Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права15, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.
Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)16. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.
Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов)17 определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля)18, сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января)19.
Шершеневич Г.Ф. писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.»20. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового21.
Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала22. В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает Абрамова М. В., содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов23.
В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.
Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято также было воспринято правовыми системами большинства стран мира.
Статья 516 Гражданского Кодекса Франции устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ГК Франции определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживание недвижимости. К недвижимым вещам - вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые веши сервитута или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.
Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле24.
В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты25.
В ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В настоящее время разработана и опубликована «Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе», которая должна учитывать все реалии столь стремительно развивающегося российского рынка недвижимого имущества. Опубликованная весной 2003г., она привлекла внимание многих цивилистов. В настоящее время подготовлен окончательный вариант Концепции, в котором уточнены некоторые ее положения и со всей остротой встал вопрос разработки конкретных законов в развитии данной Концепции.
Следует отметить, что, несмотря на прогрессивный характер Концепции, она требует серьезных доработок, т.к. положения, содержащиеся в ней, отражают всю значимость регулируемых отношений.
Данное обстоятельство должно происходить с учетом мнений и предложений общественности.
1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества
В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.
Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями27. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок28. В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»29. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.
Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость30. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.
Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко31. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.