- операционные активы - 90 005 155 грн.;
- инвестиционные активы - 239 643 грн.
Оценка стоимости двух земельных участков, входящих в состав Объекта оценки и рассматриваемых в данном случае как единое целое на основании предпосылок, изложенных в Разделе 3.2.2., приведена ниже.
6.1.2. Стоимость земельного участка
Как указывалось ранее, в соответствии с положениями МСО, величина АЗЗ для объектов недвижимости состоит из рыночной стоимости земельного участка и стоимости существующих улучшений, определенной в рамках затратного подхода.
В предыдущем разделе нами получены показатели стоимости текущих затрат на создание зданий и сооружений, подобных оцениваемым, с учетом накопленного ими обесценения. Далее, для определения величины АЗЗ оцениваемых объектов недвижимости необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, рассматривая его как незастроенный.
В соответствии с методологическими основами, изложенными в Разделе 5.4.1. данного Отчета, принимая во внимание особенности данной оценочной ситуации, а также с учетом результатов анализа количества и качества имеющейся исходной информации, Эксперт пришел к выводу о том, что в данном случае для оценки стоимости земельной собственности наиболее уместным является применение
· метода попарного сравнения (в рамках использования подхода сопоставления продаж);
· экономического метода (в рамках использования подхода сопоставления продаж подобных земельных участков совместно с подходом учета затрат на земельные улучшения);
· метода остатка для земли (в рамках совместного использования подхода капитализации чистого операционного дохода и подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения).
В данном разделе реализован первый из трех указанных методических подходов. Реализация двух других выполнена ниже, в Разделах 6.2., 6.3. данного Отчета.
Оценка земельного участка методом попарного сравнения
Реализация данного метода оценки требует наличия достаточного количества информации о ценах сделок с земельными участками, подобными оцениваемому. Как указывалось в Разделе 4.2., анализ текущего состояния рынка земельных участков, расположенных в границах рассматриваемого населенного пункта, показал низкую концентрацию информации о сделках купли-продажи земельных участков, по сравнению с прочей недвижимостью коммерческого назначения. Поэтому при отборе объектов сравнения в данном случае нами принимались к сведению данные о ценах предложения к продаже свободных от застройки земельных участков, имеющих сопоставимые с объектом оценки характеристики с точки зрения местоположения, целевого назначения, физических характеристик и инфраструктуры (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
При формировании выборки объектов сравнения оценщик исходил из того, что наиболее эффективное использование оцениваемых земельных участков соответствует их целевому назначению – использование земельных участков для строительства и обслуживания объектов промышленного назначения.
Перечень и характеристики объектов сравнения, используемых в данном расчете, приведены в таблице 6.7.
Табл. 6.7.
| № п/п | Район расположения | Характеристика местоположе-ниея | S, га | функциональное назначение | наличие инженерных коммуникаций | Прочие характеристки | Цена предложения к продаже, $ | Источник информации |
| 1 | Окружная | периферийная зона | 0,5000 | свободного назначения | все коммуникации | свободный, удобное расположение | 200 000 | Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.10 8-097-315-28-82 |
| 2 | Пущино | серединная зона | 0,3600 | свободного назначения | газ, электричество | свободный | 180 000 | Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.8П АН "Атланта" т.70-01-48 |
| 3 | Рощино | серединная зона | 0,2500 | коммерческого назначения | все коммуникации | свободный | 75 000 | Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.16П АН "Мегаполис" т.70-09-55 |
| 4 | Окружная | переферийная зона | 0,1800 | коммерческого назначения | все коммуникации | свободный, удобный подъезд | 90 000 | Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.9П АН "Мрия" т.70-24-81 |
| 5 | пр-т Мира, Автовокзал №1 | серединная зона | 0,2000 | свободного назначения | все коммуникации | свободный | 120 000 | Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.10 8-097-315-28-82 |
При определении критериев сравнения объекта оценки и объектов-аналогов рассматривались две группы ценообразующих факторов:
– условия продажи;
– основные ценообразующие характеристики земельных участков.
Корректировки на условия продажи
1. Корректировка на дату продажи - при подборе объектов сравнения к рассмотрению принимались земельные участки, выставленные на продажу в декабре 2007–феврале 2008 г. Таким образом, база исследования отображает состояние рынка в период, наиболее приближенный к дате оценки. Оценщик считает возможным принять размер корректировки на дату продажи равным 1.
2. Корректировка на торг - при отборе объектов сравнения использовалась информация о ценах предложения, поскольку фактическая цена договоров купли-продажи является строго конфиденциальной, получение достоверной информации о ценах продаж является проблематичным этапом выполнения оценки. В данном случае для расчетов во внимание принимались данные о предложениях к продаже земельных участков, подобных оцениваемым. Такой подход оправдан с точки зрения того, что потенциальный инвестор (покупатель) перед тем как принять решение о покупке, выполнит анализ текущих рыночных предложений и сделает вывод о возможной цене предложенного к продаже земельного участка, принимая во внимание все его позитивные и негативные факторные характеристики в отношении объектов сравнения. В рекламных изданиях указывается цена предложения, которая может меняться в процессе экспозиции объекта на рынке и в процессе торга. Размер скидки является предметом договоренности продавца и покупателя. По определению, рыночная стоимость – это результат сделки, т.е. цена предложения, скорректированная на коэффициент торга.
В связи с ростом спроса на рынке недвижимости в целом, и в земельном сегменте в частности, величина данного показателя находится, как правило, в диапазоне 1-5%. Тенденции в сегменте рынка земельных участков промышленно-коммерческого использования свидетельствуют о наличии стабильного спроса на данный вид недвижимости практически во всех регионах. Поэтому в дальнейшем в расчетах скидку на торг принимаем на уровне средней из указанного диапазона - 2,5%.
3. Корректировка на сумму НДС - в соответствии со статьей 5 Закона Украины №168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» (с изменениями и дополнениями) операции, связанные с поставкой (продажей, передачей) земельных участков, земельных паев, кроме тех, которые находятся под объектами недвижимого имущества и включаются в их стоимость согласно законодательству, освобождены от налогообложения - НДС. Исходя из этого, цена объектов сравнения рассматривается как таковая, что не содержит НДС. Поскольку в рамках данной работы определяется стоимость Объекта оценки без учета НДС, размер корректировки по данному фактору равен 1.
Корректировки на основные ценообразующие характеристики
К основным ценообразующим характеристикам земельных участков следует отнести: