Физический износ определяется суммированием физического износа устранимого и физического износа неустранимого:
ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр (31)
Физический износ устранимый определяется стоимостью ремонта:
ФизИустр = Срем (32)
Пример расчета текущей стоимости офисного здания.
Условие: оценивается двухэтажное офисное здание 25x30= 750 м2 х 2 (эт) = 1500 м2, Fобщ - общая площадь здания 1500 м2, S - площадь участка, на котором расположено здание 2500 м2, Определить:
ВС - восстановительную стоимость здания;
ФизИ - физический износ;
ФизИустр - физический износ устранимый;
ФизИнеустр - физический износ неустранимый;
ФункИзнос – функциональный износ;
СИ - совокупный износ;
ВнИ - внешний износ;
Тс - текущую стоимость здания на дату оценки.
| Элементы офисного здания | Восстановительная стоимость, усл. ед. |
| Подготовка территории | 500 |
| Фундамент | 3500 |
| Наружные стены | 60000 |
| Перекрытия | 12000 |
| Кровля | 3000 |
| Перегородки | 42000 |
| Подвесные потолки | 5000 |
| Полы | 4000 |
| Отделочные работы | 2000 |
| Водопровод,канализация | 7000 |
| Сантехоборудование | 3000 |
| Электроснабжение | 4000 |
| Электрооборудование | 4000 |
| Теплоснабжение, вентиляция | 14500 |
| Прочие затраты | 40000 |
| Восстановительная стоимость на дату оценки | 204,500 |
Расчет физического износа:
ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр (33)
Физический износ устранимый - это стоимость ремонта, он составил 4000. ФизИустр = 4000.
Расчет физического неустранимого ремонта (ФизИнеустр):
| Элементы офисного здания | Остаточная восстановительная стоимость, усл. ед. | Эффективный возраст | Срок жизни | Процент изменения | Неустранимый износ, усл. ед. |
| Кровля | 1,900 | 10 лет | 15 лет | 0,67 | 1273 |
| Пол | 2000 | 5 лет | 10 лет | 0,50 | 1,000 |
| Потолки | 4000 | 5 лет | 15 лет | 0,33 | 1.320 |
| Сантехобоудование | 2500 | 10 лет | 20 лет | 0.50 | 1.250 |
| Тепловоздухснабжение | 12500 | 10 лет | 15 лет | 0,66 | 8,250 |
| Электрооборудование | 3000 | 5 лет | 10 лет | 0,50 | 1,500 |
| Итого: | 25,900 | 14,593 |
ФизИ офисного здания = 14593 + 4000 = 18593 усл. ед.
ФизИ= 18593 усл. ед.
Функциональный износ это потери стоимости имущества в связи с несоответствием проекта, использованных материалов, качества строительства, дизайна современным требованиям.
Функциональный износ вызывается определенными причинами: недостатками, требующими создание дополнительных элементов в существующем объекте собственности; недостатками, требующими замены или модернизации отдельных элементов имущества; недостатками в связи с наличием в существующем объекте элементов, требующих их ликвидации («сверхулучшения»).
Функциональный износ, как и физический износ, измеряется стоимостью его исправления и определяется суммированием износа за счет недостатков -«дополнения», «замена» и «сверхулучшения».
Расчет функционального износа (усл. ед.):
1.Стоимость установки в существующем здании - 7,250
дополнительного электрооборудования (в соответствии с
рыночными требованиями)
2. Стоимость оборудования при строительстве здания - 3,000
3. Функциональный износ, требующий создания - 4,250
дополнительных элементов в существующем здании будет составлять
Функциональный износ составит - 4,250
Внешний износ определяется потерей стоимости объекта собственности в связи с уменьшением его полезности в результате воздействия внешних факторов -расположение относительно к транспортным магистралям, коммунальным службам, объектам торговли, здравоохранения, образования, культуры, зон отдыха, изменение экологической обстановки, финансовых и законодательных условий и т.д.
Для оценки внешнего износа применяются два подхода:
капитализация потери дохода, относящейся к внешнему воздействию;
сравнение продаж аналогичных объектов.
При наличии количества продаж, достаточных для сравнения, второй метод является предпочтительным.
При применении метода капитализации потери дохода сначала определяется величина потери для предприятия в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемый объект, которая капитализируется исходя из сложившийся нормы капитализации для зданий.
Расчет внешнего износа:
ВнИ = D Дзд/ Нкзд, (34)
где: ВнИ — внешний износ; D Дзд — потеря дохода, относящегося к зданию; Нкзд — норма капитализации здания.
Дано: ЧОДзем = 4,000 усл. ед., ЧОД без вн вл факторов = 25,000 усл. ед., ЧОД с учет, вн вл факторов = 21,000 усл. ед., Нкзд =10%
Решение:
Чему равна потеря дохода всей недвижимости:
25,000 - 21,000 == 4,000 усл. ед.
Чему равна потеря дохода, относящегося к зданию:
D Дзд = ЧОДдз/ ЧОДнедв. х D Днедв.
D Дзд = 17,000 : 21,000 х 4,000 = 3240 усл. ед.
Чему равен внешний износ здания:
ВнИз = 3240 : 0,1 = 32,400 усл. ед.
Чему равен совокупный износ офисного здания?
СИ = ФизИ + ФунИ + ВнИ
СИ = 4,000 + 14,593 + 4,250 + 32,400 = 55.243 усл. ед.
СИ = 55,243 усл. ед.
СИ = 27,01%.
5. Чему равна текущая стоимость офисного здания:
Тст оф. зд. = ВС - СИ
Тст оф. зд. = 204,500 - 55,243 = 149,257 усл. ед.
Тст оф. зд. = 149,257 усл. ед.
Этап 5. Для каждого компонента имущественного комплекса рассчитывается его восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.
Этап 6. Расчет общей стоимости имущественного комплекса предприятия на дату оценки осуществляется путем сложения восстановительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГ ИЗУЧЕНИЯ
1. Оценка стоимости нематериальных активов
2. Оценка рыночной стоимости финансовых вложений
Тесты
1.Что является результатом суммирования чистого операционного
дохода и предполагаемых издержек:
а) действительный валовой доход;
б) платежи по обслуживанию долга;
в) потенциальный валовой доход?
2. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общей ставки капитализации:
а) безрисковая ставка;
б) премия за низкую ликвидность;
в) премия за риск;
г) премия за управление недвижимостью?
3. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:
а) ставка капитализации для здания включает доход на инвестиции и
возврат стоимости инвестиции;
б) общая ставка капитализации содержит доход на инвестиции и
возврат самих инвестиций;
в) ставка капитализации для земли включает доход на инвестиции и
возврат самих инвестиций;
г) норма отдачи охватывает только доход на инвестиции?
4. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:
а) сравнительный;
б) затратный;
в) доходный;
г) все перечисленные?
5. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):
а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный
износ;
б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание
по местоположению, внешнее воздействие;
в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание,
физическое устаревание, долгосрочный износ.
6. Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе:
а) оценки избыточных прибылей;
б) оценки нематериальных активов;
в) оценки стоимости предприятия как действующего;
г) всего перечисленного;
д) а) и б).
7. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж:
а) корректировка экономического коэффициента;
б) процентная корректировка;
в) корректировка по единицам сравнения;
г) долларовая корректировка?
8. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:
а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;
б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;
в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;
г) делением действительного валового дохода на цену продаж?
9. В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов:
а) основные средства;
б) дебиторская задолженность;
в) денежные средства?
Глава 7. Оценка инвестиционных проектов.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени. Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.
Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта. Окончательное решение об инвестиционной привлекательности может быть принято только на основе интегральной информации, получаемой при использовании всей системы показателей.
Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде необходимом для возврата вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период.
Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает величину затрат по проекту,
Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемую на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.