Недвижимость как объект гражданских прав (стр. 4 из 27)

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.⁴⁹

Кроме того, «прочная» юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок.⁵⁰Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

48. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.

49. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1

50. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора.⁵¹

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия «прочная связь с землей» исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Отсутствие в приведенном определении критериев, определяющего сущность и отнесение того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).

Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость?

51. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 5.

Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой «соразмерности»?

2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?

3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?

Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.