По этому вопросу Высший Арбитражный Суд РФ в п. 29 информационного письма № 66 указал на то, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, так и предложение расторгнуть договор, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей.
В отличие от ст. 610 ГК, касающейся одностороннего расторжения договора, и в ст. 619 ГК, и в ст. 452 ГК устанавливаются предписания к расторжению договора в судебном порядке, поэтому положение ч. 3 ст. 619 может дополнять норму п. 2 ст. 452 ГК, в то время как требование ст. 610 ГК - лишь заменять.
Формально положение о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, должно считаться соблюденным в том случае, если такое предупреждение направлено арендатору, но не получено им. Между тем цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, и данная цель при буквальном толковании названного положения не достигается. В связи с этим формулировка п. 2 ст. 452, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа, представляется более удачной. Восполняя данный пробел, возникший при действующей редакции ч. 3 ст. 619 ГК, Высший Арбитражный Суд РФ в п. 30 информационного письма № 66 указал, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Несмотря на то, что в ст. 619 ГК включено предписание о направлении предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, без внимания законодателя также остался вопрос о правовых последствиях устранения арендатором допущенных им нарушений. Если строго следовать имеющимся законоположениям, то получается, что арендодатель обладает правом на расторжение договора аренды даже в том случае, когда нарушения, явившиеся основанием для предъявления иска, устраняются. Между тем расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений противоречит смыслу данного требования ст. 619 ГК. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя. Исходя из этого, в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"[72] дано разъяснение о том, что при устранении допущенных арендатором нарушений в указанный срок арендодатель не имеет основания для предъявления иска о расторжении договора.
Указанное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ соответствует общему подходу, получившему нормативное закрепление в отдельных договорных конструкциях. Своевременное (незамедлительное) устранение допущенных нарушений договора в некоторых случаях рассматривается ГК как основание, оправдывающее контрагента. Так, согласно п. 1 ст. 518 ГК покупатель (получатель), которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 Кодекса, за исключением случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках поставленных товаров, без промедления заменит поставленные товары товарами надлежащего качества.
Иск о расторжении договора аренды при неустранении допущенных арендатором нарушений может быть удовлетворен, если арендодателем будет соблюдена процедура досудебного урегулирования спора (направление контрагенту предупреждения об устранении нарушений, получение данного предложения адресатом, а также направление ему в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК предложения о расторжении договора). Поэтому исковое заявление, принятое к производству, несмотря на несоблюдение арендодателем досудебного порядка разрешения спора, удовлетворению не подлежит.
Для целей применения предписания ч. 3 ст. 619 ГК о направлении арендатору письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства важно определить разумный срок, в течение которого устранение нарушений является основанием для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора.
В примере, приведенном в комментируемом пункте Обзора, сделан вывод об отсутствии у арендодателя оснований для предъявления иска при устранении допущенных арендатором нарушений, из чего следует, что данные нарушения были устранены до предъявления иска. Соответственно, из разъяснения, содержащегося в п. 8, нельзя со всей определенностью установить, является ли основанием для отказа в иске устранение допущенных арендатором нарушений договора аренды после обращения арендодателя в суд с заявлением о его расторжении.
Арбитражные суды зачастую исходят из того, что требование о расторжении договора подлежит отклонению при устранении допущенных нарушений и после предъявления иска.
Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа согласился с выводами судов, которые расценили погашение ответчиком задолженности по арендной плате в добровольном порядке после обращения истца в суд как устранение нарушений в разумный срок[73]. Арбитражный суд Самарской области указал на то, что оснований для удовлетворения иска арендодателя, предложение которого об устранении нарушений было оставлено контрагентом без ответа, не имеется, поскольку ответчик после предъявления иска оплатил свою задолженность[74].
В одном случае суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции о расторжении договора аренды и отказал в удовлетворении иска арендодателя, исходя из того, что арендатор устранил допущенные нарушения после вынесения решения, но до вступления его в законную силу[75].
Представляется, что длительность разумного срока должна устанавливаться исходя из того, сколько времени обычно требуется для устранения того или иного нарушения. В связи с этим момент предъявления в суд иска здесь не должен иметь определяющего значения. Так, Арбитражный суд Самарской области, рассмотрев дело по иску о расторжении договора аренды, пришел к правильному, но не совсем точному выводу о том, что погашение ответчиком задолженности по арендной плате по истечении полутора лет с момента предъявления иска нельзя признать устранением нарушения в разумный срок[76]. Очевидно, что арендная плата могла, а следовательно, и должна была быть перечислена ранее.
В связи с применением разумного срока возникает вопрос о начале его исчисления. Исходя из того, что данный срок дается для устранения нарушения, такой отправной точкой должна служить не дата предъявления иска, а момент получения предупреждения арендодателя об устранении нарушения. Данный вывод подтверждается разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в п. 30 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66. Из названного пункта следует, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Кодекса письменное подтверждение должно быть получено арендатором так, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Таким образом, есть основания полагать, что при разрешении вопроса о соблюдении разумного срока, предусмотренного ст. 619 ГК, в судебно-арбитражной практике обоснованно не придается значение тому обстоятельству, до или после подачи иска устраняются допущенные нарушения.
Данный подход может показаться не совсем справедливым, поскольку он, по сути, позволяет арендатору уклоняться от исполнения договорных обязательств вплоть до вынесения судебного решения (и даже дольше, если принять во внимание отдельные судебные решения). Между тем необходимо учитывать, что у арендодателя нет препятствий для привлечения контрагента к ответственности за нарушение последним своих обязанностей по договору.
Кроме того, может возникнуть сомнение в целесообразности рассмотрения арбитражными судами дел о расторжении договора в том случае, если иск подается до истечения срока, необходимого для устранения допущенных арендатором нарушений. Очевидно, что установление разумного срока может вызывать трудности и разночтения, поэтому вопрос об истечении данного срока не всегда может быть решен на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако в том случае, когда в основном заседании устанавливается, что данный срок не прошел, есть основания для оставления иска без рассмотрения.
Следует обратить внимание на то, что в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагает рассматривать устранение допущенных арендатором нарушений.
Между тем есть примеры более широкого толкования положений ст. 619 ГК. Так, при разрешении спора о расторжении договора аренды было установлено, что один из субарендаторов ответчиком (арендатором) выселен в судебном порядке, а спор о выселении второй организации-субарендатора находится на рассмотрении в суде по другому делу. На этом основании арбитражный суд пришел к выводу о том, что ответчиком предприняты все возможные меры к устранению допущенных нарушений, и указал в связи с этим на отсутствие на день рассмотрения спора оснований для расторжения договора аренды[77]. В данном случае для отказа в иске послужило не устранение допущенных нарушений, а принятие мер к их устранению. Представляется, что при подобных обстоятельствах можно указывать на то, что срок, необходимый для устранения нарушений, не истек.