Оценка технического состояния объектов недвижимости
Оценка технического состояния объектов недвижимости производилась в рамках следующих категорий с использованием таких критериев:
- отличное состояние - объект не имеет повреждений и деформаций, существуют отдельные незначительные дефекты, не влияющие на эксплуатацию объекта, устраняемые в процессе мелкого ремонта. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 10%;
- хорошее состояние - объект имеет незначительные повреждения и дефекты, которые не влияют на эксплуатацию объекта и устраняются в процессе текущего ремонта. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 20%;
- удовлетворительное состояние - конструктивные элементы объекта в целом пригодны к эксплуатации, однако требуют ремонта, который наиболее целесообразен на данном этапе эксплуатации. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 40%;
- неудовлетворительное состояние - эксплуатация объекта возможна только при условии проведения капитального ремонта. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 60%;
- непригодное к эксплуатации состояние - отдельные конструктивные элементы объекта находятся в разрушенном состоянии, эксплуатация объекта невозможна. Степень обесценения объекта по фактору физического износа составляет 80% и более;
Необходимо отметить, что оцениваемые объекты недвижимости вводились в эксплуатацию в 1989-1990 гг. в составе производственного комплекса приборостроительного предприятия (таким образом, фактический возраст рассматриваемых объектов недвижимости на дату оценки составляет около 18 лет).
В 2001 г. имущественный комплекс приборостроительного завода был приобретен нынешним собственником с целью организации производства форм и пленки. В течение 2002-2007 гг. предприятием осуществлен ряд мероприятий по реконструкции и ремонту отдельных зданий и объектов благоустройства. Данные о составе выполненных работ по каждому из инвентарных объектов и стоимости понесенных предприятием затрат приведены в Приложении 3.
Результаты анализа указанной информации, а также инспекция оцениваемых объектов недвижимости, произведенная Оценщиком в феврале 2008 г., позволяют сделать вывод о том, что на дату оценки основные производственные здания (производственный корпус №9, административно-бытовой корпус, гальванический корпус №4, компрессорная) находятся (в соответствии с приведенной выше классификацией) в отличном и хорошем техническом состоянии и имеют незначительный физический износ.
Техническое состояние прочих производственных зданий, а также объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства классифицируется от «отличного» до «удовлетворительного». Наиболее характерными повреждениями данных объектов недвижимости, установленными в процессе их инспекции, являются:
- повреждения отмостки зданий;
- высыпание раствора из швов между железобетонными элементами отдельных сооружений;
- незначительные участки коррозии металлических элементов ограждающих конструкций механических складов;
- повреждения дорожных покрытий на отдельных участках площадок;
- нарушения изоляции отдельных участков внутриплощадочных инженерных сетей.
Указанные дефекты устранимы в процессе текущего ремонта, выполнение которого является целесообразным на данном этапе эксплуатации этих объектов.
Результаты анализа и оценки технического состояния объектов недвижимости, выполненной в соответствии с методологическими подходами, изложенными в п.5.4.2. приведены в таблице 3.6.
Полученные расчетные данные свидетельствуют о том, что степень обесценения основных зданий предприятия на дату оценки не превышает 20%, показатели стоимостного обесценения прочих зданий, а также объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства по фактору физического износа находится пределах 25-40%.
Объекты недвижимости, отнесенные к инвестиционным активам - квартиры (инв. №№ 1030031, 1030033), на дату оценки находятся в отличном техническом состоянии. Показатель их физического износа не превышает 10%.
В процессе исследований оцениваемых объектов недвижимости на дату оценки Эксперт не обнаружил признаков их функционального обесценения. Функциональные несоответствия производственных объектов недвижимости, существовавшие на момент их приобретения ООО «_________», были устранены в процессе их ремонта и модернизации в течение 2002-2007 гг. В настоящее время комплекс зданий, сооружений, инженерных сетей и объектов благоустройства предприятия соответствует требованиям современных технологий производства данной продукции.
Приведенные результаты анализа текущего технического состояния зданий, передаточных устройств, благоустройства ООО „_________” использованы Экспертом при определении их справедливой стоимости (см. Раздел 6.1 данного Отчета).
4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ г. Ровно
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины агентством недвижимости «Идеал» (г. Ровно), в числе общих тенденций, происходивших на городском рынке недвижимости в течение четвертого квартала 2007 г. (как и в предыдущие периоды) отмечено повышение цен во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости, а также на земельные участки.
Продажа жилой недвижимости
По темпам роста цен на жилье за период с января 2005 г. по январь 2007 г. Ровно входит в тройку лидеров – за указанный период средняя стоимость 1 кв. м жилья возросла в Луганске в 1,96 раза, в Киеве - в 1,77 раза, в Ровно – в 1,63 раза. Наибольший рост зафиксирован на протяжении 2005 г, в 2006-м темпы роста снизились и составили порядка 50% за год.
Цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке Ровно в течение четвертого квартала 2007 г. в среднем по городу увеличились на 2,6% (с $896 за кв. м до $920 за кв. м).
В центре цена на жилье в новостройках возросла на 10% (с $1000 до $1100), в районе «Выставка» - на 2,1 (с $930 до $950), на жилищных массивах: «Пущино» и «Озерный» - на 2,4% (с $830 до $850), «Юго-запад» - на 1,2% (с $890 до $900), в районе «Рощино» рост цен не зафиксирован, цены установились на уровне третьего квартала – $900 за кв. м.
На вторичном рынке жилья наблюдалось повышение цен на однокомнатные квартиры при продаже в среднем по городу на 6,4% (с $1157 за кв. м до $1157 за кв. м), в центре города - на 1,6% (с $1318 до $1340), на жилищных массивах: «Выставка» - на 12,2% (с $1147 до $11287), «Пущино» - 8,2% (с $1066 до $1132), «Юго-запад» - на 6,6% (с $1143 до $1219), «Озерный» - на 3,5% (с $1098 до $1219) «Рощино» - 5,5% (с $1117 до $1179), «Слободка» - 6,9% (с $1119 до $1197 за кв.м.).
Двухкомнатные квартиры при продаже в среднем по городу подорожали на 5,6% (с $1157 до $1222). В центре подорожание составило 11% (с $1318 до $1463 за кв. м) В районах «Выставка» - на 3,2% (с $1147 до $1184), «Пущино» - на 6,3% (с $1066 до $1133), «Слободка» - на 1,9% (с $1119 до $1140), «Юго-запад» - на 3,2% (с $1143 до $1180), «Рощино» - на 4,4% (с $1117 до $1166).
Стоимость трехкомнатных квартир в этот же период в среднем по городу возросла на 0,4% (с $1175 до $1180). В центре города показатель роста был 1,3% (с $1367 до $1385). Подорожание коснулось районов: «Выставка» - на 3,5% (с $1221 до $1264), «Озерный» - на 4,3% (с $1041 до $1086), «Слободка» - 3,5% (с $1121 до $1160), в районе «Рощино» - 1,7% (с $1205 до $1225). Но в районе «Юго-запад» наблюдалось снижение цен на 7,5% (с $1108 до $1025 за кв. м). В районе «Пущино» цены остались на уровне третьего квартала – $1086 за кв. м.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости
Цены на офисную недвижимость в целом по городу увеличились на 8,8% (с $1221 за кв. м до $1329 за кв. м). В центре города наблюдался рост цен на 4,9% (с $2050 до $2150). В районах «Выставка» и «Рощино» цены остались на уровне третьего квартала, в районах «Пущино» и «Озерный» - цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м). В районе «Юго–запад» цены выросли на 3,7% (с $1350 до $1400 за кв. м), в районе «Слободка» - на 5% (с $1000 до $1050 за кв. м).
Подорожание торговых площадей в Ровно в течение четвертого квартала при продаже было минимальным и составило в среднем по городу 1,7% (с $1692 за кв. м до $1720 за кв. м). В центре города - на 2,1% (с $3350 до $3420 за кв. м). В районе «Выставка» подорожание было на уровне 4% (с $2000 до $2080 за кв. м), в районе «Озерный» - на 2,5% (с $1200 до $1230 за кв. м), в районе «Рощино» - на 0,9% (с $1100 до $1110 за кв. м). В остальных районах подорожания зафиксировано не было.
Что же касается аренды офисной недвижимости, то в четвертом квартале подорожание составило в среднем по городу 5% (с $12 до $12,6). На 11% поднялись цены в центре (с $27 до $30), в районе «Выставка» подорожание составило 15,4% (с $13 до $15 за кв. м), а в районе «Пущино» - 28,5 % (с $7 до $9 за кв. м), в районе «Рощино» - на 16,7% (с $6 до $7 за кв. м). В районах «Юго– запад»,«Слободка», «Озерный» изменений не зафиксировано.
Стоимость аренды торговой недвижимости по сравнению с третьим кварталом не изменилась, и на сегодняшний день в среднем по городу она составляет $34 за кв. м.
Практически не произошло изменений в сегменте продажи и аренды складской недвижимости Ровно. В целом по городу при продаже цены выросли на 1,1% (с $265 до $268 за кв. м), в районе «Юго-запад» - на 0,7% (с $270 до $272), а в районе «Рощино» – на 1,8% (с $275 до $280 за кв.м), в районе «Слободка» - на 1,5% (с $260 до $264 за кв. м). Стоимость аренды осталась на уровне третьего квартала и в целом по городу составляет $3 за кв. м в месяц.
Земельные участки
Цены на земельные участки в центре города по состоянию на конец 2007 года составляли в среднем $9,5-11,5 тыс. за сотку. Цена отдельных предложений достигает $25,0 тыс. за сотку (участки площадью до 5 соток, а также участки, достаточные для строительства крупных коммерческих объектов, расположенные на пересечении центральных магистралей).
Цены предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения в районе «Пущино» находятся в диапазоне от $3,8 тыс. до $4,2 тыс. за сотку, в районе «Рощино» - от $2,3 тыс. до $2,5 тыс. за сотку, в районе «Слободка» $2,3-2,5 тыс. за сотку, в районе «Молодежный» от $1,7 тыс. до $1,9 тыс. за сотку, в районе «Озерный» – $2,0-2,5 тыс. за сотку.