- идентификацию любых возможных и ограничивающих условий, на которых должна основываться оценка.
2. Сбор и анализ исходных данных – на данном этапе Оценщик, после общего ознакомления с объектом оценки и состоянием соответствующих рынков, производит сбор и анализ:
- учетных и технических характеристик объекта оценки – для оценки с целью формирования финансовой отчетности необходимы подробные данные о физических параметрах и технических характеристиках оцениваемых основных средств, а также – определенные данные бухгалтерского учета. Форма для сбора указанной информации (Реестр технико-экономических показателей оцениваемых объектов недвижимости предприятия) приведена в Приложении 2 к данной публикации;
- специфических данных об объекте оценки – месторасположение, существующие улучшения, данные о затратах на содержание, факторах износа, данные о доходах и расходах, связанных с оцениваемым объектом недвижимости, история нахождения в собственности и использовании, а также другая информация, которая является значимой и которая обычно принимается в расчет покупателями и продавцами в сделках;
- общеэкономических данных – социальных, экономических, политических и экологических факторах, которые могут влиять на определяемый вид стоимости;
- данных о спросе и предложении, характеризующих рынок данного имущества. Их анализ проводится для того, чтобы получить перечень объектов, которые конкурируют за долю на рынке с оцениваемым. Также должны быть проанализированы данные об объектах, которые могут быть приспособлены, или о новых объектах имущества, которые будут построены и увеличат конкурентное предложение. На этом этапе также устанавливаются существующие рыночные тенденции, связи между спросом и предложением и другая специфическая рыночная информация.
3. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)[4] – на этом этапе, имея все необходимые данные о состоянии рынка имущества, подобного оцениваемому, а также об особенностях объекта оценки, Оценщик должен рассмотреть возможные варианты его использования и определить наиболее эффективный из них.
При этом необходимо определить и наиболее эффективное использование земельного участка как незанятого, и его наиболее эффективное использование с существующими улучшениями.
Для определения НЭИ объекта оценки необходимо дать ответы на следующие вопросы:
- Является ли предлагаемое использование объекта оценки рациональным и вероятным.
- Является ли это использование законным (или существует ли вероятность того, что можно получить юридическое право на такое использование).
- Является ли оцениваемый объект физически пригодным для выбранного использования (или возможно ли его приспособить для такого использования).
- Является ли предлагаемое использование финансово осуществимым.
- Из тех вариантов использования, которые удовлетворяют первым четырем пунктам, является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным - т.е. таким, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость.
Следует сказать, что анализ НЭИ объекта оценки необходим в случае определения его рыночной стоимости, хотя иногда при проведении оценок на нерыночных базах выполнение анализа НЭИ может являться дополнительным условием выполнения работ.
При выполнении оценки для целей формирования финансовой отчетности выполнение данного шага является обязательным. При оценке имущественных комплексов действующих предприятий необходимо из всего перечня оцениваемых активов выделить группы основных средств, которые способны самостоятельно генерировать денежные доходы – так называемые подразделения, приносящие денежные доходы (ППДД) и определять комплексную эффективность использования входящих в них объектов. Иногда в результате такого анализа становится очевидным, что наиболее эффективным использованием оцениваемых активов является их по-объектная реализация.
Практический опыт показывает, что при оценке основных средств, формирующих производственные комплексы промышленных предприятий, в большинстве случаев оценщики декларируют, что существующее использование данных активов соответствует наиболее эффективному.
Для того чтобы подтвердить это утверждение, необходимо проанализировать показатели ретроспективной и текущей доходности действующего предприятия и определить на этой основе фактическую доходность оцениваемых активов и сравнить полученные показатели со среднеотраслевыми, а также – в случае наличия в составе объекта оценки неспециализированных объектов – их рыночную доходность как самостоятельных единиц. После проведения такого анализа выводы о наиболее эффективном использовании оцениваемого имущества станут очевидными.
На следующем этапе выполняется оценка
стоимости объекта, на основе информации, собранной на всех предыдущих этапах, а также – с учетом установленного наиболее эффективного использования объекта оценки.
Следует сказать, что МР 1 рекомендует и считает целесообразным для определения стоимости объектов недвижимости использование всех трех общеизвестных подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного, что соответствует и положениям действующих национальных стандартов оценки.
Затратный подход
Технология определения стоимости объектов в рамках затратного подхода достаточно хорошо известна практикующим оценщикам, поэтому в данном случае мы остановимся лишь на основных положениях и особенностях его применения, регламентируемых МР 1.
Как известно, в рамках затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимости для аналогичного использования. К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Когда это возможно, учитывается также предпринимательский доход/убытки девелопера. Таким образом, устанавливается верхний предел стоимости объекта недвижимости в новом состоянии. Для учета фактического состояния объекта на дату оценки делаются скидки на существующее физическое состояние, функциональное или экономическое устаревание, для того, чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости.
В зависимости от того, в каком объеме данные для расчетов взяты из рыночных источников, в такой мере полученный результат соответствует рыночной стоимости объекта. В общих случаях реализация затратного подхода необходима при определении рыночной стоимости девелоперских проектов, а также объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке.
Важно отметить, что применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости с целью формирования финансовой отчетности является обязательным и необходимым. Это обусловлено тем, что в соответствии с положениями п.58 МСФО 16 земельные участки и здания представляют собой самостоятельные активы, отдельно отражаемые в учете, даже если они приобретены в сочетании друг с другом. За некоторыми исключениями, такими как карьеры и площадки, отводимые под мусорные свалки, земельные участки имеют неограниченный срок полезной службы и не подлежат амортизации. Срок службы зданий ограничен, и поэтому они являются амортизируемыми активами. Увеличение стоимости земельного участка, на которой стоит здание, не влияет на определение амортизируемой стоимости этого здания.
В отдельных случаях, когда в соответствии с действующим законодательством, в конце срока полезного использования земельных улучшений необходимо выполнить какие-либо работы, связанные с удалением этих улучшений и восстановлением природных ресурсов на этом участке (например, работ по рекультивации земель карьеров), то стоимость таких работ должна быть достоверно определена и самортизирована на протяжении периода получения выгод от данной земельной собственности.
Таким образом, для целей МСФО справедливая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма двух составляющих – справедливой стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. При этом следует отметить, что такой подход обязателен при оценке объектов недвижимости, отнесенных к операционным, а также – к излишним активам. При определении справедливой стоимости инвестиционных активов подобное распределение стоимости между землей и улучшениями не производится (см. п. 17 МСФО 17).
В практике оценки объектов недвижимости предприятий для целей финансовой отчетности часто встречается ситуация, когда земельный участок, на котором располагается принадлежащее предприятию здание, предоставлен в пользование на основании договора аренды.
Учет прав аренды регламентируется положениями МСФО 17, где определено, что все договоры аренды требуют классификации либо как операционная аренда, либо как финансовая аренда.
Финансовая аренда — это аренда, при которой арендатору передаются, в основном, все риски и вознаграждения, связанные с нахождением актива в собственности. Финансовая аренда недвижимого имущества обычно возникает только тогда, когда аренда четко определяется как способ финансирования конечной покупки земли, зданий, или и того и другого арендатором.
Операционная аренда — это аренда, отличная от финансовой аренды.
К каждому типу аренды применяется отличный порядок учета - финансовая аренда отражается в балансе арендатора и как актив, и как обязательство в суммах, равных справедливой стоимости актива или, если она ниже, то по приведенной стоимости минимальных арендных платежей, при этом обе величины должны быть рассчитаны по состоянию на момент возникновения отношений аренды. Кроме того, любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором, прибавляются к учетной сумме, признаваемой в качестве актива.