Таким образом, исходя из приведенной информации, в дальнейших расчетах размер операционных затрат арендодателя принимался на уровне 10% от величины ПВД – для объектов производственного и офисного назначения. Для объектов жилой недвижимости размер затрат арендодателя принимался на уровне минимального значения указанного диапазона в связи с более низкими операционными затратами на поддержание квартир в эксплуатационно-пригодном состоянии (по сравнению с объектами производственно-коммерческого назначения). Это обусловлено в т.ч. минимизацией расходов на управление, отсутствием налога на землю, а также необходимостью проведения лишь текущих, а не капитальных ремонтов такой недвижимости.
Чистый операционный доход может быть определен на уровне до или после вычета налога на прибыль. При этом более распространенным является подход к оценке чистого операционного дохода (ЧОД) до вычета указанного налога, который и используется в данном случае.
Стоимость объектов недвижимости
Как указывалось в Разделе 5.4.2., для оценки объектов доходной недвижимости, способных приносить относительно равномерный постоянный периодический доход, обычно используется метод прямой капитализации. Техника прямой капитализации заключается в определении стоимости объекта путем деления показателя чистого операционного дохода за определенный период (обычно год) на ставку капитализации:
V=ЧОДгод/Ск (6.9.)
где: ЧОД - чистый операционный доход,
Ск - ставка капитализации.
Определение ставок капитализации
Ставка капитализации – коэффициент, устанавливающий связь между доходом, который можно получить от эксплуатации объекта оценки, и его стоимостью. Ставка капитализации определяется на основе рыночных наблюдений или в результате выполнения искусственных процедур оценки нормы необходимого дохода для соответствующего типа инвестиций. Указанные процедуры заключаются в сравнении риска инвестиций в оцениваемый объект с риском инвестиций в другие объекты, доходность которых известна и которые могут считаться более или менее разумной альтернативой вложения средств по сравнению с оцениваемым объектом.
Наилучшим источником данных для определения ставки капитализации являются данные о рыночной доходности объектов недвижимости того или иного типа. Потому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим является метод экстракции, точность которого обуславливается наличием достаточного количества информации о сделках на рынках продажи и аренды объектов, подобных оцениваемым. Согласно данному методу, ставка капитализации определяется как отношение среднегодового чистого операционного дохода, полученного от сдачи в аренду объекта недвижимости, к средней цене продажи такой недвижимости.
Ск= ЧОДгод / цена продажи (6.10.)
При этом для унификации расчетов в рамках применения этого метода обычно используются данные в пересчете на 1 кв. м площади объектов недвижимости.
Таким образом, принимая во внимание наличие достаточно развитого рынка недвижимости офисного, производственно-складского и жилого назначения, для определения ставок капитализации в данном случае использовался метод экстракции.
Для определения размера ставок капитализации нами были сформированы выборки объектов, предлагаемых к продаже и аренде, потребительские качества которых подобны оцениваемым (в т.ч. и объекты, информация о которых использовалась в процессе реализации сравнительного подхода). Для получения среднерыночных показателей доходности недвижимости каждого типа в данном случае показатель стоимости 1 кв. м объектов, аналогичных оцениваемым, определялся как средневзвешенная величина выборки. Аналогичным образом рассчитывалась и среднерыночная ставка аренды подобной недвижимости.
Обоснование ставок капитализации для всех категорий оцениваемых объектов недвижимости, в соответствии с приведенным выше алгоритмом, приведено в табл. 6.25.
Определение стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода, с учетом всех изложенных выше факторов, приведено в табл. 6.26.
Таким образом, стоимость объектов недвижимости ООО «_________», определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет 99 008 912 грн.,
в т.ч.
- операционные активы - 98 071 728 грн.;
- инвестиционные активы - 937 184 грн.
6.3.2. Стоимость земельного участка
Третьим способом определения стоимости земельного участка в рамках данной работы является использование метода остатка земли, суть которого состоит в совместном использовании результатов оценки, полученных в процессе реализации доходного подхода (капитализации чистого операционного или рентного дохода) и результатов затратного подхода (подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения). В данном случае стоимость земельного участка может быть определена как разница между текущей стоимостью капитализированного ЧОД от застроенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений.
Чистый операционный доход для свободного земельного участка определяется на основании анализа данных рынка о ставках арендной платы за землю. Чистый операционный доход от застроенного земельного участка может быть приравнен к валовому доходу от его наиболее эффективного использования за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией, в т.ч. зданий и строений, расположенных на нем.
Таким образом, если текущая стоимость капитализированного чистого операционного дохода от оцениваемого земельного участка в данном случае составляет 98 071 728 грн.,
а стоимость всех улучшений данного земельного участка, определенная на базе АЗЗ в рамках затратного подхода (см. Раздел 6.1.1. данного Отчета) составляет 90 005 155 грн.,
то стоимость оцениваемой земельной собственности составляет
Сзу = 98 071 728 – 90 005 155 = 8 066 573 грн.
Таким образом, стоимость двух оцениваемых земельных участков, общей площадью 149 195 кв. м, определенная в результате применения экономического метода, по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет
| Площадь, кв. м | Стоимость, грн. | Стоимость, $ | $/кв. м | |
| Всего, в т.ч. | 149 195,0 | 8 066 573,0 | 1 597 341,0 | $10,71 |
| участок 1 | 5 342,0 | 288 828,0 | 57 194,0 | |
| участок 2 | 143 853,0 | 7 777 745,0 | 1 540 147,0 |
6.4. Результаты оценки
В соответствии с методологией, приведенной в Разделе 5.4. данного Отчета, Экспертом была произведена оценка стоимости объектов недвижимости ООО «_________» по состоянию на 31.12.07 г. Оценка производилась на основании выполненной Экспертом классификации активов, входящих в состав Объекта оценки, и определенными на этой основе базами оценки, с применением соответствующих оценочных подходов и процедур.
Результаты реализации указанных подходов приведены в табл. 6.27.
| Табл. 6.27. |