В качестве примера основания для расторжения договора, не связанного с его нарушением, в названном пункте информационного письма приводится производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона, при возникновении которой арендодатель вправе, соответственно, требовать досрочного расторжения договора.
Представляется, что вывод о допустимости расторжения договора аренды по основанию, не связанному с его нарушением и предусмотренным данным договором, правомерен для расторжения договора аренды не только по требованию арендодателя, но и арендатора. Статья 620 ГК, касающаяся досрочного расторжения договора арендатором, имеет такую же структуру, что и ст. 619 ГК, также предусматривая в ч. 1 перечень оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Кроме того, ст. 620 ГК содержит аналогичное указание о праве сторон включить в договор другие основания досрочного его расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.
Стороны вправе установить основания для расторжения договора аренды, не связанные с его нарушением, не только исходя из п. 2 ст. 450 ГК, но и руководствуясь п. 3 данной статьи. Другими словами, соглашением сторон может быть предусмотрен внесудебный порядок расторжения договора по основаниям, не связанным с его нарушением, на что также указывается в п. 27 информационного письма № 66.
Несколько иное разъяснение содержится в п. 28 данного письма, хотя оно касается, прежде всего, вопроса о том, может ли служить основанием для расторжения договора аренды внесение арендной платы не в полном объеме.
В ч. 1 ст. 619 ГК такое основание досрочного расторжения договора не предусматривается. Вместе с тем перечень оснований досрочного расторжения договора, содержащийся в ч. 1 ст. 619 ГК, является открытым, поскольку в ч. 2 названной статьи предусматривается, что другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды. Исходя из этого, Высший Арбитражный Суд РФ в п. 28 информационного письма № 66 указал на то, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В названном пункте информационного письма в качестве примера приводится спор о расторжении договора, в котором стороны не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, и резюме, содержащееся в этом пункте, основано именно на такой фабуле. Поэтому указание о том, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным, не должно рассматриваться как основание для вывода о том, что при подобном нарушении для расторжения договора необходимо обращение в суд. Такое указание не противоречит разъяснению Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 27 информационного письма: стороны вправе предусмотреть подобное нарушение в качестве основания для расторжения договора во внесудебном порядке, в этом случае подачи искового заявления для расторжения договора не требуется.
Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК в качестве оснований для расторжения договора судом.
Наиболее значимое преимущество, которое достигается сторонами при включении в договор аренды в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК условий, касающихся расторжения договора, заключается в возможности расторгнуть его в тех случаях, когда на основании одних лишь положений закона сделать это невозможно. Сторона, инициирующая расторжение договора, также может быть освобождена в соответствии с его условиями от необходимости обращаться с соответствующим иском в суд.
Кроме того, включение в договор аренды в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК условий, касающихся расторжения договора, позволяет истцу избежать доказывания существенного характера допущенных контрагентом нарушений договора. Эту же цель преследовал законодатель, перечисляя в ст. ст. 619 и 620 ГК нарушения договора, которые могут рассматриваться в качестве оснований для расторжения договора аренды.
Доказывание существенного характера допущенных контрагентом нарушений договора, как правило, отнюдь не легкая задача и не всегда успешно. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном определении существенного нарушения договора используются оценочные понятия "в значительной степени", "то, на что вправе рассчитывать сторона". В связи с этим отнесение нарушения договора к существенным является в некоторой степени субъективным, и поэтому разрешение данного вопроса применительно к сходным нарушениям может осуществляться по-разному.
Вместе с тем само по себе включение в договор или закон условий, дающих право расторгнуть договор на основании пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК (в судебном порядке, при существенном нарушении договора) при совершении отдельных нарушений договора, не означает, что суд при наличии таких нарушений вынесет решение о расторжении договора.
Нарушения договора, в том числе нарушения, предусмотренные ст. ст. 619 и 620 ГК, не являются безусловными основаниями для расторжения договора, вывод о несущественном характере данных нарушений с учетом обстоятельств дела не исключается. Ответчик по иску о расторжении договора не лишен права с учетом конкретных обстоятельств и понятия существенного нарушения договора доказать, что допущенные нарушения не имеют существенного характера.
Представляется, что этими соображениями объясняется редакция пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК - договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также редакция ст. ст. 619 и 620 ГК - договор аренды судом может быть досрочно расторгнут. Разъясняя применение названных статей, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме № 66 также исходит из того, что нарушения договора, предусмотренные названными статьями, договором, могут служить основаниями для расторжения договора.
Способ расторжения договора предопределяет порядок его расторжения. Тем самым, исходя из наиболее предпочтительного порядка расторжения договора, можно избрать соответствующий способ его расторжения.
Вместе с тем возможность выбора того или иного способа расторжения договора не всегда очевидна. Так, в правоприменительной практике возник вопрос о том, может ли договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 620 ГК.
Пунктом 2 ст. 610 и ст. 621 ГК предусматривается право сторон договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, отказаться от договора. О расторжении договора в таких случаях необходимо предупредить контрагента за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором. При расторжении договора в судебном порядке действуют иные правила: согласно п. 2 ст. 452 ГК требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
Не исключается, что при наличии оснований, предусмотренных ст. ст. 619 и 620 ГК, договор аренды может быть расторгнут судом в более сжатые сроки, чем в одностороннем порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК. В такой ситуации предпочтительнее может оказаться расторжение договора в судебном порядке.
Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 5 информационного письма № 66, сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает одну из сторон договора права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий контрагентом.
Следует заметить, что особые предписания к порядку расторжения договора аренды установлены не только ст. 610 ГК, но и ст. 619 ГК.
В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В связи с этим возник вопрос о соотношении данной нормы ч. 3 ст. 619 ГК и положения п. 2 ст. 452 ГК, в соответствии с которой стороне, расторгающей договор, предписывается до предъявления в суд требования о расторжении договора направить контрагенту предложение расторгнуть договор. Здесь может показаться неясным, заменяет ли одно предписание другое: требуется ли направление арендатору предложения расторгнуть договор наряду с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.