Разделим следующих авторов на группы в зависимости от численности выделенных ими критериев.
Последователями выделения двух критериев являются: Ю. Немец, Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, О.Н. Садиков и др.
С точки зрения Ю. Немец,[40] законодатель разделил недвижимые вещи на два вида:
1. недвижимые (земельные участи, участки недр и т.д.)
2. движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.
Автор ограничился всего двумя критериями, что не соответствует толкованию нормы ст.130 ГК РФ.
Авторы комментария к части первой Гражданского кодекса РФ Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. [41] выделяют так же два критерия: первый характеризует вещи, недвижимые по их природе. В свою очередь они подразделяются на:
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
И второй - вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. О.Н. Садиков[42] выделяя два критерии, приводит достаточно отдаленный от легального перечень объектов недвижимости. В зависимости от выделяемых критериев к недвижимости он относит:
во-первых, объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр;
во-вторых, все то, что прочно связано с землей - здания, сооружения, леса, многолетни насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможны.
Как видно в перечне не присутствуют объекты, движимые по своей природе, но отнесенные законом в силу своей особой значимости к недвижимости.
Следующая группа авторов выделяют три критерия, сюда в частности относятся О.Ю. Скворцов и т.д.
По мнению О.Ю. Скворцова,[43] необходимо выделять три критерия:
1 отнесение к недвижимости земельных участков;
2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Необходимо отметить, что данная позиция поострена в строгом соответствии со ст.130 ГК РФ. Однако в первую группу автор по непонятным причинам не включил недра, и обособленные водные объекты, названные законодателем.
И.В. Козлова, в статье: "Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации",[44] выделяет следующие группы объектов недвижимости.
Первая группа - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все указанные объекты, по мнению автора, обладают общим свойством - объективной неперемещаемостью.
Возвращаясь к объектам, которые автор включила в первую группу, мы констатируем, что наряду с лесами, многолетними насаждениями, зданиями и сооружениями, обособленными водными объектами, то есть теми объектами, которые при современном развитии уровня техники можно переместить в пространстве, в первую же группу И.В. Козловой отнесены и земельные участки, участки недр, то есть те объекты, которые, действительно, не перемещаемы в пространстве. Следовательно, в этой группе мы можем выделить две подгруппы:
Первая - не перемещаемые объекты недвижимости. И именно к ним вполне закономерно было бы применить термин "объективной" неперемещаемости. Сюда относятся земельные участки и участки недр.
Вторая группа - объекты, которые прочно связаны с землей, но которые при современном развитии уровня техники, в принципе, могут быть перемещены в пространстве.
На наш взгляд, такое деление более соответствует смыслу ст.130 ГК РФ. Хотя необходимо отметить, что в процессе дальнейшего исследования нами будет сделан вывод о необходимости выделения в самостоятельную группу такого объекта, как земельные участки.
Четыре критерия недвижимого имущества выделяют В. Витрянский, В.А. Порошков, М.И. Брагинский и др.
В. Витрянский выделяет следующие критерии. [45] Во-первых, к недвижимым вещам прямо и непосредственно отнесены земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты (недвижимое имущество по своим природным свойствам).
Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которых характерны тесная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению. К этой категории объектов отнесены: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также иные объекты, обладающие соответствующими признаками (недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с земельным участком).
В-третьих, режим недвижимости распространен и на ряд объектов, указанных в ст.130 ГК РФ, которые по своим свойствам относятся к движимым вещам: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты ("недвижимость по закону").
В-четвертых, ст.130 содержит положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, непосредственно в тексте ГК РФ имеются нормы об отнесении к недвижимому имуществу таких объектов как предприятие, иными федеральными законами к недвижимому имуществу отнесены также жилые помещения.
В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М. Орлова в качестве четвертого критерия выделяют необходимость государственной регистрации объектов недвижимости. Рассмотрим представленные авторами критерии.
Первый критерий - прямое перечисление объектов недвижимости в законе. Соответственно, объекты, не перечисленные относятся к движимым, если не отвечают остальным критериям. Думается, такой прием оправдан, т.к позволяет обойтись без лишних перечислений и уточнений, движимых вещей. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, которые по своей природе являются неперемещаемыми, и составляют основу для всего остального недвижимого имущества.
В Гражданском кодексе Российской Федерации земельные участки называются в числе основополагающих объектов недвижимости. Такой вид недвижимости по широко признанной в юридической литературе классификации относится к недвижимости по природе.
Однако, определяющее значение естественных свойств вещей для признания их недвижимыми вовсе не означает, что они становятся таковыми автоматически.
Так, по мнению О.И. Крассова, главным критерием признания недр в качестве недвижимости - факт предоставления их в пользование. Все остальное пространство недр законодательство не признает в качестве недвижимого имущества, за одним исключением. Статья 19 Закона РФ "О недрах", ст.40 и 41 Земельного кодекса РФ предоставляют право на использование подземного пространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему на законных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Таким образом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях, когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определенная категория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземное пространство на основании закона. [46]
Позволим себе не согласиться с представленной позицией. Автор подменяет в своих рассуждениях два юридических понятия. Говоря о "наличие или отсутствие пользования" как о критерии, автор на самом деле ведет речь о признаке вещи. Вещь становится объектом гражданских прав, только тогда, когда она представляет интерес для субъектов гражданского права и становится товаром. Передача недвижимости в пользование характеризует вещь, именно как товар, а не выступает критерием отнесения вещей к недвижимости. [47]
Нет сомнения, что вышеперечисленные объекты являются недвижимыми.
Однако, по мнению О.Ю. Скворцова, анализ законодательных актов об участках недр, водных объектов, земельных участках, не позволяют выделить общих признаков этих объектов, как объектов недвижимости.
Соглашаясь с данной точкой зрения, необходимо отметить, что в данной группе действительно объединены разные по свойствам объекты. Можно было бы попробовать их объединить по свойству неперемещаемости, то водные объекты переместись, возможно. Если объединять по признаку того, что они являются основой для всех остальных объектов недвижимости, то эту функцию выполняют лишь земельные участки. На наш взгляд, земельные участки обладают одним специфическим свойством, которые значительно выделяет их из массы недвижимых вещей - все остальные объекты имеют связь с землей, расположенные на поверхности и под поверхностью земельных участков.
Более того, выделение земельных участков в отдельную группу связано с уникальностью положения, занимаемого этим объектом. Земля имеет фиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Разделение земельных участков с другими объектами недвижимости строится не только на том, что мы имеем дело с определенной степенью зависимости одного объекта от другого, но и на особой роли земельных участков для государства. Совокупность всех земельных участков и России составляют территорию российского государства - один из самых важных атрибутов государственности.
Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. "При определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована, например, выработка леса на продажу, или продажа здания на строительные материалы; в итоге получается, что данные объекты становятся движимым имуществом". [48] В процессе трансформации они теряют те признаки, по которым их можно отнести к недвижимости.