В современной экономике, особенно в сфере промышленной и социальной инфраструктуры, имеют место различные объединения объектов движимого и недвижимого имущества, связанные единым хозяйственным назначением, располагающие земельным участком на каком-либо праве, которые можно было бы назвать сложной вещью. Это технологические имущественные комплексы. На сделки с технологическим имущественным комплексом можно было бы распространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями (например, нормы о государственной регистрации перехода права собственности), что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящих в технологический имущественный комплекс.
Закон о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как часть здания. Таким образом, действующее законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества объектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах именно в качестве специфических по характеру объектов недвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима. Основной юридический принцип, используемый при определении обособленности (пространственных границ) одного объекта недвижимости от других, - принцип самостоятельной гражданской правоспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективные гражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. оборотоспособность вещи). Следовательно, недвижимой вещью (в смысле гражданского права) может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП. Значит, жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах должны быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. В жилищном законодательстве следует закрепить положения, что все общее имущество, включая помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, а также невозможно положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании.
Глава V Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации не установлена, а пострадавших - множество. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе РФ. Следует сделать вывод о срочной необходимости выработки конкретного механизма реализации этой нормы закона на практике.
Какой бы совершенной ни была система регистрации, переход права собственности - это операция, связанная с риском. В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы - титульные и актовые. В титульных системах предметом регистрации являются права. В актовых системах - сделки. Система регистрации в России построена по смешанному типу. Если в классической системе с момента регистрации возникает право, то в отечественной момент регистрации обусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон по сделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной с момента регистрации. В России наряду с системой регистрации прав могло бы развиваться страхование титула собственника, но не вместо, как, например, в США, а параллельно с этой системой, гарантируя права добросовестных приобретателей.
Заслуживает внимания опыт предоставления информации из реестра недвижимости в устной форме, поскольку в определенных ситуациях оперативно полученная информация бывает весьма полезна.
Полномочия венгерского регистрационного органа таковы, что земельное управление может по собственной инициативе контролировать соответствие внесенных в реестр данных о недвижимости их фактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав и налоговой системы в России потребует наделения такими полномочиями отечественных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может потребоваться, например, в целях выявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащих им земельных участках здания и сооружения.
Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности и законности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятного инвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.
Проведенный анализ законодательный и теоретических источников позволил сделать вывод о противоречивом регулирования института недвижимости в российском законодательстве, об отсутствии единого понятия недвижимости, о признаках, критериях отнесения имущества к объектам недвижимости, различных видах имущества, отнесенного к недвижимому по тем или иным признакам.
Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов к недвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладать следующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно нами выделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости. Первый - неподвижность объектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр.). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерий связи с землей). Второй - связь с землей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств.
Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости нами формулируется понятие. Недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.
Особая ценность или особая значимость в гражданском обороте в принципе движимых вещей, отнесенных к недвижимости, объясняет стремление законодателя распространить на ли объекты действие правового режима недвижимого имущества. При этом особая ценность или значимость должна заключаться не столько в стоимости этих вещей (например, морские или речные гражданские суда), сколько в характере назначения такого рода объектов (так, любой космический объект ценен в первую очередь своим назначением). Думается, что отнесение в принципе движимых вещей к объектам недвижимости не оправдано. Предлагается внести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:
1. Исключить из ст.130 Гражданского кодекса РФ часть 2 п.1.
2. Внести изменения в п.1 ст.131 ГК РФ: "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи и иное недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции".
3. Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.