Объектами вещных прав традиционно считаются вещи, т.е. пространственно ограниченные материальные предметы. Однако бесконечное разнообразие окружающего нас материального мира не может быть адекватно оформлено без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой по тем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные классификации вещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые.
С возвращением в 90-х годах XX в. земли в гражданский оборот была восстановлена в правах и категория недвижимого имущества, обнимающая, если следовать п.1 ст.130 ГК РФ, две группы объектов: 1) недвижимость по природным свойствам, т.е. объекты, которые вообще не могут перемещаться либо перемещение которых чрезвычайно затруднено и 2) иное, движимое по природе своей имущество, отнесенное, однако, законом, в том числе самим ГК, к недвижимости. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень, законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой хозяйственной ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда - и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений. Здесь полезно бы было вспомнить высказанное Н.Д. Егоровым еще четверть века назад замечание: "Критерий наибольшей важности, значимости общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи с чем его нельзя признать научно безупречным"[17].
По сути дела, единственной общей чертой правового режима этих двух групп недвижимости оказалась необходимость государственной регистрации прав на них. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: если для "недвижимости по природе" он установлен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[18], то в соответствии с п.1 ст.4 этого Закона регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты им не регулируется.
Вообще, что касается регистрации, то нельзя не согласиться с Н.А. Сыроедовым, считающим этот дефинитивный признак излишним[19]; уж если законодатель хотел оттенить именно необходимость регистрации, то следовало бы выделить категорию регистрируемого имущества, подобно тому как это сделано в Нидерландах[20], а не объединять в одну группу совершенно разнородные объекты. Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их физического удаления друг от друга[21].
Возникает необходимость примирить права собственников соседних участков или строения и участка под ним. Для решения этой задачи правовые системы предлагают широкий выбор юридических конструкций: реальные сервитуты, суперфиций, право застройки и т.д. В отношении же "движимой недвижимости" таких проблем не возникает. Разительно отличаются и обязательственно-правовые режимы двух групп недвижимых вещей: так, очевидно, что предусмотренные ГК правила о соотношении прав покупателя на строение и земельный участок (ст.552 и 553 ГК РФ) об определении предмета договора продажи недвижимости путем указания на его расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), неприменимы в отношении "недвижимости в силу закона". Правила же об аренде "настоящей" и "ненастоящей" недвижимости и вовсе закреплены в разных параграфах одной главы Кодекса[22].
Естественные и социально обусловленные различия вещей предопределяют дальнейшую дифференциацию вещно-правового режима. Так, значительное число законодательных норм посвящены регулированию отношений по поводу таких объектов недвижимости, как жилые помещения. В то же время подчас предлагаются и другие основные классификации вещей, конкурирующие с только что рассмотренной. С. Зинченко и В. Лапач, например, пишут: "При всей теоретической и практической важности подразделения вещей на движимые и недвижимые эта классификация, по нашему мнению, занимает подчиненное положение по отношению к фундаментальной дихотомии средств производства и предметов потребления"[23].
Кроме того, существуют формально относящиеся к вещам объекты, которые могут поколебать само представление об объектах вещных прав. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, под которыми статья 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не только из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов. Спорным остается вопрос об основании объединения этих разнородных объектов в один имущественный комплекс. В настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функционирования[24].
Однако для того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью и, соответственно, требование его государственной регистрации. В связи с этим нельзя согласиться с С.А. Степановым, считающим, что "законодательное отнесение предприятия к недвижимому имуществу... не только и не столько распространяет на сделки с такими имущественными комплексами необходимость соответствующей регистрации, сколько устанавливает определенную презумпцию наличия в составе предприятия объектов недвижимости"[25], и предлагающим признавать движимым имуществом такие комплексы, в состав которых не входят объекты, подлежащие государственной регистрации[26]. Совокупность вещей и прав, пусть и предназначенных для осуществления определенной предпринимательской деятельности, без регистрации останется всего лишь совокупностью объектов, но не единым объектом гражданских прав. Признание предприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством "правовой иммобилизации", т.е. скрепления разных видов имущества[27], но из этого не следует еще, что предприятие является вещью.
Вообще, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является, - оно является особым, самостоятельным объектом гражданских прав, что подчеркивается самим законодателем, вводящим предприятие в круг правовых понятий не в общей ст.128, а отдельно - в ст.132 ГК РФ[28]. Первая часть Кодекса ничего не говорит о праве собственности на предприятие; это словосочетание появляется только во второй части - в контексте купли-продажи этого объекта и перехода права собственности на него. В статическом состоянии входящие в состав предприятия объекты существуют самостоятельно, так что можно нарушить, например, право собственности на производственные помещения, право на товарный знак, не выполнить какое-либо обязательство, но невозможно нарушить право собственности на предприятие в целом[29].