Сравнительный подход при оценке неспециализированных УМО основан на определении стоимости, адекватно отражающей «ценность» объекта оценки в его состоянии на дату оценки. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться с полным аналогом либо (при отсутствии полного аналога) – с близким функциональным аналогом, представленным на рынке, с дальнейшим внесением корректирующих поправок.
В качестве исходной информации о стоимости аналогов используются:
– реальные цены контрактов приобретения оборудования;
– цены прейскурантов производителей оборудования;
– данные прайс-листов производителей или дилеров.
При внесении корректировок выделялись две группы поправок:
– поправки на техническую сопоставимость объектов;
– поправки на различия в условиях продажи.
К основным элементам сравнения на техническую сопоставимость относят:
– типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);
– комплектацию;
– ресурсные показатели;
– техническое состояние.
Поправки на различия в условиях продажи означают приведение цен всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведения продаж. К числу наиболее распространенных поправок этой группы относят поправки на торг, дату продажи, серийность, место продажи.
Оценку стоимости автотранспортных средств необходимо производить в соответствии с Методикой товароведческой экспертизы и оценки дорожных транспортных средств, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины, Фонда государственного имущества Украины от 24.11.03 г. №142/5/2092, с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Министерства юстиции Украины, Фонда государственного имущества Украины от 8 декабря 2004 года №137/5/2732.
При определении рыночной стоимости транспортных средств целесообразно использовать данные справочника «Бюллетень автотовароведа», который является наиболее полным украинским изданием, содержащим информацию о первичном и вторичном рынке транспортных средств.
2.4. Затратный подход для финансовой отчетности
Целью Международного руководства 8 является раскрытие определения и применения понятия Амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для целей финансовой отчетности.
Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) представляют собой применение затратного подхода к оценке стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности, где прямые рыночные свидетельства ограничены. Как применение затратного подхода они основываются на принципе замещения.
АЗЗ – это текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и всех форм устаревания и оптимизации (МР 8, п. 3.1).
Раскрытие прочих понятий, используемых в контексте МР 8 - таких как специализированное имущество, улучшения, адекватная прибыльность, современный эквивалентный актив, машины и оборудование, сервисный потенциал, оптимизация, приведены в п. 1.3. данной публикации.
В соответствии с п. 33 МСФО 16 справедливая стоимость актива, когда нет достаточного количества данных для определения рыночной стоимости, может быть определена с использованием доходного подхода или подхода АЗЗ.
Международные стандарты финансовой отчетности в государственном секторе (МСФОГС 17 п.п. 42, 43) предписывают использование амортизированных затрат замещения для оценки специализированных зданий, а также других искусственных сооружений и прочих объектов основных средств специализированного характера.
Таким образом, указанные положения МСФО и МСФОГС позволяют использовать базу АЗЗ для определения справедливой стоимости активов с целью ее отображения в финансовой отчетности предприятий.
В соответствии с правилами, изложенными в МР 8, классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, что следует принять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже если актив оказывается специализированным, иногда есть возможность провести оценку специализированного имущества в рамках сравнительного и/или доходного подхода.
При отсутствии прямых рыночных свидетельств АЗЗ рассматривается как приемлемый метод оценки специализированных активов, однако методика его применения должна учитывать анализ рыночной информации в отношении стоимости земли (для объектов недвижимости), величины затрат, необходимых для воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта, а также – степени его обесценивания. Этот метод основывается на той же теоретической трансакции между рациональными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости.
Суть метода АЗЗ заключается в определении себестоимости современного эквивалентного актива (СЭА) на дату оценки. Величина АЗЗ должна учитывать все затраты, которые необходимо осуществить для создания подобного имущества (в т.ч. затраты на разработку (проектирование), доставку, монтаж, комиссионные затраты). В случае оценки объекта специализированного недвижимого имущества в состав затрат включается также рыночная стоимость земельного участка.
Далее необходимо определить величину износа объекта оценки путем сравнения качественных характеристик СЭА с аналогичными показателями актива, который оценивается. Расчет величины износа может быть обобщенным – например, в рамках использования метода срока жизни, или выполненным на основании анализа степени наличия признаков физического, функционального и внешнего устаревания.
При оценке величины физического износа, накопленного под влиянием времени и условий эксплуатации, могут быть использованы оценки отдельных элементов износа, стоимость подрядных работ, необходимых для устранения данного износа, а также при наличии данных – прямое сравнение со стоимостью подобных объектов, находящихся в аналогичном состоянии.
Функциональный износ, обусловленный развитием технического прогресса, выражается в меньшей эффективности функционирования более старых объектов по сравнению с СЭА. Данный вид износа может быть учтен в процессе оптимизации АЗЗ.
Внешний износ актива может быть обусловлен изменениями в экономических условиях хозяйствования, под влиянием которых могут снизиться цены (или увеличиться себестоимость) товаров или услуг, производимых с участием оцениваемого актива, а также – увеличиться себестоимость функционирования самого актива. Учет данного вида износа может быть также осуществлен в процессе реализации процедуры оптимизации.
МР 8 обращает особое внимание на тот факт, что на стоимость земельного участка, на котором располагаются специализированные активы, не влияют какие-либо виды обесценивания, присущие этим активам.
При использовании базы АЗЗ Оценщик должен гарантировать, что им были изучены следующие вопросы, которые обычно сопровождают рыночные сделки, которые включают:
- понимание актива, его функции, среды и назначения;
- анализ факторов, позволяющих установить остаточный срок физического использования объекта (для расчета физического износа) и экономический срок его службы;
- знание изменений в предпочтениях, технических инновациях и стандартах рынка, которые могут влиять на функциональное обесценение актива;
- анализ потенциально возможных внешних изменений, которые могут обусловить внешний износ объекта оценки;
- знание методов создания (строительства) и применяемых материалов (для расчета стоимости СЭА).
Следует отметить, что на показатели износа и сроки полезного использования активов влияют как рыночные тенденции, так и намерения конкретного субъекта хозяйствования относительно периода использования оцениваемого актива. Оценщики должны ориентироваться в данных тенденциях для того, чтобы правильно определить степень износа такого объекта.
Другими словами, применение метода АЗЗ требует реализации мыслительного процесса потенциального покупателя, который в условиях недостатка рыночной информации принимает решение о приобретении подобного актива, полагаясь на затраты и сам принцип замещения.
Кроме того, на заключительном этапе реализации метода АЗЗ следует проанализировать, существуют ли у объекта оценки какие-либо дополнительные характеристики, которые не отражены в стоимости СЭА, и при необходимости – сделать необходимые корректировки.
Далее, в соответствии с требованием МР 8, полученный таким образом результат должен быть сопоставлен с рыночной стоимостью, которая может быть получена от альтернативного использования такого объекта (группы объектов). В случае, когда очевидно, что величина АЗЗ является существенно более низкой, чем стоимость при альтернативном использовании (юридически дозволенном и финансово осуществимом), в Отчете об оценке должна сообщаться рыночная стоимость при альтернативном использовании с одновременным заявлением о том, что данная стоимость не включает затрат, связанных с закрытием действующего бизнеса, а также затрат, необходимых для организации такого альтернативного использования.
При этом стоимость альтернативного использования должна быть определена в рамках сравнительного подхода, и ее определение является не частью процедуры метода АЗЗ, а самостоятельной оценкой.
Кроме того, в соответствии с требованием п. 5.9 МР 8 – если у Оценщика есть основания полагать, что стоимость того или иного объекта основных средств может существенно измениться, если этот актив перестанет быть частью комплекса действующего предприятия, заявление об этом должно быть отражено в тексте Отчета.
В соответствии с требованиями п. 5.10 МР8, если в процессе оценки специализированных активов применялся метод АЗЗ, в тексте Отчета должно быть сделано заявление о том, что полученный результат оценки должен стать предметом теста на адекватную прибыльность в рамках всей совокупности операционных активов предприятия или же - в рамках выделенных ППДД. Причины необходимости такого заявления раскрыты в Приложении А к МР 8, текст которого приведен в Приложении 3 к данной публикации.