Далее полученные значения стоимости объектов недвижимости сопоставлялись с рыночными данными (по объектам недвижимости, рынок которых достаточно развит для проведения адекватного анализа).
При определении стоимости объектов недвижимости предприятия, в условиях отсутствия фактов строительства аналогичных объектов в Украине за предыдущие 20 лет, Экспертом использовалась информация о восстановительной стоимости функциональных и конструктивных аналогов оцениваемых объектов недвижимости, содержащаяся в сборниках №№ 5, 7,18, 19, 21, 25, 27-29 „Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений отраслей промышленности и общественного назначения” (далее сборники УПВС), изданных Госстроем СССР в 1970-72 гг. Указанные сборники разработаны отраслевыми проектными институтами и ведомствами СССР и предназначались для переоценки основных средств (зданий, сооружений, передаточных устройств), эксплуатируемых во всех отраслях экономики.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий, сооружений сгруппированы в них по отраслям и по функциональному назначению и содержат данные о восстановительной стоимости единичных показателей строений и сооружений, в зависимости от их функционального назначения, объема, общей площади, группы капитальности, а также с учетом расположения объекта недвижимости в том или ином территориальном районе (учет климатических условий).
Восстановительная стоимость укрупненных показателей, приведенных в сборниках УПВС, учитывает все прямые и накладные затраты, плановые накопления; стоимость проектно-изыскательных работ; затраты, связанные с производством строительных работ в зимний период; стоимость содержания дирекции строящегося объекта; убытки от ликвидации временных зданий и строений; затраты, связанные с перевозкой рабочих и пр. В восстановительную стоимость укрупненных показателей не включен НДС. Укрупненные показатели стоимости, приведенные в сборниках УПВС, составлены в строительных ценах и нормах 1969 г.
Подбор соответствующего показателя по сборнику производился в зависимости от назначения и конструкции здания или сооружения, общей площади или строительного объема, материалов конструктивных элементов и других факторов.
Механизм приведения базовых показателей первоначальных валовых затрат к дате оценки приведен в п.5.4.2. данного Отчета.
Для объектов, имеющих нестандартные конструктивные решения (например, блочных металлических складов), а также инженерного оборудования и арматуры, входящих в состав оцениваемых инженерных сетей (задвижек, клапанов, светильников, выключателей), величина затрат воссоздания определяется на основании данных о текущей рыночной стоимости приобретения аналогических объектов, содержащейся в прайс-листах.
Кроме того, в процессе определения величины валовых затрат замещения объектов недвижимости, Экспертом анализировались данные о затратах на устранение их физического и функционального износа, произведенных собственником в 2002-2007 гг.
Данные о составе и стоимости выполненных предприятием работ по ремонту и реконструкции объектов недвижимости приведены в таблице 6.1. и Приложении 3.
В процессе анализа указанных данных Эксперт пришел к следующим выводам:
- в результате ремонта и реконструкции основных производственных зданий и объектов инженерной инфраструктуры, проведенных в период с 2002 по 2007 г., предприятию удалось устранить как функциональный износ объектов недвижимости (возникший в связи с изменением профиля деятельности предприятия), так и накопившийся за период их предыдущей эксплуатации устранимый физический износ. Благодаря принятым мерам, в настоящее время объекты недвижимости предприятия отвечают техническим условиям, необходимым для реализации современных технологий производства изделий из полимерных материалов;
- величина затрат на осуществление указанных работ, отраженная в отчетности предприятия, соответствует среднерыночным показателям стоимости аналогичных работ.
Данное утверждение сделано Экспертом на основании анализа затраченных предприятием сумм на отдельные виды строительно-монтажных работ, результаты которого приведены в таблице 6.2.
Табл. 6.2.
Анализ величины затрат на отдельные виды работ по ремонту и реконструкции основных производственных зданий ООО «_________»
| № п/п | Наименование объекта недвижимости | Инв. № | Виды выполненных работ | Период осво-ения затрат | Сумма, грн. | Фактический объем выполненных работ | Стоимость работ (по данным предприятия), грн./кв. м | Рыночная стоимость работ на дату оценки (стоимость материала и его монтажа), грн./кв. м | Ссылка на источник информации о рыночной стоимости |
| 1 | Производственный корпус 9 | 1030002 | Устройство антистатических полов | 2002 | 86 330 | Полы 304 кв. м | 284 | 300 | Прайс-листы, Бизнес №12 |
| 2 | Производственный корпус 9 | 1030002 | Изготовление и установка оконных блоков из алюминия | 2003 | 603 827 | 1334 кв. м | 453 | 480 | oknadveri.yondi. ru |
| 3 | Производственный корпус 9 | 1030002 | Реконструкция производственных помещений | 2004 | 739 569 | обшивка фасада металлосайдингом, 4788 кв. м | 154 | 176 | www.roofmaster. Ru |
| 4 | АБК (административно-бытовой корпус) | 1030001 | Монтаж облицовочных плит фасада | 2005 | 1 217 662 | Монтаж облицовки фасада кассетами люкобонда, 1473 кв. м | 827 | 829 | light.com.ru/info/ fasad |
Анализ данных таблицы свидетельствует о том, что текущая рыночная стоимость работ, аналогичных выполненным предприятием, близка к фактическим затратам, отраженным в бухгалтерской отчетности. Незначительное превышение текущих рыночных цен над показателями предприятия обусловлено влиянием фактора инфляции за прошедший период.
Таким образом, результаты данного анализа позволили Эксперту удостовериться в том, что произведенные предприятием затраты на ремонт и реконструкцию объектов недвижимости соответствуют рыночным ценам соответствующих периодов, и, следовательно, использовать указанные данные для определения текущей величины затрат замещения основных производственных зданий.
Осуществление такого шага связано с тем, что в процессе выполнения указанных работ для основных производственных зданий был устранен не только накопленный физический износ, но и изменены их функциональные характеристики. Поскольку при определении величины валовых затрат замещения в качестве базовых показателей стоимости этих объектов недвижимости Эксперт использует данные типовых проектов, не учитывающие существующих функциональных изменений, величина валовых затрат замещения, полученная на основе данных типового проекта должна быть откорректирована на сумму затрат, необходимых для устранения указанных различий. При этом при определении величины АЗЗ для этих объектов оценка степени их физического износа определялась на основе данных об их техническом состоянии до выполнения ремонтных работ.
Все прочие объекты недвижимости, а также инженерные сети и объекты благоустройства не приобрели функционального обесценения в связи с перепрофилированием основной деятельности предприятия. В процессе их ремонта в 2002-2007гг. был устранен лишь накопленный физический износ. Поэтому величина АЗЗ для этих объектов определялась на основании расчета текущей стоимости валовых затрат замещения с учетом их технического состояния на дату оценки.
Результаты оценки величины амортизированных затрат замещения объектов недвижимости ООО «_________», произведенной в соответствии с методологической базой, изложенной в п.5.4.2. данного Отчета, приведены в таблицах 6.3., 6.4.
Кроме того, как указывалось ранее, одной из задач, решаемых в процессе переоценки активов для целей финансовой отчетности, является определение их ликвидационной стоимости (в данном случае под указанным термином понимается определение ликвидационной стоимости в трактовке МСФО 16 как чистой суммы, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы после вычета ожидаемых затрат, связанных с его реализацией). Определение ликвидационной стоимости активов необходимо для установления амортизируемой суммы для каждого актива.
Анализ характера и условий использования активов, входящих в состав Объекта оценки, позволил установить, что для оцениваемых зданий и сооружений предприятия, прогнозируемые остаточные сроки полезного использования соответствуют их остаточным экономическим срокам службы. Вследствие этого, ликвидационная стоимость указанной группы активов определялась как чистая утилизационная стоимость.
Чистая утилизационная стоимость зданий и сооружений предприятия определялась Экспертом на основании сметных расчетов затрат на их ликвидацию в конце срока экономической жизни, выполненных ООО «_____» (лицензия на выполнение проектных работ №________ от _________). При этом определялись количество и стоимость ликвидных составляющих, объемы и стоимость демонтажных работ, а также прочих работ, связанных с ликвидацией объекта недвижимости.