Недвижимость как объект гражданских прав (стр. 7 из 27)
В августе 1998 г. договорные отношения по строительству жилого дома между сторонами были прекращены, и заказчик заключил новые договоры подряда на завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от 21 октября 1998 г., от 14 октября 1998 г., от 21 октября 1998 г.), которые закончили строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от 15 января 1999 г.).
Таким образом, на момент вынесения Определения суда от 1 октября 1998 г. о наложении ареста и составления судебным приставом-исполнителем акта описи и ареста 66 дверных блоков от 16 октября 1998 г. законным владельцем объекта незавершенного строительства являлось общество с ограниченной ответственностью. При этом установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости. Требование ООО об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не принадлежат должнику ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду. Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на объекты, которые уже не существуют. По этому же основанию подлежит отмене постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66 дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту составления акта описи и ареста имущества - 66 дверных блоков, последних как отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не подлежала применению ст. 353 ГК РФ.
Аналогично складывается ситуация с отчуждением (заменой) не только принадлежностей недвижимого имущества, но и его технологической части - крыши, стены и т.д. Однако нередко приводимый в цивилистике пример с бревенчатым строением, которое является недвижимостью, а при разборке на бревна таковой быть перестает, но после сборки вновь появляется,17 в данном случае не может быть использован как свидетельство проявления сущности здания, поскольку либо вторично «появляется» новый объект недвижимого имущества, либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически.
Изложенное положение не может быть распространено на правовую конструкцию здания, существовавшую до «выделения части» в виде единого недвижимого объекта, несмотря на то, что в законодательстве и доктрине допускается возможность разделения недвижимого имущества на части. Как отмечалось выше, М. Пискунова считает, что способом раздела недвижимой вещи следует признать «отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально-определенная и сохраняющая исходное назначение».18 Более того, рассматривая и обосновывая возможность участия в обороте в качестве самостоятельных объектов «частей недвижимости», М. Пискунова полагает: предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.
Такая конструкция недопустима ни законодательно, ни доктринально. Известная дихотомия гражданского права, все построение отрасли гражданского законодательства будут разрушены подобным, практически механическим, «неорганическим смешением» вещных и обязательственных прав.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (под редакцией В.В. Витрянского), подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 Протокола от 20 мая 2002 г. N 9), в рассматриваемом аспекте отмечается: «Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права».59 Данное предложение Концепции безупречно только в отношении объектов недвижимого имущества, которые при разделении создают простую, линейного (суммативного) уровня совокупность новых недвижимостей (земельные участки, участки недр). Более сложные по составу и сущности объекты недвижимости, к которым, например, относятся здания и сооружения, требуют особо тщательного подхода. В связи с этим представляется несколько категоричным следующее положение Концепции: «Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания» (раздел III § 3 Концепции). 60 Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений. Практика демонстрирует недостаточно четкую позицию в анализируемой проблеме. В целом судами пока признается возможность отчуждения «части недвижимого имущества» без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельной недвижимости. Однако есть и практика, прямо подтверждающая обоснованность предложений Концепции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. N А56-8577/02 отмечено: «...права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав.
Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание». В этом же Постановлении судом был сделан еще один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна была пройти особый технический и кадастровый учет, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной как объект недвижимости.
57 Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.
58. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
59. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3.
60. Там же. С. 28.
Не решенные в настоящее время многочисленные проблемы признания нежилого помещения самостоятельным недвижимым объектом все более и более создают и в правоприменительной практике, и в развивающейся системе регистрации прав на недвижимое имущество юридически сложную ситуацию, выход из которой может быть только законодательный, основанный на базовых российских цивилистических принципах, в том числе выработанных исследователями системы недвижимых объектов и вещных прав на них. Такие пути, в частности, предлагаются К.И. Скловским, считающим, что право на отдельные нежилые помещения может быть выражено в «фикции долевой собственности». Признавая за этим предложением определенные плюсы и минусы, автор тем не менее справедливо полагает, что более оптимальным вариантом может служить своего рода вещное право пользования объектом недвижимости, являющегося материальной частью, например, здания.61 Представляется, что дальнейшая теоретическая разработка должна вестись и в этом направлении, возможно с выходом за привычные и четкие рамки деления на «вещное» и «обязательственное».
Подводя некоторый итог размышлениям о «неделимой вещи и ее части», следует отметить, что, выражая определенные сомнения о возможности признания части недвижимой вещи самостоятельным объектом гражданских прав, не отрицается тем не менее принципиально возможное разделение недвижимости на новые объекты. Более того, известная римскому праву конструкция «стен»практически дополняется «вертикальным» ее построением. Жилые и нежилые помещения достаточно давно и повсеместно включены в имущественный оборот. Актуален вопрос не о собственном существовании, а о соотношении здания и помещения в нем как самостоятельных объектов недвижимого имущества в системе недвижимостей, причем не только в системе простой, суммативного уровня, но и в совокупностях более высшего порядка, уровня сложной и составной недвижимой вещи.