1. Отсутствуют используемые дефиниции МСО и МСФО.
2. Отсутствует описание оцениваемых прав и интересов.
3. Отсутствует описание прав на земельные участки, на которых расположены оцениваемые здания и сооружения.
4. Отсутствует анализ и вывод о НЭИ оцениваемых активов.
5. Отсутствуют данные о полезных и экономических сроках оцениваемых активов.
6. Отсутствует классификация активов в соответствии с требованиями МПО 1.
7. При определении валовых затрат замещения объектов недвижимого имущества не учитываются стоимость финансирования строительства и прибыль застройщика.
8. При определении валовых затрат замещения для объектов недвижимого имущества используются индексы перехода цен (с 1984 по 1991 гг.) согласно письму Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д, а также коэффициенты увеличения стоимости строительства по данным Министерства регионального развития и строительства Украины (с 1991 на дату оценки). В соответствии с разъяснениями Госстроя Украины от 17.11.05 г., коэффициенты увеличения стоимости строительства, публикуемые Министерством регионального развития и строительства Украины, учитывают увеличение стоимости СМР, приведенных в письме Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д.
9. При определении стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода отсутствует информация о правах на земельные участки, ассоциируемые с объектами-аналогами.
10. Отсутствует информация о включении или исключении НДС из цены предложения объектов-аналогов, часто в рамках доходного и сравнительного подходов расчеты производятся на базе, включающей сумму НДС.
11. При определении стоимости имущества сравнительным подходом отсутствует обоснование используемых корректировок цен объектов-аналогов.
12. Цены объектов-аналогов, отобранных для оценки, отличаются в разы, что свидетельствует о некорректности выборки.
13. При реализации сравнительного подхода в качестве стоимости единичного показателя оцениваемого имущества принимается среднеарифметическое значение единичных показателей объектов-аналогов, существенно отличающихся по своим ценообразующим характеристикам от оцениваемого имущества.
14. Отсутствуют анализы рынков оцениваемых активов, благодаря которым можно было бы установить основные ценообразующие факторы, существующие тенденции и общий уровень цен на подобное имущество на дату оценки.
15. Отсутствует анализ отрасли, к которой относится данное предприятие.
16. Отсутствуют источники информации, используемой при определении рыночной стоимости оцениваемого имущества.
17. При определении справедливой стоимости с использованием АЗЗ отсутствует проверка на адекватную прибыльность (МР 8). Данную процедуру необходимо проводить, основываясь на данных рынка.
18. При определении стоимости имущества доходным подходом уровни денежных потоков не соответствуют базовым уровням ставок дисконтирования.
19. Отсутствуют заявления оценщиков о соответствии – сертификат стоимости, подтверждающий соответствие выполненной работы требованиям МСО, объективность, непредвзятость, независимость от вознаграждения, профессиональный вклад и раскрытие любых отступлений от требований МСО в соответствии с п.5.1.10 МСО 3.
Заключение
В рамках данной публикации рассмотрены основные методологические и практические аспекты определения справедливой стоимости основных средств с целью формирования финансовой отчетности предприятий в соответствии с требованиями МСФО. Мы попытались раскрыть суть основных требований МСФО к процессу и результатам оценки, а также показать практические пути реализации этих требований, регламентируемые положениями МСО.
Учитывая формат данного издания, здесь были раскрыты лишь основные положения отдельных документов МСО, связанных с оценкой для целей финансовой отчетности, а также рассмотрены общие подходы и показаны лишь наиболее часто используемые на практике методы и приемы оценки.
Представленная работа освещает не все проблемы, существующие в данной области. Ее основной целью является формирование у потенциальных исполнителей системного представления о сути и специфике данного вида оценочных работ.
Следует сказать, что положения МСО периодически пересматриваются МКСО (причем в значительной степени это касается именно документов, связанных с оценкой для МСФО) с целью создания более совершенных механизмов определения справедливой стоимости. Это обстоятельство, а также определенные неоднозначности, часто возникающие при переводе достаточно специфических экономических и профессиональных понятий, обуславливают разногласия в понимании и трактовке некоторых положений МСО практикующими оценщиками. Поэтому хотелось бы, чтобы второй функцией данной работы стало уточнение ряда положений, которые достаточно часто вызывают дискуссии у практиков (к числу таких можно отнести, например, вопрос об экономической сущности и практической реализации проверки адекватной прибыльности АЗЗ и др.).
В данном случае мы рассмотрели основные вопросы, связанные с определением справедливой стоимости основных средств для целей формирования финансовой отчетности предприятий. Однако следует помнить, что основной целью проведения переоценки активов для целей бухгалтерского учета является определение амортизируемой стоимости, которая, в соответствии с МСФО 16 (п. 6), определяется как «первоначальная стоимость актива или другая сумма, отраженная вместо первоначальной стоимости, за вычетом ликвидационной стоимости». Таким образом, одним из обязательных этапов выполнения подобных оценочных работ является в т.ч. определение ликвидационной (в бухгалтерской терминологии) стоимости оцениваемых активов, которой может соответствовать
- утилизационная стоимость объекта (если прогнозируемый срок его полезного использования на данном предприятии соответствует его остаточному экономическому сроку службы) или
- справедливая стоимость объекта за вычетом затрат на его реализацию (если прогнозируемый срок полезного использования актива на данном предприятии является меньшим, чем его остаточный экономический срок службы). При этом указанная величина должна быть определена на дату окончания срока полезного использования – т.е. на тот момент, когда полезность данного объекта для рассматриваемого предприятия предположительно будет исчерпана.
Кроме того, в рамки этой публикации «не вписались» проблемы оценки некоторых видов имущества, которые также относятся к основным средствам – например, объектов инвестиционной недвижимости или биологических активов. Однако мы надеемся, что даже этот объем информации будет полезен как специалистам, еще только планирующим освоение данного рынка оценочных услуг, так и уже практикующим в этой области коллегам.
P.S. Приведенный в Приложении 4 пример Отчета является реальной оценкой комплекса объектов недвижимости действующего предприятия, однако для соблюдения требований конфиденциальности в него были внесены определенные изменения, поэтому использовать в практических целях какие-либо оперативные или рыночные данные, содержащиеся в тексте, нецелесообразно.
Список использованных документов и литературы
1. Международные стандарты оценки 2005 7 издание (аутентичный перевод на русский язык, выполненный РОО, под общей редакцией Г.И. Микерина).
2. Международные стандарты оценки 2007 8 издание (перевод на украинский язык под общей редакцией С.А. Пузенко).
3. Стандарты оценки RICS 6 издание, введенные в действие 01.01.08 г. (перевод оригинальной версии на русский язык, выполненный РОО, под общей редакцией И. Артеменкова).
4. Международные стандарты финансовой отчетности 2007 (перевод полного официального издания текста МСФО, действующих в ЕС по состоянию на 07.06.07 г.).
5. Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В., Фадеев П.В. Практика оценки стоимости машин и оборудования: Учебное пособие.– М.: Финансы и статистика 2005.
6. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств/ Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В. Хомяков В.С., Андрианов Ю.В., Лужанский Б.Е., Черемикин С.М. – М.: Интерреклама, 2003.
7. Практика переоценки основных средств предприятий в соответствии с требованиями МСФО и МСО – доклад С. Сивца на VIII Международном конгрессе «Стандартизация оценочной деятельности. Международный опыт и российская практика. Особенности функционирования оценочного сообщества в условиях саморегулирования», Москва, 08.12.05 г.
Приложение 1
Базы оценки, используемые для определения справедливой стоимости активов для формирования финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСО и МСФО
| Классификация по использованию | Классификация по специализации | Справедливая стоимость | |
| База оценки | Подходы оценки | ||
| Операционные | специализированные | - АЗЗ | Затратный подход |
| - рыночная стоимость | Доходный подход | ||
| неспециализированные | - рыночная стоимость | Затратный, доходный, сравнительный подходы | |
| Излишние | специализированные | - АЗЗ | Затратный подход |
| - ликвидационная/утилизационная | Затратный подход - в случае исчерпания активом своей полезности для данного предприятия или исчерпания общего срока экономической службы | ||
| неспециализированные | - рыночная стоимость | Сравнительный подход | |
| - ликвидационная | Сравнительный подход - в случае исчерпания активом своей полезности для данного предприятия | ||
| утилизационная | Затратный подход - в случае исчерпания общего срока экономической службы | ||
| Инвестиционные | специализированные | - рыночная стоимость | Доходный подход |
| - АЗЗ | Затратный подход | ||
| неспециализированные | - рыночная стоимость | Затратный, доходный, сравнительный подходы | |
Приложение 2