Так, Образовательная автономная некоммерческая организация "Волжский Университет им. В.Н.Татищева", г. Тольятти Самарской области, обратилась в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "Фосфор" о признании права собственности на трансформаторную подстанцию, пожарный водоем, танцплощадку, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12.
Из материалов дела усматривается, что 27.10.2003 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Открытое акционерное общество "Фосфор" передало в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева" нежилое здание, два корпуса здания лечебно-профилактического учреждения, курортную столовую со зрительным залом, гараж, овощехранилище, летнюю эстраду, кинобудку, насосную, водолечебницу, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12. Факт передачи недвижимости подтвержден актом приема-передачи от 27.10.2003.
Переход права собственности на объекты недвижимости от ответчика к истцу подтвержден имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева".
Указанные выше объекты недвижимости составляли ранее недвижимое имущество санатория-профилактория "Русский Бор". В числе данных объектов на территории бывшего санатория-профилактория "Русский Бор" находятся танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем.
Истец считает, что танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем, расположенные по адресу: Самарская область г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12, являются принадлежностью к главной вещи - недвижимому имуществу, переданному ответчиком истцу по договору от 27.10.2003; в связи с чем в соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать судьбе главной вещи, то есть должны быть переданы в собственность истца.
Однако в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих исковых требований, а именно: не подтвержден статус принадлежности к главной вещи у спорных объектов недвижимости.
Судом установлено, что трансформаторная подстанция, танцплощадка и пожарный водоем объемом 100 куб. м переданы Открытому акционерному обществу "Фосфор" Фондом имущества Самарской области по договору передачи имущества № 50 от 27.02.95 в собственность Акционерного общества в качестве вклада в уставный капитал.
Данные объекты недвижимости состоят на балансе Открытого акционерного общества "Фосфор" и включены в налогооблагаемую базу по налогу на имущество как самостоятельные объекты недвижимого имущества, о чем свидетельствует справка конкурсного управляющего Открытого акционерного общества "Фосфор" от 17.01.2006. Согласно указанной справке спорные объекты обладают и самостоятельной балансовой стоимостью.
Кроме того, в материалы дела представлены технические паспорта на каждый из спорных объектов недвижимости, где указаны технические характеристики строений как самостоятельных объектов недвижимости. Данные технические паспорта не содержат сведений о том, что указанные в них объекты недвижимости каким-либо образом технически неотделимо связаны со строениями, приобретенными истцом по договору купли-продажи от 27.10.2003.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.
Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к числу которых относится, в частности, приобретение права собственности на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.
Спорные помещения танцплощадки, трансформаторной подстанции и пожарного водоема в состав выкупленного по договору имущества не вошли, в связи с чем договор купли-продажи от 27.10.2003 не может являться основанием для приобретения права собственности истца на спорные объекты недвижимости.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно сослался на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая норма содержит характеристику некоторых специфичных объектов гражданских прав и не предусматривает самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Согласно ст. 135 Кодекса принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором от 27.10.2003, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева" только нежилого здания, двух корпусов здания лечебно-профилактического учреждения, курортной столовой со зрительным залом, гаража, овощехранилища, летней эстрады, кинобудки, насосной, водолечебницы, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12.
С учетом изложенного ссылка на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить правовым обоснованием возникновения у истца права собственности на танцплощадку, трансформаторную подстанцию и пожарный водоем. Возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации[48].
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования.
Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с тем ни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет три термина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями, включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав[49]. Комплексные недвижимые объекты гражданских прав в данном контексте обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативной совокупностью недвижимых вещей.
Высшим по структурным взаимосвязям и прочности юридической конструкции единением выступают синтетические системы объектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы (недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что синтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единый имущественный объект в форме сложной вещи.
Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[50].
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена[51].
Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав"[52] во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.