ГК РФ закрепляет особенности правового режима недвижимости:
1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).
2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).
4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).
5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).
Недвижимость – новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.
Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.
Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи – объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества – объектов товарного оборота, отношения, по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.
Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации[9].
Вывод
В данном параграфе было рассмотрено само понятии недвижимости. Как видно из текста, что недвижимое имущество по сути делится на три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;
В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве.
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр.) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом.
§ 2. Виды объектов права собственности на недвижимость
ГК РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе».[10]
Анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации[11]:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса, многолетние насаждения;
5) здания, части зданий;
6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые помещения; части помещений;
8) предприятия как имущественный комплекс;
9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11) комнаты;
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.
Все это можно подвести к одному выводу: к недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях. Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями;
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах. В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в «физическом» составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве;
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.
Земельный участок как объект права собственности.
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами[12].
Границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности в границах участка распространяется на поверхностный (почвенный) слой и пруд (обводненный карьер), растения. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе свободно распоряжаться им (продавать, дарить и т. д.), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота, не ограничены в обороте, не поставлены в строгие рамки распоряжения в качестве земли сельскохозяйственного или иного целевого назначения.