Согласно п. 14 реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Порядок признания права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости гражданским законодательством не установлен.
Поскольку разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию не может быть выдано в виду проведения реконструкции с нарушением требований градостроительного кодекса, то узаконить самовольно реконструированный объект недвижимости возможно только в судебном порядке, исходя из того, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).
Пример. 2. По делу № А06-3102/2007-9 Арбитражный суд Астраханской области отказал в иске ООО «Культурно-развлекательный комплекс «Бильярдный клуб «Классик», обратившемуся с иском к Комитету имущественных отношений о признании права собственности на нежилое строение – культурно-развлекательный центр, литер Г, общей площадью 1 502,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Космонавтов, 18, в целом.
Как следует из материалов дела, истцом по договору купли-продажи от 30.05.2005г. был приобретен объект недвижимого имущества – административный корпус, двухэтажное, литер «Г», общей площадью 1 061,8 кв. м, расположенный по адресу: 414057, г. Астрахань, ул. Космонавтов, 18.
На основании постановления администрации г. Астрахани № 1899 от 26.09.2006г. ист-цу был предоставлен в аренду с 20.08.2005г. сроком на 25 лет земельный участок площа-дью 846 кв. м по ул. Космонавтов, 18 в Советском районе из состава земель поселений для эксплуатации административного здания, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова, 99-101/ул. Кр. Набережная, 100-102, для эксплуатации магазина.
В последствии истцом самовольно реконструирован принадлежащий ему объект не-движимости – административный корпус, путем оборудования помещений в сквозной арке здания и возведения двухэтажного пристроя к фасадной стороне существующего здания, в результате чего площадь литера Г увеличилась на 764,0 кв.м.
Мотивируя свой отказ в удовлетворении заявленных требований, суд привел доводы о том, что земельный участок, на котором расположена реконструированная часть спорного объекта недвижимого имущества, истцу не предоставлялся ни под строительство, ни под реконструкцию здания административного корпуса, пристрой к административному зда-нию вышел за пределы предоставленного земельного участка.
Таким образом, изменения, внесенные в пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ Федеральным законом от 30 июля 2006г. № 93-ФЗ, обусловливают проблемы толкования положений данной статьи, которые привели к не единообразному применению этих положений.
За 4 месяца 2008г. Арбитражным судом Астраханской области рассмотрено 126 исковых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку.
По результатам рассмотрения вышеуказанных исковых заявлений по 70 делам вынесено решение об удовлетворении иска, по 56 делам в иске отказано. В процентном соотношении число удовлетворенных исков от общего количества рассмотренных заявления по данной категории спора составляет 55,5%, число исков, в удовлетворении которых отказано – 44,5% .
За аналогичный период в 2007г. Арбитражным судом Астраханской области по данной категории споров рассмотрено 178 исковых заявлений. 147 исков удовлетворено (82,5%), в удовлетворении 31 искового заявления судом отказано (17,5%).
Таким образом, в связи с изменением редакции статьи 222 ГК РФ наметилась тенденция к увеличению числа отказов в признании права собственности на самовольную постройку.
Количество обращений с данным видом иска в 2007г. и 2008г. позволяет сделать вывод о том, что проблема легализации самовольной постройки является актуальной не только для арендаторов земельных участков, утративших в связи с изменением статьи 222 ГК РФ возможность претендовать на судебное признание их права собственности на такой объект, данная проблема актуальна для собственников земельных участков и владельцев земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Список литературы
Нормативные акты
1. Конституция РФ (с учетом поправок от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Водный кодекс РФ (в ред.27.12.2009 N 365-ФЗ)
3. Гражданский кодекс РФ (в ред. от 18.07.2009 N 181-ФЗ )
4. Гражданско – процессуальный кодекс РФ (в ред.от 23.07.2010 N 178-ФЗ)
5. Земельный кодекс РФ (в ред.от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
6. Лесной кодекс РФ (в ред. от22.07.2010 N 167-ФЗ)
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
8. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. от 08.05.2009 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
9. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
10. Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в ред. от 27.07.2010
11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
12. Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ)
13. Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 23.07.2008г. N 160-ФЗ )
14. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в ред. от 25.12.2009 N 340-ФЗ
15. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
16. Приказ Минюста РФ от 20.02.2008 N 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 21.02.2008 N 11190)
17. Распоряжение Администрации Президента РФ N 943, Аппарата Правительства РФ N 788 от 16.07.2008 (ред. от 05.03.2009) «О перечне полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти»
18. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (в ред. от 21 августа 2010 г.)
19. Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 N 447 (ред. от 22.04.2009) "О совершенствовании учета федерального имущества"
20. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.04.2009) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"
21. Указ Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»
22. Приказ Минюста России от 8 декабря 2004 г. N 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»
23. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 04 февраля 2009 г. № 34 "О перечне специальностей среднего профессионального образования, полученных физическими лицами, претендующими на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера"
24. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 24 ноября 2004 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»
25. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
26. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 8, ст. 963)
27. Обобщение судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности за 2008 год
28. Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 21)
29. "Почтовые правила"(приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992)
30. Приказ Минэкономразвития России № 23 от 22.01.2010 г. "Об утверждении Положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера"
31. Распоряжение Минимущества РФ от 18 января 2001 г. N 91-р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности»
Литература
32. В.А. Алексеев «Недвижимое имущестов: государственная регистрация и проблемы правового регулирования», изд. Волтерс Клувер, 2007
33. Гражданское право – уч. под ред. С.С. Алексеева, М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009 год,
34. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение /Е.С. Болтанова. / Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2007.
35. Договорное право: кн. 2: Договоры о передаче имущества. В 2-х кн Кн:2 ; Брагинский М.И. , Витрянский В.В. ; М.: изд. «Статут», 2008 год
36.
37. Витрянский Е.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут». 2007