Значит, по смыслу закона, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не зарегистрирована, то она является незаключенной, другими словами, не совершившейся, несостоявшейся. В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Еслипри отсутствии государственной регистрации договор не заключен, то получается, что государственная регистрация – одно из существенных условий сделки, названное в законе. Получается, что законодатель расширил понятие
«заключенный договор», необоснованно включив в него и государственную регистрацию[98].
Существенные условия в соответствии с началами диспозитивности гражданского права требуют согласования сторон. Не случайно их называют еще договорными условиями, они формируют договоры как соглашения сторон. Их наличие является необходимым и достаточным для того, чтобы договор считался заключенными, тем самым, порождая права и обязанности у сторон.
Правило о государственной регистрации сделки – императивное требование закона, не имеющее отношения к воле сторон. Государственная регистрация находится за пределами содержания сделки. Это самостоятельное дополнительное требование закона, установленное для сделок с недвижимостью.
Налицо явная непоследовательность в решении столь важного для теории и практики вопроса о том, какие последствия влечет отсутствие государственной регистрации: недействительность сделки[99] или ее незаключенность[100]. Какой норме отдать предпочтение, если обе они относятся к числу общих норм? [101]
Получается, что две общие нормы предусматривают различные последствия несоблюдение требований о государственной регистрации: недействительность сделки или признание ее незаключенной (о правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора» было показано выше в § 1 Главы II). Если нормы части второй ГК РФ по отношению к большинству сделок прямо указывают на последствия несоблюдения требований о государственной регистрации, то в ряде случаев об этом вообще не говорится[102].
Получается, что договор, подлежащий обязательной государственной регистрации и не прошедший таковую, считается незаключенным, если иное не установлено законом. Другие последствия применяются в случаях, прямо предусмотренных законом – это недействительность сделки[103].
При отсутствии четкого законодательного решения данного вопроса нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли государственная регистрация элементом формы сделки, существенным условием сделки, стадией (этапом) заключения сделки.
Отдельные договоры (купли-продажи жилых помещений, предприятий) подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации. Требуется именно регистрация договора, без которой он не может считаться заключенным или действительным. Договоры купли- продажи других видов недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами[104].
Таким образом, следует различать государственную регистрацию прав, которая находится за пределами формы сделки и не влияет на ее действительность, и государственную регистрацию сделки, тесно примыкающую к форме сделки[105].
По мнению авторов концепции государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения. Например, несоблюдение требования о государственной регистрации договора означает его незаключенность для сторон. Данное правовое последствие мало соответствует природе государственной регистрации, призванной обеспечить публичную и достоверную информацию о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, но не стать условием возникновения (или невозникновения) обязательств для сторон по сделке. Наступление подобных правовых последствий закон как раз предусматривает для случаев несоблюдения сторонами сделки требования об обязательной форме сделки. Вместе с тем в ряде случаев за государственной регистрацией договора может обратиться любая из сторон, что труднообъяснимо, если заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации.
Весь парадокс ситуации очевиден. Можно сделать вывод об исключении из статей ГК РФ, других нормативно-правовых актах гражданского законодательства, нормы об обязательной государственной регистрации сделок. Рассмотрим трудности, встречающиеся на практике из-за неясности, в каком соотношении по действующему гражданскому законодательству находится форма и государственная регистрация сделки.
С точки зрения обычного человека, не обладающего юридическими познаниями, некоторые ситуации могут показаться странными, например: заключен договор купли-продажи квартиры, заверен у нотариуса, исполняются обязательства по передаче указанной в договоре суммы, квартира передается по передаточному акту и покупатель в нее въезжает, а сделка с точки зрения закона до сих пор не заключена.
Столь пристальное внимание к моменту заключения сделки с жилым помещением обусловлено тем, что по времени момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям сделки (т.е. подписание договора, передача жилого помещения, денег) и момент внесения соответствующей записи в ЕГРП не совпадают. Поясним более подробно, что это значит. Как было указано выше, государственная регистрация осуществляется в установленном законом порядке, который можно назвать регистрационным процессом, включающим в себя несколько стадий (стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации и т. д.). Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписан срок проведения государственной регистрации (т.е. прохождения стадий регистрационного процесса) не позднее чем в месяц. По усмотрению учреждения юстиции территориального органа субъекта федерации, срок может быть, и уменьшен до 14 дней, 7 дней (в Красноярском крае до 14 дней). Но в любом случае, в один день регистрация не происходит. За время нахождения документов (в частности подписанного договора) в регистрирующем органе могут возникнуть обстоятельства, не зависящие от воли сторон, которые существенно повлияют на субъективные права сторон, например – смерть одной из стороны по договору. Рассмотрим сказанное на примере из судебной практики.
Граждане А. и И. обратились в Медногорский городской суд Оренбургской области с жалобой на отказ учреждения юстиции по государственной регистрации прав Оренбургской области в государственной регистрации договора мены от 17.07.2001 г. и просьбой обязать произвести государственную регистрацию. Основанием для отказа явилось то обстоятельство, что сторона по договору мены гражданин X. Умер до момента государственной регистрации договора мены
В судебном заседании представитель учреждения юстиции по регистрации прав Оренбургской области жалобу не признал и просил суд в удовлетворении жалобы отказать по следующим причинам. Граждане А.. И. и X. 18.07.2001 г. представили в учреждение юстиции по регистрации прав Оренбургской области документы на государственную регистрацию. В ходе проведения правовой экспертизы от наследников гражданина X. Стало известно, что 20.07.2001 г. он скончался. В связи со смертью гражданина прекращается его правоспособность, поэтому в государственной регистрации сделки было отказано.
Медногорский городской суд Оренбургской области, заслушав объяснение сторон, исследовав обстоятельства дела, пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает с момента его рождения и прекращается смертью. После смерти лица не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация его сделки, поскольку одним из основных условий законности сделки является условие о правоспособности и дееспособности стороны по договору. Обязать государственное учреждение юстиции зарегистрировать права на объект недвижимого имущества за умершим, значит нарушить требования Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добровольном и заявительном порядке государственной регистрации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если правообладатель умер, государственная регистрация не может быть проведена в связи с прекращением правоспособности гражданина.
Учитывая изложенное, Медногорский городской суд Оренбургской области отказал в удовлетворении жалобы и признал отказ в государственной регистрации законным и обоснованным. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации сделки, поскольку гражданин (являющийся одной из сторон по договору) умер до момента государственной регистрации, т.е. до даты внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав[106].
Стоит добавить, если бы аналогичная ситуация произошла в отношении договора мены гаражей или земельных участков последствия были бы иные. Сделки с такими объектами как гараж, земельный участок не подлежат государственной регистрации (за исключением договоров дарения, ренты).