Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение (ОППО п.4.3.).
Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений их деятельности. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и (или) услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным (ОППО, п.4.4.).
Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров и услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.
Существует много типов стоимости и связанных с ними определений. Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в стоимостных оценках, другие используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется рыночная стоимость, рассматриваемая в МСО-1 (практика свидетельствует, что если не оговорено другое, речь предположительно идет о Рыночной стоимости). Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости (ОППО п.4.5.).
Общие затраты, относящиеся к имуществу, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если после приобретения покупатель осуществил дополнительные капитальные затраты, то в бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат они могут найти или не найти свое полное отражения в рыночной стоимости этого имущества. Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо на затратах воспроизводства, либо затратах замещения (ОППО п.4.10.).
Затраты воспроизводства – это затраты создания возможной (виртуальной) копии существующего сооружения с использованием того же проекта и аналогичных строительных материалов.
Затраты замещения – это расчетная величина, предусматривающая строительство сооружения с сопоставимой полезностью, с применением конструкций и материалов, используемых на рынке в настоящее время (ОППО п.4.11.).
Наиболее эффективное использование (НЭИ) – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости (ОППО п.6.3.).
Ключевым критерием для оценки любого имущества является его полезность.
Полезность – относительное понятие, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Стоимость объекта устанавливается посредством оценки его полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих его продуктивность (ОППО п.7.2.).
Для некоторых типов имущества оптимальная полезность достигается, если рассматриваемые объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторой группы. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его рассматривает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть некоторой совокупности или портфеля объектов. Полезность измеряется в долговременной перспективе; как правило, за весь типичный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо «консервируются» или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, приспосабливаются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное или нулевое воздействие на стоимость имущества или активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемое имущество или актив рассматривается с учетом всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации (ОППО п.7.3.).
Выражение «Рыночная стоимость» и термин «Справедливая стоимость», который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость – бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в финансовой отчетности и как показатель рыночной стоимости, и как показатель нерыночной стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалентна справедливой стоимости (ОППО, п.8.1.).
Термин «подход к оценке» означает общепринятую аналитическую методологию, имеющую широкое распространение (ОППО п.9.1.).
При оценках, основанных на данных рынка, обычно используют один или большее число подходов к оценке, применяя принцип замещения. Принцип замещения – утверждает, что расчетливый покупатель не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение удовлетворительного заменителя этого товара или услуги (при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств) (ОППО, п.9.2.).
Подходы к оценке на основе данных рынка включают (ОППО, п.9.2.1.):
Сравнительный подход (подход сравнения продаж) – при этом в сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект имущества) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении объектов.
Подход капитализации дохода – при этом в сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.
Затратный подход – при этом подходе рассматривается возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. Применительно к недвижимости обычно не оправданно платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквивалентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества, там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество.
Оценки, основанные на нерыночных базах, могут использовать эти же подходы, однако, как правило, они связаны с иной целью, нежели определение рыночной стоимости.
Подходы и методы оценки обычно являются общими практически для всех типов имущества, включая недвижимость, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. Тем не менее, их оценка связана с различными источниками данных, которые наиболее полно отражают состояние соответствующих им рынков.