Технологическая академия (стр. 8 из 17)
«ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия (или контролирующих его инвесторов) — риски отсутствия таковой или ее непредсказуемости, неподконтрольности, недобросовестности, некомпетентности и т. п.;
недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия;
недостаточной диверсифицированности источников приобретения покупных ресурсов;
недостаточной диверсифицированности продуктов предприятия;
контрактов, заключаемых предприятием для реализации своихпродуктов, включая риски недобросовестности, неплатежеспособности, а также юридической недееспособности контрагентов по контрактам;
узости набора источников финансирования (особенно в случаях неформирования надлежащего амортизационного фонда и его недоиспользования как важнейшего источника самофинансирования, недооценки важности привлеченных средств, неиспользования финансового лизинга и других прогрессивных схем финансирования);
финансовой неустойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной задолженности оборотом и т. п.)
Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:
, (24)где Jб - ,базавая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);
dJi – i-поправка.
При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок.
Оценка перечисленных рисков должна приводить к определению соответствующих премий за эти риски. Такое определение проводится экспертно.
В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (Jc) выглядит следующим образом:
Jс=Jб+Jн+Jп+Jд, (25)
где Jб—безрисковая ставка процента;
Jн — ставка премии за риск неликвидности;
Jп — ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;
]д — ставка премии за прочие (дополнительные) риски.
В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.
Пример. Загородный коттедж оценен в 100 000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 10% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 7% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость. Экспертный анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет, следовательно, ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 5%. Определить ставку дисконтирования. Исходные данные и расчет можно представить в виде:
| Безрисковая процентная ставка | 10,0% |
| Компенсация за риск | 7,0% |
| Инвестиционный менеджмент | 1,5% |
| Низкая ликвидность | 1,5% |
| Суммарная процентная ставка | 20,0% |
| Возврат капитала | 5,0% |
Ставка дисконтирования 25,0%
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ
Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.
Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.
Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.
Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). ПВД может быть получен от эксплуатации имущества с учетом предложения, что на дату оценки оно было свободно, вакантно и доступно для сдачи в аренду. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними. Лучшим способом внесения поправок является подбор на рынке сопоставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или нескольких существенных компонентах, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных.
Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.
Таблица 4.
Пример расчета рентной поправки
| Показатели | Месячная арендная плата, руб. |
| Участок земли в 1 гектар имеет стоянку для автомобилей | 20000000 |
| Участок земли в 1 гектар без стоянки | 15000000 |
| Поправка на наличие стоянки | 5000000 |
Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде:
платы за пользование стоянок и гаражом;
платы за установление рекламы;
платы за стационарную антенну и т. д.
Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от владения имуществом.
Однако полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств. Лучшим способом для получения этой информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно будет узнать каковы же были потери на практике по оцениваемому имущества.
Таким образом, предполагаемые убытки из-за незагруженности помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), то есть допуски «на вакансии и недосбор денежных средств» вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).
Для получения ЧОД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные расходы) операционные (эксплуатационные) расходы и резерв на замещение.
Постоянные расходы представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы определяются как фиксированные, они практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.
Операционные (эксплуатационные) расходы включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.
Рассмотрим список операционных расходов, составленный по многим объектам собственности:
1. Плата за услуги по управлению.
2. Коммунальные услуги: электричество, газ, топливо, уголь, телефон, вода, канализация, водопровод.
3. Вывоз мусора и отбросов.
4. Заработная плата.
5. Налоги на заработную плату.
6. Пособие служащим.
7. 7 . Содержание и ремонт.
8. Договорные услуги: противопожарная система, лифт, телефон, охрана, и т. д.
9. Окраска и внешний декор (если это здание, сооружение).
10. Содержание офиса, его уборка и т. д.
11. Банковские платежи.
12. Плата за юридические услуги.
13. Реклама.
14. Плата за бухгалтерские услуги.
15. Расходы на автотранспорт.
Не каждый владелец имущества несет все расходы, перечисленные в данном списке, но есть и такие, у которых расходы выходят за рамки данного примерного перечня.
Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.
Условный пример расчета ЧОД.
| 1. | Площадь сдаваемого в аренду офисного здания | 1000 кв.м |
| 2. | Арендная ставка | 200 долл/кв.м |
| 3. | Эксплуатационные расходы, возрастают на 5% ежегодно | 30 долл./кв.м |
| 4. | Простой помещений (1-й год) | 10% в год |
| (2-й год) | 5% в год |
Рассчитать ЧОД за 1 -й и 2-й годы.
Решение:
| 1-й год, долл | 2-й год, доля | |
| Потенциальный валовый доход | 200000 | 200000 |
| Скидка за простой | 20000 | 10000 |
| Эффективный валовый доход | 180000 | 190000 |
| Эксплуатационные расходы | 30000 | 31500 |
| ЧОД | 150000 | 158500 |
При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества. Если оценивается имущество с быстроизнашивающимися элементами или устаревшим оборудованием, то для расчета берется показатель чистой прибыли. Если балансовая стоимость имущества с течением времени изменяется не очень существенно (например, здания, сооружения, земля...), то берется за основу показатель чистого денежного потока.