Расчет производился в следующей последовательности:
1) определение стоимости земельного участка;
2) определение стоимости строительства улучшений;
3) определение величин составляющих накопленного износа: физического, функционального и внешнего износа;
4) определение стоимости улучшений путем корректировки стоимости строительства на величину накопленного износа;
5) добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.
Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и внешнего износа.
Подход сравнительного анализа продаж
Подход сравнительного анализа продаж основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной, за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности на рынке.
Расчет производится в следующей последовательности:
1) исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов;
2) выбор единицы сравнения;
3) выявление ценообразующих факторов;
4) определение влияния ценообразующих факторов;
5) внесение корректировок с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами;
6) согласование результатов и определение искомой стоимости.
Основные ценообразующие факторы:
- передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
- условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
- условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
- состояние рынка (в том числе время продажи);
- местоположение;
- степень строительной завершенности объекта;
- физические характеристики;
- экономические характеристики (формирующие доход объекта);
- использование;
- наличие движимого имущества.
Обычно указанные характеристики разбиваются на отдельные элементы.
В заключении скорректированные показатели стоимости приводятся к единому итоговому показателю стоимости. При окончательном согласовании стоимости больший вес придается объектам наиболее близким по своим характеристикам.
Доходный подход
Доходный подход (подход капитализации дохода) - подход оценки, основанный на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке капитализации.
Расчет производится в следующей последовательности:
1) прогнозирование денежных потоков;
2) выбор метода капитализации;
3) определение ставки капитализации;
4) капитализация денежного потока.
Капитализация – процесс приведения будущих денежных потоков к текущей стоимости.
Существуют следующие методы капитализации:
- прямая капитализация (капитализация по ставкам дохода);
- анализ дисконтированного денежного потока (капитализация по ставкам отдачи).
В методе прямой капитализации не делается разграничения в возврате капитала и доходе на капитал, а стоимость объекта определяется путем деления годового денежного потока на ставку капитализации.
В методе капитализации по ставке отдачи чистая текущая стоимость
определяется путем дисконтирования каждого платежа, соответствующей ему ставкой дисконта или с применением расчетных моделей, являющихся частными случаями анализа дисконтированного денежного потока.
Согласование результатов оценки
Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование проводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта, локального рынка недвижимости, преимуществ и недостатков использованных подходов оценки и особенностей формирования дохода объекта.
После определения полной стоимости воспроизводства или замещения определяется износ.
В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:
1. Метод разбиения на виды износа.
2. Метод срока жизни.
3. Рыночный метод.
Принято выделять три вида износа:
1. Физический износ - (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объек-
та в процессе эксплуатации и природного воздействия.;
2. Функциональное устаревание (обесценение) есть потеря стоимости, вызванная влиянием
научно-технического прогресса;
3. Экономическое устаревание (экономический или внешний износ).
Внешний износ - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Может
быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые
изменения.
Как физический, так и другие виды износа, подразделяется на устранимый и
неустранимый. Устранимый износ — это та часть общего износа объекта, которая может
быть устранена путем проведения ремонта или реконструкции объекта.
Неустранимый износ
— это часть общего износа объекта, которая не подлежит устранению в силу технической
невозможности или экономической нецелесообразности.
Метод срока жизни. С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и
теряет возможность выполнять свои функции.
Срок физической жизни — это срок, в течение которого здание реально существует. И в
нем возможны проживание и работа.
Срок экономической жизни — это срок, в течение которого здание приносит прибыль.
6. Нормативная оценка жилья и ее роль в сделках с недвижимостью.
Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Оценка квартиры
Оценка квартиры - это частный случай оценки недвижимости. Он подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав, например права аренды, в отношении оцениваемого объекта.
На процедуру проведения оценочной экспертизы для квартиры существуют стандарты, разработанные международными союзами и Российским обществом оценщиков, поэтому сам процесс оценки для разных квартир практически одинаков. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая затем анализируется оценщиком.
На стоимость оцениваемой квартиры влияет следующее:
· Местоположение района в городе, удаленность от центра, транспортное обеспечение.
· Характеристика района. Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий. Развитость инфраструктуры. Удаленность дома от станции метро.
· Тип проекта дома, количество этажей, год постройки, материал стен и перекрытий.
· Благоустроенность двора. Наличие лифта и мусоропровода.
· Состояние квартиры. История ее владельцев. Количество прописанных в данный момент жильцов. Площадь квартиры, жилая и общая. Изолированность комнат, площадь кухни и санузел, телефон, балкон и вид из окна.
Рыночная стоимость квартиры вычисляется оценщиком исходя из вышеперечисленной информации и некой эталонной стоимости, равной средней продажной цене квартир с такими же характеристиками.
Результатом работы оценщика в соответствии с требованием Федерального Закона "Об оценочной деятельности" № 135-ФЗ от 29.07.98 является отчет об оценке с печатью и подписями руководителей оценочной компании. Отчет содержит:
· сопроводительное письмо;
· задание на оценку;
· описание методики и расчета стоимости объекта;
· копии лицензии, полиса страхования ответственности;
· сведения о профобразовании специалистов, проводивших оценку квартиры;
Выдаваемый компанией отчет об оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в частности:
· в судебных разбирательствах при определении размера компенсационных выплат;
· в спорах с налоговой инспекцией при определении налога на имущество.
Наличие сертификата "The European Group of Valuers Associations (TEGoVA)" позволяет проводить оценку недвижимости на территории европейских стран.
Иногда продавец и покупатель обходятся без процедуры оценки квартиры - при взаимном согласии с ее гипотетической стоимостью. Однако существуют случаи, когда официальная экспертиза оценки квартиры необходима, как это сказано в Федеральном Законе "Об оценочной деятельности":
Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям:
· в целях их приватизации;
· при передаче в доверительное управление, аренду;
· при использовании в качестве предмета залога;
· при продаже или ином отчуждении;
· при переуступке долговых обязательств;
· при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
Возникновения спора о стоимости объекта оценки:
· при национализации имущества;
· при ипотечном кредитовании - в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
· при составлении брачных контрактов и разделе имущества - при требовании одной или обеих сторон;
· при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;
· для контроля за правильностью уплаты налогов - при спорах об исчислении налогооблагаемой базы.
7. Методика первичной оценки жилья по ценам предложения.