Технологическая академия (стр. 12 из 17)

- расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, то выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Так, для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:

метод прямого сравнения продаж;

метод соотношения;

метод предполагаемого использования;

метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующее:

1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются: записи государственной регистрации; собственный банк данных оценщика; материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты различаются по: местоположению; характеристике объекта; дате продажи; условиям продажи.

2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

разница во времени;

месторасположение;

характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, так как совершаемые сделки единичны, то для оценки земельного участка используется метод соотношения. Этот метод включает:

оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

оценку стоимости земельного участка, на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Этот метод чаще всего используется в отношении неосвоенных участков земли или используемых не по назначению.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо: определить наиболее вероятный план застройки; сделать прогноз цен и сроков реализации; составить сметы строительных затрат; осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Оценка стоимости участка земли с помощью остаточного метода.

Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе, в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, то его стоимость можно определить методом прямой капитализации

Этап З. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта используется три метода: метод удельных затрат на единицу площади или объема; метод поэлементного расчета; метод сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м. объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения).

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Пример расчета восстановительной стоимости офисного здания приведен в конце этой главы.

Этап 4. Определение износа.

Совокупный износ - это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия, вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Виды износа: физический; функциональный; внешний.

Способы определения износа: экспертный; нормативный; стоимостный.

Характеристики степени износа: устранимый износ; неустранимый износ.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость имущества за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения.

В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце его экономической жизни, износ равен 100%.

Методы определения совокупного износа: метод «срока жизни»; метод сравнения продаж; метод разбиения.

Метод «Срока жизни».

Сущность метода «срока жизни» для определения износа заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны его возрасту. Этот метод основан, главным образом, на осмотре объекта и базируется на определении соотношения «эффективного возраста» (ЭфВ) и «срока экономической жизни» (ЭкЖ), которое приравнивается к соотношению «совокупного износа» (СИ) и «восстановительная стоимость» (ВС):

СИ ЭФВ (29)

ВС ЭкЖ

Срок физической жизни (ФизЖ) - период времени, в течение которого объект собственности реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения).

Срок экономической жизни (ЭКЖ) - период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества, включая извлечение прибыли из его использования.

Физический возраст (ФИЗВ) - период времени от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭфВ) - возраст «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Оставшийся срок экономической жизни (ОстЭкЖ) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть до даты, когда объект прекращает вносить вклад в стоимость имущества (его вклад становится равным нулю вследствие старения)

Пример расчета методом «срока жизни».

Восстановительная стоимость (ВС) = 400000 долл. Срок экономической жизни (ЭкЖ) = 80 лет. Эффективный возраст (ЭфВ) = 10 лет. Износ устранимый (Иустр.) = 7000 долл. Определить совокупный износ (СИ)

Решение.

СИ = Иустр. + Инеустр.

Инеустр. =

х (ВС - Иустр.)

Инеустр. = 10 : 80 (400000 - 7000) = 49125 (долл.)

СИ = 7000 + 49125 = 56125 (долл.)

Используя метод «сравнения продаж» оценщик должен определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычисляется из его восстановительной стоимости в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцениваемого объекта. В методе сравнения продаж «не рассматриваются» причины износа.

Пример расчета методом «сравнения продаж».

Показатели	«А », долл.	«В», долл.	«С», долл.	Сср
Цена продажи (Цпр)	300000	320000	380000
Стоимость земли (Ст зем)	80000	70000	60000
Стоимость улучшений (Ст ул)	220000	250000	320000
Стоимость воспроизводства (ВС)	310000	ЗЗОООО	390000
Совокупный износ (СИ)	90000	80000	70000
Совокупный износ в %	29.03	24.2	19.9	27.01