Следующим шагом является выбор метода капитализации. В случае наличия достаточных свидетельств о том, что потоки доходов от использования подобных объектов носят постоянный и стабильный характер, может быть использован метод прямой капитализации.
Предпочтительным при определении ставки капитализации является метод экстракции на основании данных рынка. Следует сказать, что МР 1 предусматривает возможность использования и метода кумулятивного построения, однако для получения результата, характеризующего рыночную стоимость объекта недвижимости, обоснование размеров премий за все установленные виды рисков, должно базироваться на данных рынка.
Метод непрямой капитализации (дисконтирования денежных потоков) целесообразно использовать в случае, когда прогнозируемые доходы от использования объекта оценки неравномерны по периодам, а также, когда оцениваемый объект недвижимости находится в развитии. Основные принципы, используемые понятия и технология реализации данного метода раскрыты в Международном Руководстве 9 «Анализ дисконтированного денежного потока».
Реализация доходного подхода для оценки объектов недвижимости показана в Примере Отчета об оценке (см. Приложение 4).
4. Согласование результатов
Рассмотренные оценочные подходы являются независимыми, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. При точном соблюдении всех предписанных требований предполагается, что результаты данных подходов должны быть достаточно близки и характеризовать рыночную стоимость объекта оценки.
Однако на практике всегда существуют обстоятельства, объективно обуславливающие некоторые отклонения. Поэтому для формирования окончательного суждения о стоимости объекта необходимо рассмотреть все использованные данные, проанализировать количество допущений, сделанных Оценщиком в процессе реализации каждого из оценочных подходов, а также определить, какой из подходов в наибольшей мере учитывает особенности конкретной оценочной ситуации. Результаты такого анализа позволяют сформировать окончательное суждение о стоимости объекта оценки. При этом МСО рекомендуют основывать вывод о стоимости на базе одного из оценочных подходов. «Усреднение» или «взвешивание» результатов нескольких методологических подходов, как правило, не применяется.
При оценке объектов недвижимости для целей финансовой отчетности на конечном этапе выполняется процедура не согласования, а сопоставления результатов, полученных в процессе реализации затратного и сравнительного (или сравнительного и доходного подходов).
Сопоставляя результат затратного подхода (определенный как суммарное значение стоимости земельного участка и стоимости улучшений) с общим показателем стоимости этого объекта, полученным в рамках сравнительного или доходного подхода, можно сделать вывод о том, восприняты ли затраты, понесенные на строительство данного объекта рынком.
Если стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, меньше или равна его рыночной стоимости (полученной в рамках сравнительного или доходного подходов), то определенная Оценщиком величина амортизированных затрат замещения (АЗЗ) данного объекта не имеет экономического обесценения – т.е. тест на адекватную прибыльность имеет положительный результат. В противном случае складывается ситуация, требующая проведения процедуры оптимизации АЗЗ (см. подробнее п.2.5. данной публикации).
2.3. Оценка движимого имущества
Вопросы оценки движимого имущества регламентируются положениями Международного руководства 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования», а также – Международного руководства 5 «Оценка стоимости движимого имущества».
Установки, машины и оборудование (УМО) относятся к осязаемому (tangible) имуществу и обладают особыми характеристиками, отличающими их от недвижимого имущества. Основным критерием отличия указанных активов от недвижимого имущества является возможность их перемещения.
В соответствии c положениями МСО, основные средства, являющиеся движимым имуществом, организация ожидает использовать более одного года и может держать для использования в производстве или поставок товаров или услуг, для сдачи в аренду либо для административных целей.
Установки, машины и оборудование можно условно разделить на следующие общие категории:
1. Установки: активы, которые неотделимы от других активов и могут включать в себя составные и конструктивные элементы объектов коммунального хозяйства, специализированных зданий, машин и оборудования.
2. Машины: отдельные машины или технологические комплексы, устанавливаемые исключительно в связи с необходимостью осуществления арендаторами производственных или коммерческих процессов. Машина – это аппарат, используемый для выполнения специализированных технологических процессов, обусловленных операционными требованиями хозяйствующего субъекта.
3. Оборудование: прочие активы, в частности, мебель и комплектующие узлы, приборы, арматура, автотранспортные средства арендаторов и инструменты для демонтажа, используемые в целях организационно-технологического обеспечения деятельности предприятия или хозяйствующего субъекта.
Согласно общему правилу, активы преимущественно инженерно-коммунального назначения оцениваются как составная часть имущественных прав и обычно включаются в продажу имущества. Однако заказчик может запросить проведение отдельной оценки по определенным объектам коммунального хозяйства, когда независимая оценка проводится для целей страхования или компиляции финансовой отчетности предприятия. К данному классу активов относятся:
- связанный с объектом имущества инженерно-коммунальный комплекс (газ, электроэнергия, водоснабжение, дренажные сооружения, системы безопасности);
- оборудование для обогрева помещений, подачи горячей воды и кондиционирования воздуха (не предусмотренное в рамках каждого технологического процесса);
- сооружения и конструкции, которые не входят в состав технологического оборудования, например, вытяжные и дымовые трубы, боксы и рельсовые пути.
При проведении оценки для целей формирования финансовой отчетности в бухгалтерском балансе хозяйствующего субъекта, как правило, отражаются позиции по установкам, машинам и оборудованию, оценка которых проводится по отдельности. В других случаях Оценщику необходимо согласовать с заказчиком вопрос о целесообразности включения тех или иных позиций в оценку установок, машин и оборудования.
При оценке УМО для целей МСФО активы необходимо разделять на группы, одинаковые по содержанию и характеру их использования в операциях организации, например:
- технологические и производственные установки/оборудование;
- приборы и арматура;
- оргтехника, в том числе ПК;
- офисная мебель, а также
- автотранспортные средства и подвижная техника.
Зачастую параметры стоимости существенно различаются в зависимости от того, какой метод используется для оценки установок, машин и оборудования, – в комплексе с другими активами функциональной единицы или в качестве отдельной категории для целей замены, – а также с учетом проведения оценки in-situ (на месте) или для целей перемещения.
Для оценки УМО можно использовать любые из следующих подходов:
- сравнительный подход (на основе сравнения продаж);
- затратный подход (на основе амортизированных затрат замещения);
- доходный подход (на основе капитализации дохода).
Для многих целей оценки, в том числе и для целей МСФО наиболее подходящей базой оценки является рыночная стоимость. Поскольку определение рыночной стоимости подразумевает «денежную сумму, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». Данное определение не дает четкого понимания как актив следует представлять для продажи или о других обстоятельствах, которые могли бы существенно повлиять на методологию оценки.
В зависимости от цели оценки, при определении рыночной стоимости УМО оценщики должны устанавливать допущения, которые могут быть уместны при различных обстоятельствах, например:
- УМО оцениваются как часть действующего предприятия, с точки зрения его оценки «на месте»;
- УМО оцениваются при закрытии бизнеса, с точки зрения его оценки «на месте»;
- УМО оцениваются как отдельные объекты для возможного их перемещения.
Из-за различной природы и транспортабельности большинства УМО рыночная стоимость требует соответствующих оговорок для описания состояния и обстоятельств, в соответствии с которыми актив предлагается на рынке. Приступая к оценке оценщику необходимо обсудить с заказчиком возможность применения различных оговорок.
К методологическим факторам, влияющим на рыночную стоимость, относятся:
- при оценке УМО как часть действующего предприятия – необходимо учитывать затраты на монтаж и ввод объекта в эксплуатацию;
- при оценке УМО для перемещения – необходимо учитывать затраты на монтаж и ввод объекта в эксплуатацию;
Для оценки УМО можно использовать любые из следующих подходов:
- сравнительный подход (на основе сравнения продаж);
- затратный подход (на основе амортизированных затрат замещения);
- доходный подход (на основе капитализации дохода).
Затратный подход – сравнительный подход к стоимости имущества или иного актива, который рассматривает в качестве заменителя при покупке нового имущества, являющегося копией оцениваемого, или такого, который мог бы обеспечить равную полезность без чрезмерных затрат, обусловленных длительностью строительства или создания. Расчеты оценщиков основываются на затратах на воспроизводство или замещение рассматриваемого имущества или актива за вычетом накопленного износа.