в т.ч.
- операционные активы - 98 094 229 грн.;
- инвестиционные активы - 873 520 грн.
6.2.2. Стоимость земельного участка
В Разделе 5.4.1. данного Отчета, раскрывающего методологические основы оценки земельных участков, была обоснована целесообразность применения в данном случае экономического метода оценки имеющейся земельной собственности, суть которого состоит в совместном использовании результатов оценки, полученных в процессе реализации сравнительного подхода (подхода сопоставления продаж) и результатов затратного подхода (подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения). В этом случае стоимость земельного участка может быть определена как разница между ожидаемой ценой продажи застроенного земельного участка и затратами на земельные улучшения.
В результате проведенных оценочных процедур в рамках сравнительного подхода, с учетом всех принятых допущений можно утверждать, что ожидаемая цена продажи оцениваемого земельного участка с существующими на нем улучшениями (все указанные объекты относятся к операционным активам предприятия) составляет 98 094 229 грн.
Стоимость улучшений данного земельного участка, определенная на базе АЗЗ в рамках затратного подхода (см. Раздел 6.1.1. данного Отчета), составляет 90 005 155 грн.
Исходя из этого, стоимость оцениваемой земельной собственности составляет
Сзу = 98 094 229 – 90 005 155 = 8 089 074 грн.
Таким образом, стоимость двух оцениваемых земельных участков общей площадью 149 195м2, определенная в результате применения экономического метода по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет
| Площадь, м2 | Стоимость, грн. | Стоимость, $ | $/м2 | |
| Всего, в т.ч. | 149 195,0 | 8 089 074,0 | 1 601 797,0 | 10,74 |
| участок 1 | 5 342,0 | 289 633,0 | 57 353,0 | |
| участок 2 | 143 853,0 | 7 799 441,0 | 1 544 444,0 |
6.3. Доходный подход
6.3.1. Стоимость объектов недвижимости
Доходный подход базируется на предположении, что разумно действующий инвестор не заплатит за объект сумму, большую, чем текущая стоимость ожидаемых выгод от владения этим объектом.
При использовании рыночной базы оценки доход от владения объектом должен определяться при условии выполнения принципа его наиболее эффективного использования. Типовым способом измерения ожидаемых доходов от владения объектом является оценка величины арендной платы, получаемой собственниками объектов недвижимости, подобных оцениваемому по функциональному использованию, месту расположения и потребительским качествам.
Методологические основы применения доходного подхода для оценки объектов недвижимости приведены в разделе 5.4.2. данного Отчета.
При определении величины потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи оцениваемых объектов недвижимости в аренду оценщик исходил из следующего:
· арендодатель не получает никаких других доходов от владения объектом, кроме арендной платы;
· для определения прогнозируемой величины потенциального валового дохода используются рыночные ставки арендной платы за подобные объекты недвижимости;
· период получения дохода от аренды объектов оценки считается достаточно долгим;
· стоимость объектов недвижимости на рынке на протяжении времени не изменяется.
Определение величины потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход (ПВД) от владения объектом оценки определяется следующим образом:
ПВД = ОП х 12 х S, (6.6.)
где: ОП – месячная арендная ставка в перерасчете на единицу площади, определенная по рыночным данным;
S – общая площадь объекта оценки;
12 – количество месяцев в расчетном годовом периоде.
Определение ставок аренды
Отбор предложений по аренде осуществлялся в сегментах недвижимости офисного, производственного и складского назначения, а также – квартирам, имеющим сходные характеристики с оцениваемыми объектами недвижимости.
В случае расхождений по основным ценообразующим характеристикам в стоимость аналогов вносились корректировки, исходя из следующих принципов:
1. Цены предложений аренды нежилых помещений (если не указано иное) включают в себя НДС. Расчет проводится без учета НДС.
2. Цены предложений аренды обычно указываются в $ за 1 кв. м в месяц. Анализ многочисленных договоров аренды объектов недвижимости показал, что обычно в заключенных договорах фигурируют цены, указанные в предложениях, т. е. торг при заключении договоров аренды не практикуется. Вследствие этого корректировка на торг к рыночным ставкам арендной платы в данном случае не применяется.
3. Цены предложений аренды не зависят от объема предлагаемых площадей, т. к. в настоящее время для рынка аренды помещений как офисного, так и производственно-складского назначения характерен «модульный» принцип – когда в рамках одного здания могут сдаваться в аренду помещения от 50 кв. м (например, в офисных центрах) и выше, вплоть до всего здания. Вследствие этого корректировка на размер площади в данном случае не производится.
3. Для выполнения корректировки ставок арендной платы на различия в местоположении объектов применяется технология, использованная в процессе реализации сравнительного подхода (см. Раздел 6.1.1. данного Отчета).
5. На рынке аренды в основном предлагаются пригодные к эксплуатации помещения - т.е. такие, техническое состояние которых классифицируется как «удовлетворительное» или «хорошее». Большинство оцениваемых объектов недвижимости производственного и складского назначения (за исключением основного производственного корпуса №9 и пристроек к нему) на дату оценки имеет подобное техническое состояние. Вследствие этого корректировка аналогов по фактору технического состояния в данном случае не производится. Однако для объектов оценки, техническое состояние которых на дату оценки соответствует категории «отличное» (здание административно-производственного корпуса, производственного корпуса №9, а также объектов жилого фонда), в качестве конкурентной арендной ставки принималось максимальное значение диапазона выборки объектов-аналогов после проведения прочих корректировок.
6. Для проверки однородности выборки объектов-аналогов, а также корректности проведенных корректировок ставок арендной платы в данном случае нами также была выполнена статистическая обработка откорректированных ставок аренды для каждого вида недвижимости. Суть и последовательность выполнения данного шага раскрыты в Разделе 6.2.2. данного Отчета.
Результаты отбора объектов аренды, подобных оцениваемым по своему функциональному назначению и техническим характеристикам, а также проведение корректировок базовых ставок аренды на имеющиеся несоответствия между объектами сравнения приведены в табл. 6.21.
Результаты статистической обработки показателей стоимости аренды после проведения необходимых корректировок приведены в табл. 6.22.
Табл. 6.22.
| Статистическая обработка скорректированных показателей стоимости аренды объектов, подобных оцениваемым | ||||||
| № аналога | Xi | Xср. | ti | ti2 | σ | V (%) |
| Аренда офисных помещений | ||||||
| 1 | 11,9 | 13,85 | -2,0 | 3,8 | 1,45 | 10,5 |
| 2 | 13,5 | -0,4 | 0,1 | |||
| 3 | 15,8 | 2,0 | 3,8 | |||
| 4 | 14,0 | 0,1 | 0,0 | |||
| 5 | 12,4 | -1,5 | 2,1 | |||
| 6 | 15,5 | 1,7 | 2,7 | |||
| Аренда складских помещений | ||||||
| 1 | 2,6 | 3,00 | -0,4 | 0,2 | 0,62 | 20,5 |
| 2 | 2,9 | -0,1 | 0,0 | |||
| 3 | 2,8 | -0,2 | 0,0 | |||
| 4 | 4,2 | 1,2 | 1,4 | |||
| 5 | 2,5 | -0,5 | 0,3 | |||
| Аренда производственных помещений | ||||||
| 1 | 4,4 | 4,48 | -0,1 | 0,0 | 0,90 | 20,1 |
| 2 | 4,6 | 0,1 | 0,0 | |||
| 3 | 6,1 | 1,6 | 2,6 | |||
| 4 | 3,8 | -0,7 | 0,5 | |||
| 5 | 3,5 | -1,0 | 1,0 | |||
| Квартира (ул. ____________) | ||||||
| 1 | 6,0 | 7,20 | -1,2 | 1,4 | 1,23 | 17,1 |
| 2 | 6,3 | -0,9 | 0,8 | |||
| 3 | 7,1 | -0,1 | 0,0 | |||
| 4 | 7,1 | -0,1 | 0,0 | |||
| 5 | 9,5 | 2,3 | 5,3 | |||
| Квартира (ул. ______________) | ||||||
| 1 | 5,7 | 6,86 | -1,5 | 2,3 | 1,20 | 17,6 |
| 2 | 6,0 | -1,2 | 1,4 | |||
| 3 | 6,8 | -0,4 | 0,2 | |||
| 4 | 6,8 | -0,4 | 0,2 | |||
| 5 | 9,0 | 1,8 | 3,2 | |||
Результаты анализа данных таблицы свидетельствуют о том, что для объектов офисного и жилого назначения расчетная величина коэффициента вариации подтверждает однородность полученной выборки откорректированных значений стоимости аренды, и поэтому для данных групп объектов в дальнейших расчетах может быть использовано среднеарифметическое значение выборки.