеску; д) торговое наименование и другие объекты промышленной собственности; е) сложившиеся деловые связи; ж) репутацию; з) постоянные источники снабжения. Перечень элементов предприятия достаточно традиционен и обширен; стороны вправе самостоятельно определять состав передаваемого имущественного комплекса. Если же стороны по каким-либо причинам в договоре не определили конкретный состав имущественного комплекса, французское законодательство автоматически включает в предмет сделки только вывески, торговое наименование, право аренды, клиентуру, сложившиеся деловые связи и постоянные источники снабжения.¹³²

132. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. д-р юрид. наук В.В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 356.

В Италии (ст. 2555 Итальянского гражданского кодекса) имущественный комплекс - предприятие носит название aziehda и рассматривается как совокупность имущества, представленного предпринимателем для обеспечения деятельности предприятия.¹³³

В юридической литературе элементы, составляющие имущественный комплекс как объект гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно имущество и б) объекты интеллектуальной собственности. Имущество включает две группы: 1) вещи и 2) имущественные права и имущественные обязанности. К вещам, составляющим, например, предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; ко второй группе - права требования и долги. В соответствии с правилами бухгалтерского учета права требования и долги хозяйствующего субъекта отражаются в балансе в виде дебиторской и кредиторской задолженности. Как отмечает К. Лебедев, «кредиторская задолженность имеет двойственную юридическую природу: как часть имущества она принадлежит организации на праве владения или даже праве собственности относительно полученных заимообразно денег или вещей, определенных родовыми признаками; как объект обязательственных правоотношений - это долги организации перед кредиторами, то есть лицами, управомоченными на истребование или взыскание от организации указанной части имущества. С учетом отмеченных признаков кредиторскую задолженность можно было бы определить как часть имущества организации, являющуюся предметом возникших из различных правовых оснований долговых обязательств организации-дебитора (должника) перед управомоченными лицами - кредиторами, подлежащую бухгалтерскому учету и отражению в балансе в качестве долгов организации-балансодержателя».¹³⁴

Статус недвижимости предприятие приобрело не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает О.М. Козырь, предприятие признано недвижимостью условно, законодатель относится к нему как к особому объекту прав, что проявляется, во-первых, в том, что предприятие не упоминается в ст. 130 ГК РФ, а вводится в специальной ст. 132 после блока статей о недвижимости; во-вторых, в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.¹³⁵