· физические и технические характеристики имущества;
· классификация оцениваемых активов в соответствии с положениями МСФО 16, а также – по специализации и характеру использования в деятельности предприятия.
4. Описание содержания и объемов проведенных оценочных работ и степень, в которой оцениваемое имущество было обследовано (описание выполненных исследований, рассмотренных данных, рассуждений и сделанных на основании этого заключений и выводов).
5. Перечень ограничений относительно использования оценки и допущений, в рамках которых проводилась оценка.
6. Описание и анализ собранных и используемых исходных данных и другой информации, проведенных исследований и рассуждений, а также сделанных на основании этого заключений и выводов.
7. Исчерпывающие разъяснения относительно примененных баз оценки и использованных оценочных подходов, а также обоснования их применения.
8. Оговорку, запрещающую публикацию отчета целиком или по частям или публикацию ссылок на отчет, а также данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия.
9. Заявление о соблюдении требований МСО (раскрыть любое отступление от требований МСО и привести объяснение такого отступления в соответствии с Кодексом поведения МСО), имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика. Каждое заявление о соответствии должно подтверждать, что:
· утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика;
· анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями;
· оценщик не имел интереса (или, если имел, то указать его) в оцениваемом имуществе;
· вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета;
· оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнения;
· образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
· оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества;
· оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично;
· никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета.
10. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, оценщик должен предпринять шаги для защиты целостности расчетов и текста отчета и гарантировать, что при передаче данных не будет допущено ошибок, в т.ч.
· должны отражаться источник, дата и время отправления, так же как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно допускать подтверждения того, что количество переданных данных соответствует принятому, а также представить отчет в такой форме, чтобы он не мог быть прочитан никем, кроме автора.
· оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль посредством паролей (PIN-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств.
· подлинная электронная и/или бумажная копия отчета, переданная электронным способом, должна сохраняться оценщиком в течение периода, требуемого законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях.
11. Форма представления отчета определяется оценщиком и клиентом на основании положений конкретного задания на оценку.
12. Тип, содержание и объем отчета зависят от назначения отчета, требований законодательства, типа имущества, а также от особенностей и степени сложности проведения оценки.
МСО предопределяют, что оценка, выполненная с целью формирования финансовой отчетности, должна быть представлена Отчетом об оценке рыночной стоимости активов. Любые допущения, сделанные при определении рыночной стоимости, необходимо раскрыть в тексте Отчета.
Кроме того, в соответствии с требованиями МПО (п.5.4.2), оценщики должны гарантировать, что отчет об оценке содержит достаточную информацию для подготовки финансовых отчетов в соответствии с требованиями МСФО 16 (п.77), а именно – в отчете должны быть указаны:
- фактическая дата переоценки;
- факт привлечения независимого оценщика;
- использованные методы и существенные допущения, сделанные в процессе определения стоимости;
- пределы, в которых стоимости были определены путем анализа цен на активном рынке (цен предложений) или цен недавних рыночных сделок (цен трансакций), или были рассчитаны с использованием каких-либо других способов оценки.
Если в состав объекта оценки входило инвестиционное имущество, в соответствии с п.75 МСФО 40, в Отчете об оценке Оценщик должен также предоставить информацию о существенных допущениях, примененных при определении справедливой стоимости инвестиционного имущества; заявление о том, что полученное значение справедливой стоимости базируется на рыночных данных (или же оно в большей мере основано на других источниках информации, которые необходимо раскрыть в Отчете). Кроме того, в Отчете должны быть приведены свидетельства адекватной профессиональной квалификации привлеченного независимого оценщика, а также наличия у него опыта оценки подобных активов в данной местности.
11. Для всех отчетов об оценке вся использованная информация и документация должны храниться в рабочих файлах для обеспечения в случае необходимости подтверждения результатов и заключений относительно оценки и сохраняться на период не менее пяти лет после завершения работ по оценке.
Отчет должен довести до его пользователей ясное понимание мнений, выраженных оценщиком, быть доступным для понимания теми, кто не имеет достаточно знаний о данном имуществе. Отчет должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность подхода к процессу оценки.
Структура отчета и последовательность изложения информации приведена в примере Отчета об оценке (см. Приложение 4 к данной публикации).
4. Требования аудиторов к раскрытию информации
Выполнение работ по оценке для целей МСФО предполагает сотрудничество оценщиков и аудиторов. Приступая к работе, оценщикам необходимо провести встречу с аудиторами с целью:
- утверждения методологии оценки активов;
- согласования возможности принятия тех или иных допущений;
- согласования объема отчета, формата предоставления расчетов и результатов оценки и пр.
После проведения консультаций с аудиторами Оценщик составляет задание на проведение независимой оценки, которое должно быть утверждено Заказчиком.
По итогам проведения независимой оценки активов результаты согласовываются с Заказчиком, а затем Отчет об оценке, содержащий расчеты и выводы о справедливой стоимости, предается на рассмотрение аудиторам. Кроме того, для проверки корректности произведенных расчетов аудиторам на проверку также предоставляются расчетные файлы в формате электронных таблиц Excel.
Ниже изложены основные требования аудиторов к раскрытию информации.
1) Отчет о независимой оценке должен быть выполнен в соответствии с положениями МСО 3 и техническим заданием на проведение независимой оценки.
2) Методология оценки должна соответствовать положениям Международных стандартов оценки.
3) Описание оцениваемого имущества должно давать представление об основных ценообразующих характеристиках.
4) Предположения и допущения, на которых базируются расчеты, должны быть обоснованы.
5) Алгоритм расчетов должен быть прозрачен и не противоречить здравому смыслу.
6) Отчет не должен быть перегружен информаций общего характера (например: методологией оценки, которая не использовалась при определении справедливой стоимости активов, излишними дефинициями, исторической и прочей информацией об Украине, регионе и т.д., не влияющей на формирование стоимости оцениваемого имущества).
7) Отчет об оценке должен содержать ссылки на источники информации. Источники информации должны быть проверяемыми.
8) В отчете об оценке необходимо привести анализы рынков оцениваемых активов, свидетельствующих о ценовых показателях рынка оцениваемых активов на дату оценки. Кроме того, необходимо предоставить анализ отрасли, к которой относится данное предприятие.
9) При определении стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом необходимо привести описание правового статуса земельных участков, ассоциированных с объектами, – сравнения.
10) Результаты проведенной переоценки активов необходимо предоставить в нижеприведенном формате (см. табл. 6).
Форма предоставления результатов независимой оценки активов
Таблица 6
| № п/п | Счет П(с)БУ | Инв. | Наимено- вание актива | Дата ввода в эксплуатацию | Кол-во, | Первоначальная стоимость, грн. | Износ, грн. | Остаточная стоимость, | Срок полезного использования, лет | Стоимость, определенная в результате независимой оценки, грн. (без учета НДС) | Справедливая стоимость, грн. (без учета НДС) | Дооценка (+) / уценка (-) | |||
| Затратный подход (АЗЗ), грн. | Сравни-тельный подход, грн. | Доходный подход, грн. | Результат стоимости после проведения оптимизации, грн. | ||||||||||||
5. Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при выполнении работ по оценке основных средств для формирования финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО