Заключение Список использованных документов и литературы Приложения (стр. 35 из 45)
рис.3
Приведенные данные диаграммы свидетельствуют о следующем:
- наиболее востребованными являются земельные участки свободного назначения площадью до 0,5 га – наибольшее количество предложений по продаже и наиболее высокий уровень цен за 1 кв. м;
- средневостребованными являются объекты площадью от 0,5 до 1 га;
- предложения к продаже незастроенных участков площадью свыше 1 га носят единичный характер;
- аппроксимирующая кривая (степенная линия тренда) имеет достаточно высокую достоверность, что позволяет установить показатель зависимости стоимости земельного участка от его площади.
Используя указанное на графике уравнение аппроксимации, описывающее зависимость стоимости единичного показателя площади земельного участка от его размера, сложившееся по данным местного рынка земли, можно вывести значение корректирующего коэффициента по данному фактору:
если известно, что площадь оцениваемого земельного участка составляет 14,9195 га, то соотношение
КкорS = VОбъекта oценки / VОбъекта сравнения = 2447 * (14,9195)-0,37 / 2447 * S Объекта сравнения– 0.37 =
= 0,368 / SОбъекта сравнения– 0.37
Указанное соотношение использовалось в расчетах при осуществлении корректировок стоимости объектов сравнения по фактору различия в размерах.
Результаты оценки стоимости рассматриваемой земельной собственности в рамках реализации метода попарного сравнения, с учетом всех указанных выше факторов, приведены в таблице 6.11.
Анализ полученных результатов позволил установить следующее:
- в результате проведения корректировок оценщиком был получен ряд значений стоимости, составляющей от 7,2 $/кв. м до 12,5 $/кв. м;
- среднеарифметическое значение полученного ряда составляет 10,68 $/кв. м; медианное – 11,16 $/кв. м;
- после выполнения процедуры статистической обработки полученных значений стоимости (алгоритм которой описан в Разделе 6.2 данного Отчета), результаты которой приведенные в таблице 6.10, установлено, что коэффициент вариации выборки скорректированных стоимостей объектов сравнения составляет 17,7% (менее 20%), что свидетельствует о ее однородности.
В этом случае в расчетах может быть принято либо среднеарифметическое, либо медианное значение стоимости. Учитывая вероятностный характер величины рыночной стоимости, в качестве окончательного значения стоимости 1 кв м. объекта оценки в данном случае Оценщик склонен принять среднее арифметическое значение (математическое ожидание) выборки скорректированных стоимостей объектов сравнения, составляющее 10,68 $/кв. м.
Таблица 6.10
| № объекта сравнения | Xi | Xср. | ti | ti2 | s | V (%) |
| 1 | 12,10 | 10,68 | 1,4 | 2,0 | 1,9 | 17,7 |
| 2 | 12,54 | 1,9 | 3,5 | |||
| 3 | 7,22 | -3,5 | 12,0 | |||
| 4 | 10,37 | -0,3 | 0,1 | |||
| 5 | 11,16 | 0,5 | 0,2 |
Таким образом, стоимость оцениваемых земельных участков общей площадью 149 195 кв. м, определенная в результате применения метода попарного сравнения, по состоянию на 31.12.07 г. составляет:
| Площадь, кв. м | Стоимость, грн. | Стоимость, $ | $/кв. м | |
| Всего, в т.ч. | 149 195,0 | 8 046 685,0 | 1 593 403,0 | 10,68 |
| Участок 1 | 5 342,0 | 288 115,0 | 57 053,0 | |
| Участок 2 | 143 853,0 | 7 758 570,0 | 1 536 350,0 |
Табл. 6.10
Оценка стоимости земельного участка ООО «_________» методом попарного сравнения
| Наименование показателя | Объект оценки | Объекты - аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Район расположения земельного участка | Озерный | Окружная | Пущино | Рощино | Окружная | пр-т Мира, Автовокзал №1 |
| Площадь земельного участка, кв. м | 149 195,00 | 5 000,00 | 3 600,00 | 2 500,00 | 1 800,00 | 2 000,00 |
| Цена предложения к продаже, $ (без НДС) | 200 000 | 180 000 | 75 000 | 90 000 | 120 000 | |
| Цена предложения к продаже, $/кв. м | 40,00 | 50,00 | 30,00 | 50,00 | 60,00 | |
| Функциональное назначение | Земли промышленности | Свободного назначения | Свободного назначения | Коммерческого назначения | Коммерческого назначения | Свободного назначения |
| ПОПРАВКИ | ||||||
| 1. Условия продажи | ||||||
| Значение | Типовые | Типовые | Типовые | Типовые | Типовые | Типовые |
| Корректирующий коэффициент | Х | 0,975 | 0,975 | 0,975 | 0,975 | 0,975 |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м | 39,00 | 48,75 | 29,25 | 48,75 | 58,50 | |
| 2. Соответствие функционального использования | ||||||
| Значение | Земли промышленности | Свободного назначения | Свободного назначения | Коммерческого назначения | Коммерческого назначения | Свободного назначения |
| Корректирующий коэффициент | Х | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Размер поправки, $/кв. м | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 3. Местоположение (удаленность от центра, уровень инженерного обеспечения, удаленность от магистралей градоформирующего значения) | ||||||
| Значение | Серединная зона | Периферийная зона | Серединная зона | Серединная зона | Периферийная зона | Серединная зона |
| Корректирующий коэффициент | Х | 1,09 | 1,02 | 1,12 | 1,09 | 0,94 |
| Размер поправки, $/кв. м | 3,51 | 0,98 | 3,51 | 4,39 | -3,51 | |
| Стоимость до учета фактора размера земельного участка, $/кв. м | Х | 42,51 | 49,73 | 32,76 | 53,14 | 54,99 |
| 4. Размер земельного участка | ||||||
| Площадь, га | 14,92 | 0,50 | 0,36 | 0,25 | 0,18 | 0,20 |
| Корректирующий коэффициент | Х | 0,28 | 0,25 | 0,22 | 0,20 | 0,20 |
| Размер поправки, $/кв. м | -27,89 | -36,46 | -22,81 | -39,24 | -46,63 | |
| Стоимость с учетом всех корректировок, $/кв. м | Х | 12,10 | 12,54 | 7,22 | 10,37 | 11,16 |
6.2. Сравнительный подход