Предельно широко определялся в данном Указе и круг субъектов арендных отношений.
В качестве арендодателей могли выступать государственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Советами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, совхозы, колхозы, другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, а также граждане, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которых находится арендуемое имущество.
Арендаторами признавались совхозы, колхозы и другие государственные кооперативные и иные общественные предприятия и организации, в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан.
Предусматривалось, что организации арендаторов как особые субъекты арендных отношений создаются на строго добровольных началах и пользуются правами юридического лица. Членами организаций арендаторов могли быть как работники государственных предприятий, на базе которых создавались эти организации, так и другие граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста.
Имущество, переданное в аренду, оставалось собственностью государства или соответствующего арендодателя, а продукция, произведенная арендаторами, поступала в собственность последних.
В случае произведенного арендатором за счет своих средств и с разрешения арендодателя улучшения арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.) либо возведения на арендованном участке зданий и сооружений арендатор имел право после прекращения договора аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов.
При аренде имущества предприятия в целом арендатор получал право на возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного имущества, независимо от наличия разрешения арендодателя на такое улучшение[19].
В договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество, кроме объектов, составляющих исключительную собственность государства, по истечении определенного договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой.
Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству "разгосударствления" и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием "аренда" охватывались не только традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущественном наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов, участков, цехов, бригад и других структурных подразделений государственных предприятий и иных организаций.
Наметившиеся подходы к особому регулированию договора аренды были в полной мере реализованы в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (Основы законодательства об аренде).[20]
Основы законодательства об аренде содержат определение не договора аренды, а аренды как таковой: в соответствии со ст. 1 аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
В соответствии с Основами законодательства об аренде арендодателями признавались прежде всего собственники имущества.
Поскольку главная цель Основ состояла в обеспечении "разгосударствления", право сдачи имущества в аренду было предоставлено также органам и организациям, уполномоченным на то собственником имущества. Кроме того, имущество, закрепленное за государственными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, могло также сдаваться последними в аренду.
Арендодателями могли выступать и организации в отношении имущества принадлежащего им на праве оперативного управления. Право сдачи в аренду земли было предоставлено соответствующим Советам народных депутатов.
Круг возможных арендаторов по Основам законодательства об аренде определен предельно широко: в таком качестве могли выступать не только советские граждане и юридические лица, но и совместные предприятия, международные объединения и организации с участием советских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.
При аренде предприятий и объединений как имущественных комплексов арендатором признавался особый субъект данных правоотношений - арендное предприятие.
Основами законодательства об аренде был установлен специальный порядок создания арендных предприятий, который заключался в следующем.
Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) либо структурной единицы объединения образовывал организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов принималось общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов.
Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывала проект договора аренды и направляла его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия.
После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке имущество предприятия, и приобретало статус арендного предприятия как самостоятельного юридического лица.
Арендное предприятие действовало на основании устава, утверждаемого общим собранием (конференцией) его трудового коллектива.
Арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и прав пользования землей и другими природными ресурсами.
Арендодатель мог взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности государственного предприятия.
Правовой режим имущества арендных предприятий характеризовался тем, что последние, не будучи собственниками, имели широкие правомочия по распоряжению указанным имуществом
Арендному предприятию разрешалось выпускать для мобилизации дополнительных финансовых ресурсов ценные бумаги, осуществлять целевые займы в порядке, установленном законодательством, выступать на рынке ценных бумаг.
Основным документом, регламентировавшим отношения арендодателя с арендатором, являлся договор аренды. Он заключался на началах добровольности и полного равноправия сторон, за исключением договоров с организациями арендаторов.
В договоре аренды предусматривались: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества; размер арендной платы; сроки аренды; распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором[21].
Использование договора аренды в качестве средства "разгосударствления" обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендатором сданного в аренду государственного имущества.
По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арендатор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).
Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитающейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору была прекращена до завершения амортизационного срока.
После выкупа арендованного имущества арендное предприятие по решению его трудового коллектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности.
Основы законодательства об аренде в первые годы их действия были необычно популярным и широко применяемым законодательным актом.
В те годы отмечались высокие темпы роста числа арендных предприятий: на 1 октября 1991 г. их количество превысило 20 тыс., а число занятых на них составило более 7,5 млн. человек. Арендные предприятия выгодно отличались от государственных по всем показателям, характеризирующим эффективность производства.
Однако в дальнейшем при переходе от "разгосударствления" к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные против арендных предприятий.