Столь кратчайший экскурс в историю гражданского законодательства и науки гражданского права необходим для подтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепции системы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют в отношениях собственности вне зависимости от государственного устройства общества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающей недвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономического оборота.
Достаточно длительное отсутствие в советском законодательстве самого понятия "недвижимое имущество" и непризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такого объекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единый объект социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потеряло значение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобное публично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистической собственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастание государственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 года отметил: "Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?.."[12].
Спустя непродолжительный срок известные события в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий[13], но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, в первую очередь системного центра - земельного участка. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям[14], однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21)[15].
Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли в условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком, казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Перед формирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнув недвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав, законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился в экономической неэффективности и, что не менее важно, в правовой бесперспективности "единой, без исключения" государственной собственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определять правовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая веками устоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем, признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, но объектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутого единства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верх одержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества: юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем с потенциально возможным правовым перевесом последнего[16]. Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами[17]. Земельные участки оставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичной собственности[18]. Указанные правовые постулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве, оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательное воздействие.
"Одна из серьезных причин крупных и многочисленных противоречий в гражданском законодательстве - намеренно некритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическим устройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства с земельным, водным и лесным", - считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученый полагает, что в "условиях планово-распределительной экономики земля была изъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясно устанавливал, что "купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, - недействительны", но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядке предоставляло земли другим субъектам "в пользование", к которому практически сводилось все участие земель в экономическом обороте"[19].
Краткое изложение основных положений становления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях, безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимо акцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологии принятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципы юридического "созревания" законодательных актов и доктринальных положений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой) объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу.
Первым и основным таким положением следует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания и сооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли, находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативных и общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный вид недвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица к другому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишь на условном праве бессрочного пользования.
Второе принципиальное для дальнейшего исследования положение заключается в юридическом "разрыве" земельного участка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов - структурное звено "земельный участок - здание" - расчленен: частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовал с публично-правовым регулированием земельных отношений.
Третье положение носит весьма сущностный и показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер: рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателем недвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятие из состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка) невозможно. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав не допускает подобный "разрыв", вследствие чего вместо земельного участка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенный юридический суррогат - право бессрочного пользования, которое в определенной мере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости[20]. Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, но состоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко и подробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России[21] может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе, вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, что в период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованы лишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в то время как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот)[22]. Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектов гражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамках рассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личной собственности, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьма высокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметных публикаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительно недвижимости, предшествовала редакционная ремарка "значение деления для определения возможных объектов гражданского оборота"[23].