Приведенные цены на объекты-аналоги являются ценами предложений. Так как официальные данные о фактических суммах сделок по продажам аналогичных объектов отсутствуют, в качестве исходных показателей для определения стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода, Эксперт счел возможным использовать цены предложений выбранных объектов сравнения.
Применение корректирующих коэффициентов
1. Корректировка на дату продажи
При подборе объектов сравнения в рассмотрение принимались объекты, выставленные на продажу в ноябре 2007 г. - феврале 2008 г., таким образом, база исследования отображает состояние рынка на дату, наиболее приближенную к дате оценки. Оценщик считает возможным принять размер корректирования на дату продажи равным 1.
2. Корректировка на торг
При отборе объектов сравнения использовалась информация о ценах предложения, поскольку фактическая цена договоров купли-продажи является строго конфиденциальной, получение достоверной информации о ценах продаж является проблематичным этапом выполнения оценки. В данном случае для расчетов во внимание принимались данные о предложениях к продаже недвижимости, подобной оцениваемой. Такой подход оправдан с точки зрения того, что потенциальный покупатель перед принятием решения о покупке обычно выполняет анализ существующих рыночных предложений и делает вывод о возможной цене предложенного к продаже объекта недвижимости, принимая во внимание его позитивные и негативные характеристики. В рекламных изданиях указывается цена предложения, которая может меняться в течение периода экспозиции объекта на рынке, а также - в процессе торга.
Размер скидки является предметом договоренности продавца и покупателя. По определению рыночная стоимость – это результат сделки, т.е. цена предложения, скорректированная на коэффициент торга.
В связи с ростом спроса на рынке недвижимости в целом для объектов производственного назначения величина данного показателя находится, как правило, в диапазоне 1-5%. Тенденции, наблюдаемые в указанном сегменте рынка недвижимости, свидетельствуют о наличии относительно стабильного спроса на подобные объекты. Для учета фактора снижения цены в процессе торгов в данном случае Эксперт считает целесообразным использовать поправку, равную среднему значению для указанного диапазона, составляющую 2,5%.
3. Корректировка на сумму НДС
Не все информационные источники, которые содержат данные о стоимости предложения на продажу, дают возможность установить факт включения в цену аналогов суммы НДС. Исходя из того, что операции на рынке нежилой недвижимости в основном осуществляются между юридическими лицами, для которых наиболее распространенным является общая система налогообложения, допускаем, что если не указано иное, стоимость содержит НДС по ставке 20%. Таким образом, при проведении расчетов стоимость таких аналогов снижалась на сумму НДС. Стоимость объектов жилого фонда не корректировалась на сумму НДС.
4. Корректировки на основные ценообразующие характеристики
К основным ценообразующих характеристикам для объектов недвижимости промышленного назначения следует отнести:
- площадь объекта;
- техническое состояние объекта;
- местоположение в пределах населенного пункта (поскольку все объекты сравнения находятся в границах г. Ровно).
Определение зависимостей стоимости объекта от изменения указанных ценообразующих характеристик проводится путем анализа рынка объектов недвижимости соответствующего функционального назначения по каждому показателю. В качестве исходной информации для проведения анализа была собрана информация о предложенных к продаже объектах жилого, офисного, производственного и складского назначения, расположенных в г. Ровно в ноябре 2007 – феврале 2008 гг. Источники информации – данные сайтов агентств недвижимости и периодических печатных изданий, в т.ч. указанные в таблице 6.13.
Корректировка на размер площади
Для определения зависимости стоимости объектов недвижимости различного функционального назначения от показателя их общей площади нами была сделана выборка объектов, сходных по своим потребительским качествам и различных по площади и проведен анализ изменения стоимости по данному фактору. При этом следует отметить, что анализ проводился только для объектов офисной и производственно-складской недвижимости, т.к. площадь оцениваемые квартир является типичной для подобных объектов, что позволяло эксперту подобрать соответствующие объекты-аналоги, не требующие поправки по данному критерию.
Результаты отбора объектов сравнения для установления зависимости стоимости помещений определенного функционального назначения от их масштаба и полученные на этой основе расчетные значения корректирующих коэффициентов приведены в таблице 6.14.
Табл. 6.14
| Местоположение /функциональное назначение | Функциональное назначение | Площадь, кв. м | Цена, $ | Цена, $/кв. м |
| Офисы | ||||
| площадью до 500 кв. м | ||||
| Проскуровская, 81 | Офис | 248,0 | 421 600 | 1 700 |
| Центр | Офис | 98,7 | 210 000 | 2 128 |
| Центр | Офис | 110,0 | 154 000 | 1 400 |
| Центр, Староконстантиновское шоссе | Офис | 66,1 | 110 000 | 1 664 |
| Выставка | Офис | 170,3 | 230 000 | 1 351 |
| Всего | 693,10 | 1 125 600 |
| |
| Усредненное значение стоимости | 1 624 | |||
| Местоположение / функциональное назначение | Функциональное назначение | Площадь, кв. м | Цена, $ | Цена, $/кв. м | ||
| площадью свыше 500 м.кв. | ||||||
| ул Подольская | Офис | 1 000,0 | 1 400 000 | 1 400 | ||
| ул. Лановая | Офис | 716,7 | 1 100 000 | 1 535 | ||
| ул. Т. Шевченко | Офис | 2 100,0 | 2 940 000 | 1 400 | ||
| Всего | 3 816,70 | 5 440 000 |
| |||
| Усредненное значение стоимости | 1 425 | |||||
| Коэффициент зависимости стоимости 1 кв. м помещений от масштаба объекта, доли ед. | 0,88 | |||||
| помещения складского и производственного назначения | ||||||
| площадью до 1000 кв. м | ||||||
| Р-н сахарного завода | Произв. | 800,0 | 390 000 | 488 | ||
| Ж/Д вокзал, ул. Заводская | Произв. | 700,0 | 395 000 | 564 | ||
| Гречани | Склад | 1 000,0 | 350 000 | 350 | ||
| Юго-Запад | Склад | 67,5 | 25 000 | 370 | ||
| Радиозавод | Произв. | 780,0 | 273 000 | 350 | ||
| Всего |
| 3 347,50 | 1 433 000 |
| ||
| Усредненное значение стоимости | 428,0 | |||||
| площадью свыше 1000 кв. м |
| |||||
| Гречани | Произв. | 1 800,0 | 700 000 | 389 | ||
| Гречани | Произв. | 1 677,0 | 633 663 | 378 | ||
| Озерный, Гайдара | Произв. | 1 029,0 | 600 000 | 583 | ||
| Слободка, Мицкевича | Склад | 1 174,0 | 400 000 | 341 | ||
| Слободка, Курчатова | Склад | 3 000,0 | 1 100 000 | 367 | ||
| Всего | 8 680,00 | 3 433 663 | 396,0 | |||
| Усредненное значение стоимости | ||||||
| Коэффициент зависимости стоимости 1 кв. м помещений от масштаба объекта, доли ед. | 0,93 | |||||
Проведенный анализ позволил сделать следующий выводы: