Таким образом, под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.
Считаю, что цель работы, а именно конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.
Было выяснено, что Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.Д. Кузьмина, Е.А. Суханов, др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.
Нельзя не отметить особую рольФедерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ). Он определяет правила и механизмы формирования единого систематизированного свода сведений об учтенном в соответствии с едиными стандартами недвижимом имуществе. Процедура оформления недвижимости упроститлась: законом установлены закрытые перечни сведений, которые должны содержаться в кадастре. Причем за внесением изменений или получением сведений из кадастра теперь нужно обращаться в один орган, что снижает затраты времени и сил. Информация о земельных участках и объектах недвижимости становится общедоступной – любое лицо на сайте Роснедвижимости сможет ознакомиться с публичной кадастровой картой или же может обратиться за информацией орган кадастрового учета. То есть участники рыночных отношений могут достаточно быстро проверить есть ли на том или ином объекте ограничения и обременения, не наложен ли на него арест.
В связи с этим, подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства в области регулирования правоотношений:
1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты и внести в Лесной и Водный Кодексы РФ соответствующие изменения, так как объектами недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные участки на которых они расположены.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку «недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена».
В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом вышесказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.
2) Дополнить ст. 130 ГК РФ указанием новых объектов недвижимого имущества с целью детализации их правового режима. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые), так как в юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости
3) Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов.
Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.
В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.
Анализ судебной практики
Пример 1. По делу № А06-869/2008-9 Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Хозторг» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Комитету имущественных отношений г. Астрахани и Комитету по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности на нежилое строение – автомойку с встроенным залом игровых автоматов.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.1993г. № 57 за истцом 13 ноября 2002 г. за № 30-01/01-64/2002-0027 зарегистрировано право собственности на гараж, по адресу: г.Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 6 «а», литер строения Е, площадью 150,90 кв.м.
На основании постановления администрации г. Астрахани № 1482 от 02.06.2003г. Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Хозторг» по договору о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 1253 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 151,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 6 «а» для проектирования и реконструкции здания гаража в мойку автотранспортных средств. Срок аренды земельного участка определен сторонами с 24.03.2003г. по 23.03.2004г.
Истец в период действия договора аренды произвел реконструкцию приобретенного по договору купли-продажи гаража, изменив его наименование на автомойку с встроенным залом игровых автоматов. Данная реконструкция была осуществлена без разработки проектно-сметной документации.
Одним из требований, предъявляемых к реконструкции объектов капитального строительства, согласно ст. 52 Градостроительного кодекса РФ является изготовление проектной документации.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом иными правовыми акта-ми, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу вышеприведенной нормы права суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой.
Удовлетворяя исковые требования истца по настоящему делу, суд отметил, что из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что указанная норма права регулирует отношения, связанные с самовольной постройкой жилого дома, строения, сооружения, то есть со строительством указанных объектов.
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ даются понятия строительства и реконструкции.
Так, в п. 13 Кодекса указано, что строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).