Методика применения АЗЗ должна учитывать рыночные наблюдения оценщика в отношении стоимости земли, текущих затрат и ставок амортизации. Эта методика основывается на той же теоретической трансакции между рациональными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости.
Инвестиционные активы оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наилучшего и наиболее эффективного использования.
Избыточные активы оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наилучшего и наиболее эффективного использования или утилизационной стоимости (при существовании соответствующих предпосылок и условий).
Рыночная стоимость основывается на учете принципа полезности (п. 2.7. ОППО) и с учетом наиболее эффективного использования (п. 6.7. ОППО).
Принцип полезности отражает совокупное влияние широко признанных принципов – принципов спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Принцип полезности отражает совокупное влияние всех рыночных воздействий, которым подвергается стоимость имущества.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое (п. 6.3. ОППО):
- физически возможно;
- юридически допустимо;
- финансово осуществимо;
- при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным (п. 6.4. ОППО).
Нерыночные виды стоимости определяются с помощью методов и оценочных процедур, базирующихся на результатах анализа назначения объекта оценки и его полезности, а также изучении влияния условий использования или способа отчуждения объекта оценки.
Для определения нерыночных видов стоимости используется информация о подобном имуществе в части, в которой она отвечает требованиям, выдвигаемым к определенному нерыночному виду стоимости.
Величина амортизированных затрат замещения определяется:
- для объектов недвижимости - как сумма текущей рыночной стоимости земли (или стоимости прав пользования земельным участком при существующем использовании) и текущих затрат на замещение (или воссоздание) земельных улучшений за вычетом стоимостного выражения всех видов обесценения, установленных на момент оценки для этих улучшений;
- для движимого специализированного имущества - как сумма текущих затрат на замещение (воссоздание) этого актива с учетом всех видов (физического, морального /функционального/ и экономического) обесценения, установленных на момент оценки.
Кроме того, одной из задач, решаемых в процессе переоценки активов для целей финансовой отчетности, является определение их ликвидационной стоимости (в данном случае под указанным термином понимается определение ликвидационной стоимости в трактовке МСФО 16 как чистой суммы, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы после вычета ожидаемых затрат связанных с его реализацией). Определение ликвидационной стоимости активов необходимо для установления амортизируемой суммы для каждого актива. Согласно п. 51 МСФО 16 ликвидационная стоимость активов должна пересматриваться в процессе их переоценки.
Таким образом, на основании всего вышеизложенного можно сделать следующее заключение:
Исходя из цели оценки, в настоящей работе должна быть определена справедливая стоимость объектов оценки с использованием:
- для неспециализированных активов – рыночной стоимости как базы оценки;
- для специализированных активов – с использованием метода амортизированных затрат замещения.
2.4. Методологические подходы к оценке активов
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов, базирующихся на представлениях собственника или пользователя об объекте оценки, включающих полезность, замещение, ожидание, а также наиболее эффективное использование.
Приведенные принципы лежат в основе методологических подходов к оценке, а именно:
- подход с точки зрения затрат (затратный);
- подход с точки зрения сопоставимых продаж (сравнительный);
- подход с точки зрения дохода (доходный).
Затратный подход базируется на определении затрат, необходимых для воссоздания или замены объекта оценки с учетом величины накопленного им на дату оценки износа и индивидуальных особенностей.
В процессе реализации данного подхода анализируется возможность и стоимость замены оцениваемого имущества другим имуществом, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество.
Технология сравнительного подхода состоит в сопоставлении (сравнении) рыночной стоимости объектов, подобных оцениваемому. При этом подходе анализируются данные о продажах подобных объектов имущества, а также общее состояние и динамика рынка. Расчетная величина стоимости объекта оценки устанавливается посредством попарного сравнения или путем использования корреляционно-регрессионного анализа рыночных данных в рамках применения методов математической статистики. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные о предложениях к продаже подобных объектов имущества.
Доходный подход основан на допущении, что разумно действующий инвестор не заплатит за объект сумму, большую, чем текущая стоимость ожидаемых выгод от владения данным объектом.
При реализации данного подхода анализируются данные о доходах и расходах, относящихся к оцениваемому имуществу. Стоимость объекта определяется посредством применения процедуры капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетный показатель стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (ставки капитализации), известные из данных рынка, или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.
Оценка стоимости имущества базируется на предварительном изучении и анализе ряда критериев, которые позволяют оценщику принять решение о целесообразности использования в данном конкретном случае того или иного подхода, наиболее адекватно отображающего цель оценки и индивидуальные особенности оцениваемых объектов.
Применение того или иного оценочного подхода регламентируется выбранными в процессе классификации активов базами оценки. Однако выбор конкретных методов и оценочных процедур в рамках каждого из указанных подходов обуславливается видом оцениваемых активов, особенностями их использования, фактическим техническим состоянием, а также возможностью получения необходимой достоверной информации для корректной реализации тех или иных оценочных механизмов.
Действующие стандарты оценки регламентируют применение в процессе оценки нескольких методических подходов, наиболее полно отвечающих поставленной цели оценки. Для обоснования окончательного вывода о стоимости объекта производят сопоставление полученных результатов оценки путем анализа влияния на их достоверность доминирующих в данной оценочной ситуации принципов оценки, а также используемых информационных источников.
Вместе с тем в процессе переоценки основных средств предприятий с целью компилирования финансовой отчетности окончательное суждение о стоимости объекта оценки формируется с учетом требования МСФО 36 «Ослабление активов» о том, что переоцененная стоимость актива не должна превышать суммы ожидаемого возмещения (Recoverable Amount), определяемой как наибольшее из двух оценок: чистой цены продажи (Fair Value Less Costs to Sell) и его стоимости в использовании (Value in Use).
В данном случае в состав объекта оценки входят лишь объекты недвижимости, которые составляют часть производственного комплекса промышленного предприятия и которые не могут быть классифицированы как самостоятельное Подразделение приносящее денежные доходы. В связи с этим при проведении теста на ослабление этих активов в качестве суммы ожидаемого возмещения нами определяется их чистая цена продажи. Для определения чистой цены продажи в данном случае используются затратный, сравнительный и доходный подходы.
Таким образом, в данном разделе представлены основные термины и дефиниции как в соответствии с международными стандартами оценки и финансовой отчетности, так и в соответствии с украинскими стандартами оценки и бухгалтерского учета. Кроме того, приведены принципы классификации активов в соответствии с требованиями МСО и МСФО. Представлены основные требования нормативных документов в части определения базы оценки и вида определяемой стоимости. Представлено описание и основные принципы основных подходов в оценке.
В последующих разделах, на основании анализа характеристик активов, входящих в состав объекта оценки, рынков подобного имущества, нами определены база оценки, классификация и подходы к их оценке.
3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
3.1. Характеристика предприятия и производственной деятельности
ООО «_________» основано в апреле 2000 г. и зарегистрировано как субъект предпринимательской деятельности исполнительным комитетом Ровенского городского Совета (Свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности от _______, № ___________.