Как указывалось ранее, в результате анализа текущего состояния рынка недвижимости производственного назначения, в т.ч. застроенных земельных участков, Экспертом было установлено, что на момент оценки на рынке Ровенского региона практически отсутствуют предложения к продаже комплексов производственных объектов, сопоставимых с оцениваемым комплексом объектов недвижимости.
В то же время данный сегмент рынка достаточно широко представлен отдельными зданиями офисного, производственного и складского назначения, а также - предложением отдельных встроенных помещений указанного функционального назначения.
В этой ситуации, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также, что в состав Объекта оценки входит именно комплекс зданий и сооружений, расположенный в границах определенного земельного участка, который является самостоятельной оценочной единицей, объектами сравнения могут выступать не комплексы объектов недвижимости, подобные оцениваемому, а отдельные объекты недвижимости, подобные оцениваемым в составе рассматриваемого производственного комплекса.
Поскольку для объектов недвижимости одним из основных ценообразующих факторов являются характеристики земельной составляющей (прежде всего – размеры земельного участка), корректность такого подхода возможна лишь в случае сопоставимости у объектов сравнения и объекта оценки показателей территориалоемкости[5]. В случае существенного отличия у объектов сравнения и объекта оценки значений указанного показателя необходимо выполнение корректировок их стоимости по данному фактору.
В контексте сказанного Оценщик счел необходимым проанализировать данные о размерах земельных участков, которыми располагают объекты сравнения, и рассчитать показатели территориалоемкости для объектов сравнения и объекта оценки (см. таблицу 6.12).
Таблица 6.12.
| Местоположение | Общая площадь зданий, кв. м | Цена предложения, $ | Площадь земельного участка, кв. м | Краткая характеристика объекта | Источник информации | Ктер. |
| Объект оценки | ||||||
| ул. _________ | 35 545 | 149 195 | Комплекс производственных зданий | 4,2 | ||
| Объекты сравнения | ||||||
| Слободка | 6 000,0 | 650 000,0 | 25 000,0 | Производственно-складская база | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-315-28-82 | 4,2 |
| Слободка | 1 800,0 | 700 000,0 | 6 500,0 | Производственно-складская база | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-968-16-99 | 3,6 |
| Пр-т Мира | 350,0 | 200 000,0 | 1 500,0 | Производственное здание (автосервис), все коммуникации | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.16П АН "Мегаполис" т.: 70-09-55 | 4,3 |
| Слободка | 1 677,0 | 633 663,0 | 4 700,0 | Производственно-складская база, есть офисное помещение, отопление, 5 телефонных линий | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-067-381-28-68 | 2,8 |
| Окружная | 400,0 | 100 000,0 | 3 000,0 | Здание производственного назначения, все коммуникации | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-315-28-82 | 7,5 |
| Всего | 10 227,0 | 40 700,0 | ||||
| Средневзвешенный показатель территориалоемкости | 4,0 | |||||
Анализ данных таблицы позволяет сделать вывод о том, что показатель площади земельного участка в пересчете на единицу общей площади зданий промышленного назначения для подобных объектов колеблется в диапазоне от 2,8 до 7,5 кв. м на 1 кв. м общей площади строений, значения ранжированного диапазона находятся в интервале 3,6-4,3. Средневзвешенный показатель территориалоемкости для указанной выборки составляет 4,0.
Сопоставляя полученные значения для ряда объектов сравнения с аналогичным показателем объекта оценки, можно отметить, что они достаточно близки. На основании этого можно сделать вывод о том, что типичное значение коэффициента территориалоемкости для объектов недвижимости промышленного назначения, представленных на рынке Ровенского региона, в настоящее время находится в диапазоне 3,6-4,3 кв. м площади земельного участка на единицу площади существующих на нем строений. Поскольку значение указанного показателя объекта оценки также принадлежит к этому диапазону, то в качестве объектов сравнения в данном случае могут быть использованы отдельные здания соответствующего функционального назначения. При этом удельный вес стоимости земельной составляющей в стоимости указанных объектов сравнения (в пересчете на 1 кв. м общей площади) сопоставим с аналогичным показателем объекта оценки и поэтому не требует проведения корректировок по данному фактору.
6.2.1. Стоимость объектов недвижимости
Таким образом, для реализации процедур сравнительного подхода Экспертом была собрана и проанализирована информация о стоимости предлагаемым к продаже объектов, аналогичных по своему функциональному назначению и потребительским качествам каждому из оцениваемых объектов недвижимости. На основе анализа рыночных данных Экспертом были выбраны наиболее близкие объекты сравнения, данные о которых представлены в таблице 6.13.
Табл. 6.13.
| № п/п | Источник информации | Месторасположение объекта | Общая площадь, кв. м | Характеристики объекта | Техническое состояние | Цена предложения, $ (с НДС) | |||
| Объекты недвижимости административного назначения | |||||||||
| 1 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.9, 8-097-315-28-82 | Проскуровская, 81 | 248,0 | Помещения располагаются на 2-м этаже, отд. вход, ремонт. | Отл. | 421 600 | |||
| 2 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.9, 8-097-315-28-82 | Пущино | 250,0 | Удобное месторасположение, отдельный вход, коммуникации | 270 000 | ||||
| 3 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.8, 8-067-771-49-91 | Выставка | 170,3 | 1-й этаж, отдельный вход, все коммуникации | Удов. | 230 000 | |||
| 4 | http://agent.ua/ | ул. Подольская | 1 000,0 | 4-этажное кирпичное здание, все коммуникации и удобства | Удов. | 1 400 000 | |||
| 5 | http://www.nsdb.od.ua/rgsrv1/hm0015/dbnep.php | ул. Лановая | 716,7 | 1 этаж 2-этажного кирпичного здания, все коммуникации | Хор. | 1 100 000 | |||
| 6 | http://www.nsdb.od.ua/rgsrv1/hm0015/dbnep.php | ул. Т. Шевченко | 2 100,0 | Помещения располагаются на 1 этаже 3-этажного здания, отдельный вход, охрана, парковка | Хор. | 2 940 000 | |||
| Объекты недвижимости складского назначения | |||||||||
| 1 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.6 П АН "Идеал" | Рощино | 1 000,0 | Производственно-складские помещения, имеются вода, газ, канализация, электричество. Хорошая транспортная развязка. Земельный участок 1 га | Хор. | 350 000 | |||
| 2 | http://agent.ua/ | Слободка, Мицкевича | 1 174,0 | Производственно-складские помещения, имеются вода, газ, канализация, электричество. Хорошая транспортная развязка. | Хор. | 400 000 | |||
| 3 | http://agent.ua/ | Слободка, Курчатова | 3 000,0 | Производственно-складские помещения, имеются все коммуникации. Хорошая транспортная развязка. Подведена ж/д ветка | Хор. | 1 100 000 | |||
| 4 | http://agent.ua/ | Озерный, Пилотская | 16 000,0 | Производственно-складские помещения, имеются все коммуникации. Отличное состояние | Отл. | 5 600 000 | |||
| № п/п | Источник информации | Месторасположение объекта | Общая площадь, кв. м | Характеристики объекта | Техническое состояние | Цена предложения, $ (с НДС) | |||
| Объекты недвижимости производственного назначения | |||||||||
| 1 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-968-16-99 | Пущино | 1 800,0 | Производственно-складская база, земельный участок 0,65 га | Удовл. | 700 000 | |||
| 2 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-067-381-28-68 | Рощино | 1 677,0 | Производственно-складская база, есть офисное помещение, отопление, 5 телефонных линий, Sзем=0,47 га | Удовл. | 633 663 | |||
| 3 | Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.16 П АН "Мегаполис" т.: 70-09-55 | пр-т Мира | 350,0 | Производственное здание (автосервис), все коммуникации, зем. участок 0,15 га | Удовл. | 200 000 | |||
| 4 | http://www.nsdb.od.ua/rgsrv1/hm0015/dbnep.php?&p=3&spp= | Ж/Д вокзал, ул. Заводская | 700,0 | Предлагаемые к продаже помещения располагаются на 1 этаже 2-этажного здания, все коммуникации | Удовл. | 395 000 | |||
| Квартиры | |||||||||
| 1 | http://agent.ua/ | Выставка, Проспект Мира, 76/4 | 41,0 | Предлагаемая к продаже 2-комнатная квартира располагается на пятом этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме | Хор. | 55 000* | |||
| 2 | http://agent.ua/ | Выставка, Победы | 70,0 | Предлагаемая к продаже 3-комнатная квартира располагается на втором этаже в девятиэтажном панельном жилом доме | Отл. | 97 000* | |||
| 3 | http://agent.ua/ | Сковороды | 80,0 | Предлагаемая к продаже 3-комнатная квартира располагается на пятом этаже в девятиэтажном панельном жилом доме | Удов. | 105 000* | |||
| 4 | http://agent.ua/ | Озерная, М. Железняка, 10 | 80,0 | Предлагаемая к продаже 3-комнатная квартира располагается на первом этаже в 14-этажном панельном жилом доме | Отл. | 90 000* | |||
*Без НДС