Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме.
Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК РСФСР 1922 г.).
Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора.[16].
ГК РСФСР 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма.
А что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора.
С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК РСФСР 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения.
В ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок.
Допускалась ГК РСФСР 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц.
ГК РСФСР 1964 г. сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет. Срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества - одного года.
Предусматривалась ГК РСФСР 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого выступали государственные, кооперативные и общественные организации.
Содержания договора имущественного найма, круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский период оставались достаточно традиционными.
Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма.
По ГК РСФСР 1922 г. (ст. 157) и по ГК РСФСР 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора.
Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором.
Но следует отметить, что уже в примечании к ст. 159 ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализированных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором.
Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма[17].
При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возлагались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК РСФСР 1922 г. наниматель национализированного или муниципализированного промышленного предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума.
Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы.
В течение советского периода наблюдалась тенденция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной платы.
По ГК РСФСР 1922 г. допускались четыре формы наемной платы, которые рассматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты.
ГК РСФСР 1964 г. включал в себя только денежную форму наемной платы.
Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей - на расторжение договора.
При прекращении договора имущественного найма на нанимателя возлагалась обязанность вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 174 ГК РСФСР 1922 г., ст. 291 ГК РСФСР 1964 г.). При этом в случае ухудшения нанятого имущества наниматель должен был возместить наймодателю причиненные убытки.
Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуществе, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на производство соответствующих улучшений.
В случае если улучшение нанятого имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов.
Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя дифференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имущества. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймодатель не согласился возместить их стоимость. А что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.
И в этом вопросе обнаружил себя "классовый" подход. В ГК РСФСР 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведенные нанимателем национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности.
В целом, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.
Аренда как средство «разгосударствления».
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущественного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство "разгосударствления" и один из основных способов организации производственно - хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий.
Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI "Об аренде и арендных отношениях в СССР"[18].
О целях издания данного Указа лучше всего говорит его преамбула: "В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому качественному обновлению производительных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалистического хозяйствования. В целях развития арендного движения в стране, повышения эффективности промышленного и сельскохозяйственного производства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охраны прав арендаторов, усиления их заинтересованности и ответственности в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного Совета СССР постановляет...".
Указом Президиума Верховного Совета СССР было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, структурных единиц объединений как совокупность их основных фондов, оборотных средств, других материальных ценностей и финансовых ресурсов; имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад, иных внутренних подразделений предприятий; отдельные здания, постройки, сооружения, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот и другие материальные ценности.