Наконец, последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере[105]. Фактически государство расписывается в своей беспомощности решить жилищную проблему и взамен полноценного решения предлагает некий суррогат.
С принятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность[106].
По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности[107].
Что же касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах, предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общей долевой собственности, то правомерность его реализации сомнительна по следующим соображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долю в праве собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении "приватизируемой" комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретая право собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в праве собственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действия по владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. В этом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать ее буквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения (ст. 1 Закона о приватизации).
В заключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому - отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия "помещение" и соответственно "жилое помещение" не имеет под собой какого-либо логического обоснования.
Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества в его системной совокупности, следует отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.
1. Объекты недвижимого имущества объединены в систему и законодательно, и из существа своего. Система эта в законодательстве прослеживается по двум критериям:
а) недвижимые вещи в силу разного рода императивных норм "выстраиваются" в единую последовательность, начиная с наиболее значимой для публичного права - участка недр, а далее земельный участок, здание и сооружение, жилое и нежилое помещение, а также вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона;
б) недвижимые вещи систематизируются в отношениях не только в единую линейную цепь, но и "расщепляются" в рамках этой цепи на иные системные образования (подсистемы), в частности: участок недр - земельный участок, земельный участок - строение (сооружение), строение (сооружения) - отдельные помещения (жилые и нежилые) и т.д.
2. Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
3. Предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.
4. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.
5. Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Следует дополнить ее указанием на случаи регистрации прав такие как:
-право собственности (право владения, пользования и распоряжения своей недвижимой вещью наиболее абсолютным образом);
- сервитут (право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, не связанное с лишением собственника владения);
- право хозяйственного ведения (в настоящее время право унитарных предприятий в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и под контролем собственника);
- право оперативного управления (в настоящее время право казенного предприятия и учреждения в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и указаниями собственника);
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (право гражданина владеть, пользоваться и передавать по наследству земельный участок, принадлежащий на праве собственности государству или муниципальному образованию);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
-право ограниченного владения чужим земельным участком для эксплуатации своего недвижимого имущества на этом участке;
- право проживания в жилом помещении членов семьи собственника (бывшего собственника) этого жилого помещения (жилищный узуфрукт);
- иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами,
6. Сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратная и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК и не соответствует задачам, которые ставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.