Кроме рассмотренных негативных последствий могущих возникнуть из-за разницы во времени между моментом фактического заключения договора (достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора) и моментом придания юридической силы договора, есть и другие. Приведем пример из судебной практики предусмотренный в работе К.И. Скловского.
Был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, который, однако,исполнен не был; не было и государственной регистрации перехода права собственности. После этого продавец продал ту же квартиру другому лицу, но в регистрации этого второго договора было отказано. Иск о понуждении к регистрации был отклонен, хотя продавец вполне корректно ссылался на то, что хотя договор и заключен, но не исполнен, и он остался собственником. В обоснование своего решения суд сослался па то, что Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременении этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон, или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора в его государственной регистрации[107].
Далее К.И. Скловский комментирует возникшую ситуацию. Нет никакого противоречия в том, что продавец более одного раза продает вещь. Поэтому регистрация этих договоров не противоречит ни смыслу Гражданского кодекса РФ, ни смыслу государственной регистрации оборота недвижимости. Напротив, отказ в регистрации очевидным образом ущемляет интересы участников оборота. Во-первых, органы государственной регистрации не должны брать на себя защиту прав частных лиц, в том числе первого покупателя, который вправе потребовать исполнения договора. Если он не делает этого сам тем меньше оснований защищать его государственному органу. Во-вторых, второй покупатель лишается права требования из договора, который после отказа в регистрации оказывается незаключенным. В-третьих, и это еще более важно, оборот недвижимости вынужденно загоняется в тень и уходит из-под публичного контроля. Но ведь одна из главных задач системы регистрации недвижимости – сделать весь оборот недвижимости открытым и публичным.
Непонятно также, по какому основанию продавец мог бы требовать расторжения договора, которое рекомендовано судом. Даже невыполнение обязательства по оплате квартиры или иной вещи, как известно, не даст права на расторжение купли-продажи. Ни закон, ни деловая практика не предусматривают и одностороннего отказа от купли-продажи. Но невыполнимость данных судом рекомендаций – лишь одно из обстоятельств, подтверждающих сомнительность приведенного решения. Главное состоит в том, что наличие нескольких записей о продаже одной и той же недвижимости в наибольшей степени отвечает как нуждам оборота и его участников, имеющих возможность учесть это обстоятельство при вступени в договор с продавцом, так и смыслу закона, не случайно разделяющего регистрацию договора и регистрацию перехода права собственности[108].
Если не брать во внимание высказывания автора по поводу злоупотребления регистратором своей компетенцией («Характерно, что участники оборота — продавец, первый и второй покупатель – не имеют никакого спора по поводу сделки; все возражения следуют со стороны регистратора, который, конечно, защищает не интересы оборота и его участников, а собственный ведомственный интерес, в крайнем случае, свое право не знать основ гражданского права»[109]), стоит все же признать появляющуюся проблему в выше приведенной ситуации. В обосновании решения суда думается смысл есть. В соответствии с п.п. 17, 63-65 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. за №219, нельзя зарегистрировать новую сделку без погашения записи о предыдущей сделки. Любой государственный регистратор в сложившейся ситуации не сможет поступить иначе. Указанные проблемы могут решиться на законодательном уровне.Опять же, если вернуться к мысли об отмене государственной регистрации сделки, то мы увидим, что в этом отношении проблемы не существует. Продавец может многократно подписать различные договора с различными покупателями (а следовательно заключить несколько договоров) по поводу продажи квартиры. Но, лишь, только с одним из них (который, скажем, действительно произведет оплату квартиры) он обратится в орган государственной регистрации с заявлением о переходе права собственности квартиры от него, к новому собственнику.
Вывод к главе 3
Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.
Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок – недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на территории всей Российской Федерации по установленной Законом системе записей на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, как виду юридических фактов, а к действию. Действие - юридический факт происходит по воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт, отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. С психологической точки зрения, сделка - это акт поведения человека, совершаемый по тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделки выражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигаемым при ее помощи последствиям. Цель сделки является необходимым элементом ее юридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зрения ее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствия правилам морали См. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью противной интересам государства и общества. Томск 1966.-С.14.. Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридических обязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо в содержание правоспособности, либо в содержание конкретного правоотношения. В противном случае сделка признается недействительной как противоречащая закону.
Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения - учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично - правовое значение, определяемое государственным характером регистрации.
Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Условно ее можно разделить на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение:
а) прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;
б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;
в) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;
г) принятие официального решения о регистрации или отказе;
д) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;
е) совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.
Названные стадии являются обязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:
а) приостановление государственной регистрации;
б) обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.
В последнем случае административно - процедурное производство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.
Заключение
Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимость, ограничиваясь установлением одного признака – прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, ГК РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи – строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Данный вариант, к сожалению, маловероятен при современном развитии уровня правосознания российского населения. Суда и космические объекты следует отнести к движимому имуществу, введя в отношении них особый порядок учета и регистрации, строящийся на принципе открытости сведений. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).