Содержание
Введение
Глава 1. Понятие недвижимости и сделок с ней
1.1 Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений
1.2 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
Глава 2. Законодательные основы добросовестного приобретения и защита права собственности добросовестного приобретателя в Российской Федерации
2.1 Понятие и правовое содержание категории "добросовестный приобретатель" в современном российском гражданском праве
2.2 Добросовестное приобретение недвижимости в системе способов приобретения права собственности
2.3 Особенности гражданско-правовой защиты права владения добросовестного приобретателя при виндикации и реституции
Заключение
Библиографический список
Актуальность темы исследования. В условиях реформирования экономической и правовой систем российского общества неуклонно возрастает потребность в стабильном и эффективном законодательном регулировании отношений по поводу недвижимого имущества. Российское гражданское законодательство закрепило основы организации оборота недвижимости, предопределило становление системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создало действенные механизмы взаимоотношений участников оборота и гарантий их прав. Вместе с тем процесс формирования эффективной системы правового регулирования отношений с недвижимостью еще не завершен в части приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя.
Как отмечено в п.2 постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г, № 6-п по делу о проверке конституционности положений п.1 и 2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева, конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со ст.71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 г. нет указания, каким образом приобретается право собственности добросовестным приобретателем. Статьей 218 ГК РФ прямо не предусмотрено приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и ст.235 ГК РФ не предусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности. Вместе с тем. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[1] было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.
Поскольку до этих изменений в гражданское законодательство существовал только один вариант приобретения собственности добросовестным владельцем - через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ), то исходя из этого, можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем;
1) с использованием норм, предусмотренных ст.234 ГК РФ и 2) ст.223 ГК РФ. Если институт приобретательной давности достаточно глубоко изучен российскими цивилистами, то возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество по основаниям, предусмотренным ст.223 ГК РФ, вследствие небольшого срока действия этой нормы еще недостаточно исследовано наукой гражданского права. Актуальность исследования вопросов добросовестного приобретения права собственности объективно предопределена тем значением, которое имеет собственность на недвижимость в экономике страны, поскольку недвижимость, оказавшись в незаконном владении, выходит за рамки гражданского оборота. Кроме того, судебная практика по спорам, возникающим вследствие продажи имущества неуправомоченным лицом, не всегда отличается единообразием в толковании и применении норм права, что уже само по себе требует комплексного теоретического исследования.
Состояние научной разработанности темы. В настоящее время отсутствует комплексное научное исследование проблемы сущности, содержания и законодательного обеспечения реализации права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, хотя ее отдельным аспектам уделялось определенное внимание.
Так, в дореволюционный период вопросы защиты владения добросовестного приобретателя были предметом научного анализа Ю.С. Гамбарова, В.Г. Кукольника, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, И.Н. Трепицина, Г.Ф. Шершеневича и других ученых. В годы советской власти вопросы ограничения виндикации в пользу добросовестного приобретателя явились предметом научных исследований СИ. Аскназия, Г.Н. Амфитеатрова, А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина и других ученых-юристов. С начала 90-х г. прошлого столетия и до настоящего времени отдельные аспекты приобретения права собственности добросовестным приобретателем рассматривались в работах В.В. Витрянского, Д.В. Дождева A. B. Коновалова, Н.К. Нарозникова, В.А. Рахмиловича, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Д.О. Тузова и других авторов.
Объектом исследования являются правоотношения собственников недвижимости, ее неуправомоченных отчуждателей и добросовестных приобретателей.
В качестве предмета исследования выступает совокупность норм гражданского права, определяющих содержание и особенности возникновения права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости; тенденции и перспективы развития законодательства в исследуемой области в современный период; актуальные проблемы применения соответствующего законодательства.
Актуальность темы и недостаточный уровень ее научной разработанности предопределяют цели исследования, которые заключаются в комплексном анализе правовой природы, сущности и содержания механизма возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимость; развитии научных основ и обосновании конкретных путей совершенствования правового регулирования и практики применения норм, регулирующих возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации. Для этого определены следующие исследовательские задачи:
анализ действующего российского законодательства, научных исследований и судебной практики для определения современного понятия добросовестного приобретателя недвижимости, а также места добросовестного приобретения права собственности на недвижимость в системе способов и оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество;
изучение особенностей гражданско-правовой защиты владения добросовестного приобретателя недвижимости при виндикации и реституции;
разработка и обоснование предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости.
Методологическая и эмпирическая основы исследования. В работе применены системно-аналитический, сравнительно-правовой, конкретно-исторический методы правовых исследований, осуществлено изучение социально-правовых явлений в их диалектическом развитии.
Структура работы. Работа состоит из введения двух глав, заключения и библиографического списка.
Вопрос об объекте правоотношения - один из самых спорных в науке гражданского права. Мы разделяем высказанное в юридической литературе мнение о тождестве понятий "объекты гражданских прав" и "объект гражданского правоотношения", исходя при этом из того, что гражданское правоотношение как общественное отношение, урегулированное нормами гражданского права, не может иметь в качестве своего объекта явление, не являющееся объектом гражданских прав. То есть объектом гражданских прав признается то, по поводу чего возникает гражданское правоотношение[2].
В философском широком (абстрактном) понимании объект - это то, что противостоит субъекту, на что направлена познавательная и иная деятельность человека. Поэтому объект и субъект - парные категории. На этот счет Д.И. Мейер отмечал: "Объектом нрава технически называется то, что подлежит господству лица как субъекта права"[3]. Другой известный дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич писал: "Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества. Объектом юридического отношения является средство осуществления интереса. Такими средствами являются: а) вещи, как часть внешнего мира,) действия других лиц. Когда объект юридического отношения составляют вещи, то отношение носит название вещного права; когда объектом являются действия других лиц, то - обязательственного... "[4].