Операционная аренда не признается активом, в этом случае арендные платежи (за исключением затрат на страхование и обслуживание) отражаются как расходы, распределенные равномерно в течение срока аренды.
Таким образом, при оценке объектов недвижимости, в случае, когда здания и сооружения, находящиеся в собственности предприятия, располагаются на не принадлежащей ему земле, Оценщику необходимо рассмотреть все аспекты действующего договора аренды земельного участка с целью установить, является ли это соглашение договором финансовой или операционной аренды. Кроме того, этот вопрос целесообразно также обсудить с клиентом и аудитором для выработки согласованной позиции, которая позволит установить – присутствует в данном случае в составе объекта оценки нематериальный актив в виде права пользования землей, подлежащий учету и оценке в соответствии с требованиями МСФО 32 «Нематериальные активы».
Следует отметить, что в большинстве подобных случаев аудиторы склонны руководствоваться положениями п. 14 МСФО 17, где говорится о том, что поскольку для земельных участков характерен неопределенный срок службы, аренда земли классифицируется как операционная - из чего следует, что в этой ситуации справедливую стоимость объекта недвижимости будет характеризовать только величина затрат на строительство подобного объекта аналогичной полезности с учетом всех выявленных факторов обесценения объекта оценки, вызванных его устареванием.
Принимая во внимание все сказанное выше, можно заключить, что применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости, а также использование в рамках его реализации как можно большего объема рыночных данных является одним из обязательных и необходимых этапов при проведении оценок для целей финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО.
Реализация затратного подхода для определения справедливой стоимости объектов недвижимости показана в Примере Отчета об оценке (см. Приложение 4 к данной публикации).
Сравнительный подход
Процедуры реализации сравнительного подхода, выполняемые в рамках МСО, идентичны описанным в национальных стандартах оценки, однако здесь очерчиваются более жесткие требования к тщательности изучения, корректного использования и раскрытия данных о всех существенных обстоятельствах, имеющих отношение к делу.
Идеология данного подхода построена на том, что цена имущества определяется рынком, поэтому показатель рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, подобных оцениваемому, и конкурирующих друг с другом за долю на рынке. При наличии достаточного количества рыночных данных этот подход является наиболее прямым и систематическим для определения рыночной стоимости.
При анализе рыночной информации важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу. При этом анализируемыми характеристиками (элементами сравнения), которые определяют специфические качества объектов имущества и объясняют вариации цен, обычно являются:
• вид передаваемых прав на недвижимость (право собственности на земельный участок и улучшения, право собственности на улучшения и право аренды на землю, другие варианты);
• условия финансирования сделки (единоразовая оплата, оплата с отсрочкой платежа, другие виды финансирования);
• условия продажи (наличие особых условий продажи - срочная продажа, реализация имущества вследствие судебной тяжбы, особая заинтересованность продавца в данном объекте и т.п.);
• расходы, осуществляемые непосредственно после покупки (содержит ли цена продажи объекта сравнения расходы, которые должны быть понесены после его покупки – например, затраты на ремонт или замену частей строений, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды и т.п.);
• условия рынка (условия рынка на дату продажи объекта сравнения могут отличаться от условий на дату оценки - быстрое повышение или понижение стоимости имущества может быть связано с изменениями в налоговом законодательстве, ограничениях на строительство, колебания спроса и предложения и т.п.);
• местоположение;
• физические характеристики (к ним относятся размеры, качество строительства и физическое состояние объекта оценки и сопоставимых объектов);
• экономические характеристики (к ним относятся доход, операционные расходы, условия аренды, менеджмент и состав съемщиков. Анализ указанных характеристик проводится в случае оценки доходной недвижимости);
• характер использования (вид использования недвижимого имущества определяется зонированием и другими ограничениями. В рамках сравнительного подхода необходимо рассматривать только данные об объектах с наиболее эффективным использованием, подобным НЭИ объекта оценки);
• компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (иногда в цену сделки по продаже объекта недвижимости могут быть включены движимое имущество, интересы в бизнесе или другие факторы, не относящиеся к недвижимости. Стоимость этих компонентов следует выделить из цены объекта сравнения. Типичным примером таких компонентов является включение в продажную цену объектов специализированного торгового имущества (СТИ) – гостиниц, ресторанов, АЗС мебели и оборудования и прочих активов.
После того как данные по продажам будут отобраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения. В качестве единиц сравнения при оценке объектов недвижимости могут быть приняты:
- цена в расчете на единицу площади объекта;
- отношение продажной цены объекта к его чистому доходу (мультипликатор чистого дохода);
- другие единицы сравнения, которые покупатели и продавцы обычно используют при принятии решений о покупке и продаже.
Наиболее часто используемой единицей сравнения обычно выступает показатель стоимости объекта на единицу площади.
Таким образом, процедура реализации сравнительного подхода включает в себя следующие обязательные шаги:
1. исследовать рынок с целью поиска рыночной информации по подобным объектам имущества;
2. установить истинность информации, подтвердив, что она точна и что условия продажи совместимы с требованиями, соответствующими рыночной стоимости (там, где имеют место отличия, оценщик может сделать вывод, что данные могут быть пригодны только для общего рассмотрения);
3. выбрать адекватные единицы сравнения (цена квадратного метра, возможно, цена квартиры) и провести сравнительный анализ по выбранной единице сравнения;
4. сравнить подобные объекты имущества с объектом оценки, используя перечисленные выше элементы сравнения и корректируя продажную цену каждого сопоставимого объекта имущества, когда имеются данные для подтверждения таких корректировок;
5. согласовать результаты, приведя их к показателю стоимости. Для этой цели возможно использовать известные методы статистической обработки. На основании расчета среднеквардатического отклонения полученного ряда откорректированных значений стоимости объектов сравнения значений можно сделать определенные выводы об однородности полученной выборки и возможности использования в качестве результирующего значения стоимости объекта оценки ее среднеарифметического или медианного значения. Реализация этой технологии проиллюстрирована в Примере Отчета об оценке (см. Приложение 4 к данной публикации).
Доходный подход
Процедуры доходного подхода, регламентируемые МР 1, аналогичны приведенным в национальных стандартах оценки, однако здесь также существуют определенные требования к точности трактовки терминов, тщательности сбора и анализа рыночных данных, а также их корректного применения и полного раскрытия информации. Основные положения и общая технология реализации данного подхода в контексте требований МСО приведены ниже.
Как и при использовании других подходов, доходный подход для определения рыночной стоимости можно использовать только тогда, когда имеется достаточное количество сопоставимых рыночных данных. Применение данного подхода особенно целесообразно для оценки объектов доходной недвижимости - объектов, ценность которых характеризуется их способностью приносить периодический доход.
При проведении оценки объектов недвижимости для формирования финансовой отчетности реализация доходного подхода необходима для оценки инвестиционных активов.
Для реализации доходного подхода на первом этапе Оценщику необходимо провести исследование рынка аренды недвижимости, подобной оцениваемой. В данном случае круг сопоставимых данных включает информацию о действующих на рынке ставках арендной платы за объекты, подобные оцениваемому, потенциальном валовом доходе, существующих факторах возможного недополучения дохода, расходах, которые необходимо понести для получения удовлетворительного уровня дохода, ставках капитализации и ставках доходности, установившихся на рынке для объектов подобного функционального назначения. При этом категории и уровни сопоставимых данных о доходах и расходах, используемые при построении прогнозов будущих доходов и расходов, и при расчете ставок капитализации, должны быть идентичными.
После проведения исследований рынка и получения сопоставимых данных, необходимо провести анализ данных о величине доходов и расходов, которые могут быть признаны характерными для оцениваемого объекта недвижимости. Для этого могут быть использованы данные о фактических доходах от аренды и затратах на содержание оцениваемого объекта доходной недвижимости за текущий и прошлые периоды, а также – собранные на рынке данные по подобным объектам имущества. Далее на этой основе может быть рассчитан показатель чистого операционного дохода, который будет трансформироваться в показатель стоимости.