В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра)[67].
В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.
В качестве вывода мне хотелось бы отметить, что обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить о права третьих лиц арендатора носят императивный характер. А обязанности по производству капитального ремонта и возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений носят диспозитивный характер. В свою очередь обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом и после прекращение договора аренды вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, носят императивный характер, а остальные обязанности -диспозитивный.
Конструкция договора аренды, позволяющая эффективно включать имущество в гражданский оборот, характеризуется теми особенностями, что возникшие на его основе отношения носят, как правило, длящийся, продолжительный характер. Для придания стабильности договорным отношениям стороны, как правило, стремятся заключить его на определенный срок. Однако нередко возникают ситуации, когда для арендодателя или арендатора возникает необходимость в расторжении договора и досрочном прекращении возникших на его основе обязательств.
Расторжение договора аренды подчиняется общим положениям Гражданского кодекса РФ (далее - ГК, ГК РФ, Кодекс) о расторжении договора. Вместе с тем в отношении договора аренды Кодексом установлены и специальные нормы, предусматривающие нарушения, которые могут служить основанием для расторжения данного договора в суде, а также содержащие иные требования к порядку его расторжения. Так, в соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, по требованию арендодателя - когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[68].
Соотношение общих положений ГК РФ о расторжении договора и специальных норм о расторжении договора аренды вызвало в юридической науке и правоприменительной практике отдельные вопросы.
Определенную поддержку на практике получила точка зрения, согласно которой договор аренды может быть расторгнут не иначе как в судебном порядке при подаче соответствующего искового заявления[69].
Данный вопрос был разрешен в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"[70]. Сославшись на п. 3 ст. 450 ГК, Президиум рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Данный подход представляется правильным и единственно возможным с учетом действующего законодательства. Как следует из содержания п. 3 ст. 450 ГК, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Было бы ошибкой считать, что указание на закон в п. 3 ст. 450 ГК отсылает к основаниям расторжения договора, предусмотренным ст. ст. 619 и 620 ГК, хотя бы потому, что данные основания касаются лишь расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, имеющаяся в ст. ст. 619 и 620 ГК ссылка на п. 2 ст. 450 ГК прямо свидетельствует о том, что установленные ими основания корреспондируют именно с этим пунктом ст. 450 ГК.
В п. 2 ст. 450 ГК указывается, что договор может быть расторгнут судом в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
С учетом того, что объективно нельзя предусмотреть в законе все возможные существенные нарушения договора, учесть их специфику, в ГК установлен общий критерий, исходя из которого можно делать вывод о том, является ли то или иное нарушение заключенного сторонами договора существенным или нет. Однако в отдельных случаях законодательство прямо устанавливает, какие нарушения договора могут служить основаниями для расторжения договора в судебном порядке, тем самым освобождая сторону, инициирующую расторжение договора, от доказывания существенного характера допущенного контрагентом нарушения договора. Примером этого являются упомянутые положения ст. ст. 619 и 620 ГК.
Таким образом, включение в гл. 34 ГК, посвященную аренде, статей, предусматривающих нарушения, при которых договор аренды может быть расторгнут судом, не исключает право сторон предусмотреть в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК в договоре иные нарушения для одностороннего расторжения договора - во внесудебном порядке.
Однако здесь необходимо учитывать положения ст. 310 ГК, в соответствии с которыми односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом; односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Из этих положений следует, что сделанный вывод в большей степени актуален для судебно-арбитражной практики[71].
Следует заметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке. Именно на таком подходе основан вывод Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Как следует из п. 26 информационного письма № 66, подобный вопрос должен разрешаться исходя из того, отличается то или иное нарушение договора, предусмотренное им как основание расторжения договора во внесудебном порядке, от тех конкретных нарушений, которые перечислены в ст. ст. 619 и 620 ГК, или нет. Так, однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы представляет собой другое основание расторжения договора аренды, не указанное в ст. 619 ГК, поскольку предусмотренное данной статьей невнесение арендной платы более двух раз подряд "включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд".
Данный подход, очевидно, может вызывать возражения, поскольку ограничение права сторон указывать в качестве основания для расторжения договора во внесудебном порядке нарушения, которые предусмотрены законом как основания для расторжения договора в судебном порядке, может показаться лишенным смысла. Между тем указание в ст. ст. 619 и 620 ГК после перечисления нарушений, являющихся основаниями для расторжения договора аренды судом, на то, что данным договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса, исключает иное решение вопроса. Для того чтобы приведенные в ст. ст. 619 и 620 нарушения могли служить основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке (при включении соответствующего условия в данный договор), необходимо внести изменения в редакцию названных статей, указав на то, что эти нарушения и другие основания досрочного расторжения договора могут быть установлены договором в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Именно в развитие данного положения в ст. ст. 619 и 620 ГК включено указание на то, что договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.
В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Как указал Президиум, то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к пп. 1 этого пункта (который предусматривает существенные нарушения договора в качестве оснований расторжения договора судом). Как изложено выше, пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК в качестве оснований для расторжения договора судом называет иные случаи, предусмотренные Кодексом, другими законами или договором. Поэтому стороны вправе оговорить основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.