По-четверте, згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат», при посвідченні правочинів про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність обтяжень майна.
Так, наразі діє Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затверджене Наказом Міністерства юстиції України від 9.06.1999 р. Проте в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачається створення Державного реєстру прав, який би включав Державний реєстр іпотек і Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, реєстрацію в яких нині проводять нотаріуси.
В новому законі під обмеженням речових прав на нерухоме майно (обтяженням нерухомого майна) розуміють обмеження або заборону розпорядження нерухомим майном, встановлену відповідно до правочину, закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.
Державна реєстрація обмежень речових прав проводиться в день отримання відповідних документів місцевим органом державної реєстрації прав. Датою і часом державної реєстрації обмежень вважається дата і час обліку заяви в місцевому органі державної реєстрації прав.
Документи щодо обмеження речових прав надаються особами, на користь яких встановлено обмеження, якщо інше не передбачено договором або законом.
Державна реєстрація обмежень речових прав на нерухоме майно, як передбачено Законом, проводиться на основі таких документів:
· договору застави (іпотеки) нерухомого майна;
· ухвали суду про забезпечення позову;
· рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;
· рішення суду про визнання власника нерухомого майна банкрутом;
· постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладання арешту на нерухоме майно;
· накладання заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом;
· накладання заборони на відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради в населених пунктах, де немає нотаріусів;
· інших актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих відповідно до закону.
Нотаріус витребує витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, що створений відповідно до Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України зід 9.06.1999 р. № 31/5 (в майбутньому ці дані будуть включені до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень). Такі витяги видаються тільки на запит державних чи приватних нотаріусів і свідчать про наявність чи відсутність обмежень та (або) арештів. Надання витягу з Реєстру заборон здійснюється реєстратором на підставі «Заяви про надання витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна» (див. розділ II Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»). Ця довідка дійсна протягом трьох місяців з дня видачі, проте в інтересах обох сторін — отримати її напередодні укладання договору.
За наявності заборони правочин щодо відчуження майна, об-тяженого боргом, посвідчується за згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. В такому випадку нотаріус вимагає від кредитора відповідну довідку (заяву).
При посвідченні правочинів щодо відчуження об'єкта нерухомого майна, серед співвласників якого є неповнолітні діти, їхні батьки (усиновителі) чи опікуни або представляють їхні інтереси (до досягнення 14-річного віку), або дають свою згоду на підписання ними договору (від 15 до 18 років). У будь-якому разі для посвідчення договорів потрібен письмовий дозвіл органу опіки та піклування, на території якого розташований об'єкт нерухомого майна. При цьому до органів опіки належать відповідні відділи і управління, районні державні адміністрації, виконавчі комітети сільських, селищних рад народних депутатів. Відсутність такого дозволу на відчуження нерухомого майна, що розглядається, може бути підставою для визнання правочину недійсним у разі виникнення судового спору.
Якщо органи опіки та піклування при цьому зобов'язують батьків, піклувальників або опікунів внести суму за продане нерухоме майно на банківський рахунок неповнолітньої чи недієздатної особи, нотаріус повинен перевірити виконання цієї вимоги і вказати про це в тексті договору.
Якщо відчужується нерухоме майно, яке є спільним сумісним майном подружжя, укладання правочину нотаріусом можливе лише за наявності письмової згоди другого з подружжя. Ця згода оформлюється або при особистому з'явленні особи до нотаріуса, який посвідчує угоду, або подається заявою, в якій справжність підпису засвідчена в установленому порядку. Підпис на заяві про згоду на відчуження нерухомості завіряється у нотаріуса.
По-п'яте, крім правовстановлювального документа на об'єкти нерухомого майна, що розглядаються, нотаріус вимагає довідку-характеристику з БТІ, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна (передбачено Наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5).
Подання довідки-характеристики є обов'язковим для посвідчення правочинів з відчуження майна, що розглядається. Вона видається конкретній особі (власнику чи співвласнику майна) і містить інформацію про адресу та реєстраційний номер визначеного об'єкта власності, назви юридичних осіб чи ШБ фізичних осіб, що зареєстровані власниками об'єкта нерухомого майна, посилання на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності, а також посиланням на мету, з якою ця особа просила видати документ. Довідка-характеристика також вміщує технічну характеристику нерухомості, зокрема, найменування усіх будівель і споруд, їх літерування, матеріали стін кожної будівлі та споруди, розміри житлової та нежитлової площі, вартість цього об'єкта за даними інвентаризації, в тому числі з урахуванням діючої індексації на процент зношеності. Основні відомості щодо об'єкта нерухомого майна, яке відчужується, нотаріус зазначає в договорі як відомості, що ідентифікують об'єкт.
Довідка-характеристика підписується посадовою особою, яка її склала, керівником БТІ та скріплюється печаткою бюро. Термін дії довідки-характеристики становить три місяці з дня її видачі.
Значення відомостей, що містяться у довідці-характеристиці, полягає у тому, що на їх основі нотаріус визначає, чи немає в цьому об'єкті самовільних переобладнань, прибудов тощо. Так, якщо розміри загальної та житлової площі або перелік господарських будівель і споруд, наведені в довідці-характеристиці, не збігаються з інформацією у правовстановлюючому документі, то на підставі цього можна зробити висновок про самовільне зведення споруди, перебудову.
Якщо власник майна, що розглядається, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.
Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна.
Не слід плутати довідку-характеристику з технічним паспортом на нерухоме майно, який містить план об'єкта нерухомості, розміри житлових і нежитлових приміщень та інші характеристики. Надання технічного паспорта не є обов'язковим для посвідчення правочинів про відчуження цих об'єктів нерухомого майна.
У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовста-новлюючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.
Література
1. Конституція України.
2. Цивільний кодекс України.
3. Цивільне право України: Підручник. / За заг. ред. Я.М.Шевченка.— К.: Ін Юре, 2004. — С. 227.
4. ЗУ «Про нотаріат» від 09.01.09 р.
5. Фурса С.Я., Фурса Є.І. Нотаріат в Україні, теорія і практика: навч. посібник для студ. Вищ. навч. закл. — К.: А.С.К, 2008. — С. 295
6. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»