Законодательство
Основными правовыми нормами, регулирующими вопросы жилищных правоотношений, в том числе и принудительных выселений из занимаемых жилых помещений в связи с изъятием земли для государственных или общественных нужд, являются: Конституция РТ, Гражданско-процессуальный кодекс РТ, Уголовный кодекс РТ, Гражданский кодекс РТ, Жилищный кодекс РТ, Земельный кодекс РТ, Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, Инструкция о порядке правовой регистрации строений, сооружений и иных объектов в городах, районных центрах, поселках и селах РТ, Положение о порядке возмещения убытков землепользователям и потерь с сельскохозяйственного производства, Постановление «Об утверждении положения о порядке проведения мероприятий по подготовке зон затопления водохранилищ в связи со строительством гидроэлектростанций и водохранилищ» и другие.
Эти нормы закрепляют основные гарантии в области прав на жилище, а также основные гарантии при принудительных выселениях граждан, таких как предоставление другого благоустроенного жилья в случае сноса жилого помещения (в том числе в связи с отводом земельных участков для государственных или общественных нужд), переоборудования жилого дома в нежилой, в случае обвала; закрепляют основные требования для жилья, предоставляемого взамен изымаемого. Также законодательством предусмотрены специальные гарантии отдельным категориям граждан и гарантии доступа к информации о деятельности органов государственной власти в связи с градостроительством и обжалования их действий. К сожалению, жилищное законодательство:
· не предусматривает четких процедур обследования жилых домов, а также перечня государственных органов, которые проводят данное обследование и основания, по которым жилые помещения могут признаваться подлежащими сносу или непригодными для проживания;
· не раскрывает понятия «государственные и общественные нужды»;
· не определяет процедуры принятия решения о сносе дома для «государственных и общественных нужд», а также не определяет, какой именно государственный орган принимает такого рода решения;
· не раскрывает понятие «переоборудования жилого помещения в нежилое», не определяет гарантии собственников жилья при принятии решений о переоборудовании жилого помещения в нежилое;
· не определяет процедуры о приоритетности интересов собственников жилья перед лицами, к которым отходит данный дом, в случае его переоборудования в нежилое помещение (например, если жилое помещение используется для перестройки в гостиницу);
· не принято Типовое либо Примерное положение об общежитиях, не урегулированы вопросы процедуры изменения статуса общежития, не ясно, в какой фонд включать общежития.
Таким образом, таджикское законодательство в целом соответствует международным стандартам о праве на достаточные жизненные условия, в том числе и достаточное жилище, но в то же время требуется принятие комплекса мер по внесению дополнений и изменений в жилищное законодательство с целью приведения его в полное соответствие с международными стандартами прав человека.
Доступ к информации
Во всех крупных городах и областных центрах страны приняты новые генеральные планы строительства – в Душанбе, Хороге, Худжанде, Курган-тюбе и Кулябе. Начались первые переселения жильцов в другие помещения, особенно это остро ощущается в городе Душанбе. Граждане зачастую не владеют информацией ни о принимаемых планах градостроительства, ни связанных с ними мероприятиях. Население не имеет доступа к информации о проектах, внесенных в Генплан. Не удалось также получить информацию о конкретных местах дислокации проектируемых новостроек, которые внесены в Генплан мэрией столицы. При строительстве нового планового объекта, на территории которого возводится данный объект, гражданам предварительно не предоставляется информация об изъятии земельных участков, не разъясняется цель сноса жилых домов, а также информация о собственнике нового строящегося объекта. Население информируется о строительстве и изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд по факту предпринятых действий со стороны местных органов исполнительной власти: наложение запрета на прописку, на расширение жилой площади, на генеральную реконструкцию жилых строений и т.д. Не предоставляется информация населению о том, где, когда и на каком уровне проходят конкурсы на проекты строительства, о стоимости проектов. Возникает вопрос о целях строительства коммерческого объекта, в чем заключается государственная и общественная нужда, в связи с которыми были разрушены жилые дома. Тем самым, население не участвует в этих конкурсах и лишено возможности предоставления своего мнения относительно целесообразности строительства отдельно проектируемых объектов.
Самовольные постройки
У значительной части населения в сельской местности, а также в пределах города Душанбе нет правоустанавливающих документов на жилые помещения, что ставит их в невыгодное для них положение в случае изъятия земельных участков для нужд государства и общества. При этом у этих лиц отсутствует право требования компенсации за снос постройки. На основании существующей проблемы с обеспечением граждан земельными участками или жильём отдельные должностные лица злоупотребляют своим правом и за вознаграждение в нарушение закона предоставляют земельные участки под строительство жилья или жилые помещения. В результате при обнаружении данных нарушений закона, граждане, доверившие законность решения недобросовестным должностным лицам, фактически лишаются и земельных участков, и жилых построек, получая взамен материальный ущерб в крупных размерах.
Проблемой являются и вопросы получения разрешения на строительство, а также строительство в соответствии с предоставленным планом архитектуры и градостроительства – это проблемы отсутствия достаточных материальных средств. Представляемые Управлением архитектуры и градостроительства проекты застроек жилых домов по себестоимости не могут себе позволить даже граждане со среднестатистическим достатком прожиточного минимума. В результате застройщики отклоняются от требований, предъявляемых учреждениями архитектуры и градостроительства.
Соразмерность предоставляемого жилья в случае принудительных выселений
На практике, при вынесении решения о прекращении права собственности, со стороны местных органов исполнительной власти не во всех случаях решается вопрос о предоставлении равноценного жилья или о возмещении ущерба и убытков, связанных с изъятием собственности. Чаще всего людям при выселении предоставляются земельные участки под строительство, но не возмещаются другие убытки. Жильцам сносимых с центральной части города домов предоставляются квартиры в домах-новостройках на окраине города. Собственникам индивидуальных застроек предоставляются квартиры, значительно меньшей жилой площадью по отношению к количеству членов семьи, на верхних этажах многоэтажных домов. Существует большая проблема при произведении оценки жилых помещений. Оценка производится МБТИ (Межрайонное бюро технической инвентаризации) совместно с органами исполнительной власти и управлением архитектуры и градостроительства. При оценке стоимости сносимого жилого строения МБТИ исходит из его стоимости, согласно ценам, определённым на день выдачи технического паспорта (а технические паспорта могут быть выданы и десять и двадцать лет назад). Не производится дополнительная переоценка недвижимости собственника с учётом рыночной стоимости, и практически не принимается во внимание то обстоятельство, что с момента приобретения жилого помещения, здания, сооружения и т.д. собственник при наличии всех разрешительных документов за свой счет произвел их капитальный или иной ремонт, значительно увеличивающий стоимость имущества. В Таджикистане отсутствует институт независимой экспертизы для проведения альтернативной экспертизы в случае несогласия собственника с результатами государственной оценки.
Доступ к правосудию по делам о принудительных выселениях
В случае принудительных выселений истцами на судебных процессах выступают, в основном, представители органов государственной исполнительной власти. В некоторых случаях в качестве истцов выступают и собственники жилья, не согласные с решениями органов государственной власти, и требуют компенсации разницы стоимости сносимого дома или предоставления соразмерного жилища. Практически во всех случаях собственники жилья проигрывают судебные тяжбы. Причиной тому является то, что суды не удовлетворяют ходатайства собственников жилья и/или их представителей о предоставлении или востребовании какой-либо информации, о вызове свидетелей в суд и т.д., тем самым не исследуя достаточно полно все обстоятельства дела. Чаще всего такие действия суда негативно влияют на разрешение дела и способствуют разрешению дела не в пользу собственников жилья.